3 nghịch lý trên thị trường bất động sản 2020

Covid-19 khiến nhiều nghịch lý về giá tài sản xuất hiện, giá bán - thuê nhà cũng ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Giá bất động sản vẫn tăng vọt giữa đại dịch

Bất chấp dịch bệnh khiến kinh tế khó khăn, nhiều ngành nghề điêu đứng trong năm 2020, giá nhà đất vẫn tăng vọt khiến nhiều chuyên gia quan ngại về nghịch lý bất thường này. 12 tháng qua, giá chào bán nhà chung cư tại nhiều điểm nóng của TP HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới kỷ lục.

Khảo sát của VnExpress, tại TP Thủ Đức xuất hiện vùng giá căn hộ 60-90 triệu đồng mỗi m², mức giá chưa từng có từ trước tới nay ở địa bàn này. Tại các huyện Bình Chánh, quận 12, căn hộ tiệm cận ngưỡng 40 triệu đồng mỗi m², cũng là cột giá cao nhất vùng ven. Thậm chí nhà giá rẻ xếp hạng C, có giá trên dưới 25 triệu đồng mỗi m² cũng đã bị đội lên vùng giá 30-35 triệu đồng mỗi m².

Trong khi đó, giá chào bán nhà liền thổ cũng leo thang giữa đại dịch. Theo Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, quý II, giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp xác lập kỷ lục mới với mức 5.277 USD (khoảng 123 triệu đồng) mỗi m², tăng 35,9% theo năm. Giá bán nhà phố, biệt thự (nhà liền thổ) dự án trên thị trường sơ cấp ở Sài Gòn ghi nhận 5.277 USD mỗi m² đất, tăng 35,9% so với cùng kỳ năm 2019.

Đến quý III, giá sơ cấp do các chủ đầu tư chào bán lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m², đội thêm 3,1% so với quý trước. Đà tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn mức trung bình toàn thị trường. Theo dự báo của đơn vị tư vấn khảo sát này, giá nhà liền thổ trong quý cuối cùng của năm 2020 vẫn tiếp tục xu hướng tăng.

Tại một hội thảo về thị trường nhà ở diễn ra trước thềm Giáng sinh, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, ngược với những đợt khủng hoảng khiến giá nhà đất sụt giảm trong lịch sử, nghịch lý của năm 2020 là giá bất động sản vẫn leo thang giữa đại dịch. Tuy nhiên sự tăng giá này đến từ rất nhiều nguyên nhân sâu xa.

Thị trường bất động sản phía Nam TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Theo ông Võ, hiện nay thị trường bất động sản có nguồn cung thấp trong khi nhu cầu lại quá cao tạo ra khả năng tăng giá. Nguồn cung nhà ở hiện nay giảm rất mạnh và trong tương lai vẫn có xu hướng tiếp tục suy giảm do sự không thống nhất giữa các luật liên quan. Các sở ban ngành chỉ ký duyệt dự án khi đúng tất cả luật nhưng điều này khó đáp ứng. Nguyên nhân này khiến cho nguồn cung lao dốc gấp 10 lần trong khi nhu cầu vẫn rất lớn.

Ngoài ra, các tác động của quy hoạch, theo ông Võ, hạ tầng và tâm lý đầu tư bất động sản của người Việt càng khiến giá nhà đất ngày càng leo thang. Vấn đề nan giải nhất hiện nay là giá nhà đất tăng cao khiến cho thị trường khó phát triển bền vững, tuy nhiên vẫn chưa có giải pháp cải thiện tình trạng này.

Giá bán sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Quý III/2020, giá căn hộ mới chào hàng lần đầu trên thị trường sơ cấp tăng 10-15% so với đầu năm nhưng giá bán thứ cấp lại giảm 2-3%, có những trường hợp giảm 5-10%. Đây cũng là xu hướng chung trong năm đại dịch hoành hành, tính từ cột mốc quý II đến cuối năm.

Theo báo cáo thị trường nhà chung cư TP HCM của DKRA Việt Nam, sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).

Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho biết, sự tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể.

