Ám ảnh nhà đất đổ vỡ, trăm ngàn tỷ trong vùng rủi ro

Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất, chứ không phải chờ đất tăng giá để gặt hái lợi nhuận. Bỏ tiền vào bất động sản để chờ giá lên rồi bán là một hành động làm hại nền kinh tế.

Tìm kiếm lợi nhuận cao

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến hết quý 1/2021 đạt 1,85 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng của toàn ngành ngân hàng, tăng 3% so với cuối năm 2020. Tăng trưởng tín dụng bất động sản quý 1/2021 cao hơn so với mặt bằng tăng trưởng tín dụng chung các ngành kinh tế.

Thời gian qua, để kích cầu tín dụng, hầu hết các ngân hàng thương mại đều có chương trình cho vay mua bất động sản với mức lãi suất ưu đãi. Hiện nhiều ngân hàng đang áp mức lãi suất cho vay 5,9%/năm trong 3 tháng đầu, từ 6,79%/năm trong 6 tháng đầu hoặc từ 7,6%/năm trong 12 tháng đầu. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%/năm, giảm 1-2%/năm so với trước.

Ngoài ra, trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn, các ngân hàng đang đẩy mạnh “rót vốn” cho kinh doanh bất động sản, vì đây là lĩnh vực cho vay có lãi suất cao.

Tại rất nhiều ngân hàng, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản hiện chiếm tỷ lệ lớn. Nếu tính tổng các lĩnh vực cho vay liên quan đến bất động sản bao gồm: cho vay kinh doanh, xây dựng, cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở cho vay đầu tư khu du lịch,... có ngân hàng chiếm tới 70%, nhiều ngân hàng ở mức từ 20% đến hơn 40% tổng dư nợ.

Cũng phải thừa nhận rằng, lợi nhuận cao của các ngân hàng trong năm 2020 bất chấp đại dịch Covid-19 có phần đóng góp của lĩnh vực cho vay bất động sản. Lợi nhuận quý 1/2021 cao cũng “thừa hưởng thành quả” từ cho vay bất động sản.

Một số nhân viên ngân hàng thương mại cổ phần cho hay cho vay bất động sản đang đầy hứa hẹn. Lãi suất gửi tiết kiệm chưa bao giờ thấp như thời gian qua, dịch Covid khiến hàng loạt cơ sở sản xuất kinh doanh gặp khó khăn, phải đóng cửa. Nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang bất động sản, bởi đây không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi cất trữ tài sản an toàn.

Cứ giả định rằng tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2021 chỉ đạt được như năm 2020, lãi suất tiền gửi và lãi suất huy động như năm 2020, tăng trưởng tín dụng bất động sản, tỷ giá hối đoái và tỷ giá ngoại tệ tương tự như 2020, bức tranh xấu nhất của thị trường là giá bất động sản sẽ bằng năm 2020. Ngoài ra, giá chỉ có thể tăng, không có chuyện giảm, một nhân viên ngân hàng nhận định.

Trên thực tế, từ đầu năm 2021 thị trường bất động sản đã “nóng hầm hập”. Tại nhiều địa phương trên cả nước, giá bất động sản đã tăng từ 30-200%. Chỉ số quan tâm đến bất động sản quý 1/2021 tăng cao nhất trong 10 năm qua.

Làm hại nền kinh tế

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến “sốt đất” xảy ra, là do các ngân hàng thương mại gia tăng dư nợ tín dụng. Hàng chục ngân hàng cho vay lãi suất thấp, trong đó các gói cho vay bất động sản lãi suất chỉ 4,99-10%/năm. Động thái đó đã góp phần thúc đẩy người dân vay đầu tư.

Câu hỏi nhiều chuyên gia đặt ra là: các ngân hàng thương mại có thống kê được chính xác vốn vay chảy vào bất động sản ở từng phân khúc và cho những nhóm đối tượng nào? Nhiều doanh nghiệp bất động sản rất khó tiếp cận vốn ngân hàng để đầu tư dự án, trong khi dòng vốn tín dụng tiếp tục đổ vào thị trường ở mức cao hơn tín dụng chung của nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước đánh giá, trong 3 năm qua, tín dụng bất động sản có xu hướng giảm dần. Năm 2020, do tác động của dịch Covid-19, tín dụng bất động sản chỉ tăng trưởng 11,89%; trong khi năm 2018-2019, tăng 26-28%. Quý 1/2021, tín dụng bất động sản tăng 3%, so với cùng kỳ 2018 và 2019 thì thấp hơn. Chẳng hạn, qúy 1/2019, tín dụng bất động sản tăng 5,13%. Tín dụng đổ vào bất động sản vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Tuấn Anh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) đã bày tỏ nghi ngại: “Một số lĩnh vực có mức tăng trưởng cao hơn bình quân, như tín dụng bất động sản, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Cùng với đó là sự sôi động của thị trường bất động sản, chứng khoán trong nước và thế giới thời gian qua cũng tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động các ngân hàng”.

Còn một lãnh đạo của Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) cho rằng, dư nợ cho vay bất động sản đang khá lớn, chiếm hơn 19% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Khi thị trường biến động sẽ ảnh hưởng đến toàn hệ thống ngân hàng.

Tại Hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng ngàng ngân hàng 2021 vừa qua, một số ngân hàng mở rộng tín dụng, nhất là vào các lĩnh vực “nóng” có nhiều rủi ro như chứng khoán và bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, đã bị Ngân hàng Nhà nước nhắc nhở: Không đánh đổi lợi nhuận với rủi ro. Vì trong hoạt động ngân hàng, rủi ro của một tổ chức tín dụng cũng là rủi ro của cả hệ thống.

Giá bất động sản tăng cao tại khiến nhiều người lo ngại sẽ xảy ra tình trạng "bong bóng". Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell chia sẻ: "Tôi từng chứng kiến một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM. Đã có thời điểm, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế, thông qua các khoản vay ngân hàng, để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi động nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ".

Việc tăng giá bất động sản kéo hàng loạt chi phí khác tăng theo. Đây là thời điểm nền kinh tế đang phục hồi sau dịch bệnh nên chịu ảnh hưởng lớn. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất, chứ không phải chờ đất tăng giá, để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản, để chờ giá lên rồi bán, là một hành động làm hại nền kinh tế, GS. Đặng Hùng Võ khuyến cáo.

Theo giới chuyên môn, cần kiểm soát chặt việc đẩy vốn vào bất động sản vì rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn lớn. Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế và chính sách quản lý chặt chẽ để lường trước những rủi ro trong việc cho vay bất động sản. Cuộc đổ vỡ theo “hiệu ứng domino” năm 2008-2009 của thị trường bất động sản vẫn còn là câu chuyện đầy ám ảnh, bởi sau đó là sự trì trệ của cả nền kinh tế kéo dài nhiều năm.