Trong khi đó, sự giảm giá căn hộ trên thị trường thứ cấp, theo ông Hoàng, do các nhà đầu tư mua đi bán lại gặp khó khăn về dòng tiền trong bối cảnh tâm lý thị trường xuống thấp giữa mùa dịch hoặc các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư. Đà giảm giá nhà trên thị trường thứ cấp chỉ dao động ở biên độ nhỏ 2-3% và không đại diện cho toàn thị trường vì các giao dịch này diễn ra cục bộ, quy mô chưa lớn.

Giá thuê nhà lao dốc, giá bán leo thang

Trong năm 2020 giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM hiện giảm 25-40% so với trước Covid-19. Giá thuê chung cư giảm 15-20% so với cuối năm 2019. Giá thuê các tài sản thương mại, văn phòng giảm 25-50% tùy vị trí và mức độ ảnh hưởng của dịch bệnh đến tình hình kinh doanh ngắn hạn của khách thuê. Ghi nhận trong tháng11/2020, nhiều tài sản vẫn duy trì đà giảm giá thuê tới cuối năm 2020.

Điều đáng chú ý là giá chào bán các tài sản bao gồm nhà đất và chung cư vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt, mức tăng giá bất động sản liền thổ (biệt thự, nhà phố dự án) vẫn đạt 20-36% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng nhà chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới ở cả khu trung tâm lẫn vùng ven TP HCM.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định, hiện tượng giá trị tài sản leo thang còn giá thuê lao dốc đang cho thấy phản ứng ngược chiều và điều này làm phân hóa thị trường đầu tư mạnh mẽ nhất một thập niên qua.

Nguyên nhân của nghịch lý này theo ông xuất phát từ việc thị trường bất động sản bất ngờ chịu tác động bởi đại dịch. Nhu cầu thuê bất động sản giảm sút do tác động của việc kinh doanh ảm đạm, khả năng chi trả bị suy yếu và dòng tiền của bên thuê gián đoạn đột ngột, dẫn đến giá thuê lao dốc. Trong khi đó, giá tài sản vẫn tăng vì nguồn cung ít và bên nắm giữ tài sản chưa bước vào giai đoạn khủng hoảng đến mức buộc phải bán rẻ.

Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á xác nhận nhiều nghịch lý đã xuất hiện trên thị trường bất động sản năm 2020. Những nghịch lý này cho thấy đại dịch Covid-19 không tác động đến thị trường như các đợt khủng hoảng trước mà đặt ra bài toán mới mẻ, "khó nhằn" cho các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách lẫn nhà đầu tư ở mọi quy mô lớn, vừa và nhỏ.

Ông Hạnh nhận định, cách thị trường bất động sản phản ứng với dịch bệnh suốt năm qua có vẻ tích cực, không giống với những cuộc khủng hoảng trước đây càng khiến cho các quan ngại đợt suy thoái ngầm chưa bộc lộ trong ngắn hạn. Điều này khiến cho thị trường phân hóa thành hai cực lạc quan và phòng thủ đối nghịch nhau.

Tư duy lạc quan tin tưởng vào năm 2021 hứa hẹn nhiều diễn biến tích cực và đà phục hồi mạnh mẽ với niềm tin toàn cầu sẽ khống chế được đại dịch Covid-19. Trong khi đó, nhóm bảo thủ lại thận trọng trước các điểm sáng màu hồng về diễn biến tăng giá tài sản giữa đại dịch vì có thể làm tăng hoài nghi về kịch bản bong bóng giá cho năm sau. Tuy nhiên, dù các bên tham gia vào sân chơi bất động sản lạc quan hay phòng thủ, những mắt xích và bánh xe của thị trường vẫn chuyển động.

Bên cạnh nhiều luồng quan điểm trái chiều, điều được nhiều chuyên gia đồng tình là đại dịch đã thay đổi thị trường bất động sản theo cách ít ai ngờ tới và làm đảo ngược mọi kế hoạch của giới kinh doanh địa ốc suốt năm qua. "Covid-19 tung cú đánh úp không hề báo trước, khiến cho thị trường trở nên khó đoán định và tôi tin nhiều bất ngờ sẽ còn xuất hiện ở phía trước", ông Hạnh dự báo.