Bán căn hộ chung cư cũ, nghe chủ nhà "hét giá", khách "hết hồn"

Trong xu hướng tăng giá chung của căn hộ chung cư cũ, nhiều trường hợp rao bán "chênh" hơn một khoản lớn so với thị trường.

Nhiều khu chung cư nằm giữa nội đô đã được ví như "khu ổ chuột" vì điều kiện sinh hoạt quá tồn tàn, thiếu thốn nhưng vẫn được rao bán giá cao (Ảnh: Tiến Tuấn).

Rao cả trăm triệu đồng mỗi m² nhà tập thể cũ

Mới đây, trên một diễn đàn mua bán bất động sản ở Hà Nội, một chủ nhà rao bán căn hộ tập thể tầng 3 trong ngõ phố Tạm Thương, Hàng Bông, Hoàn Kiếm có diện tích 100 m² (trong đó 80 m² sổ đỏ và 20 m² cơi nới).

Sau khi căn hộ được rao bán, nhiều người tỏ ra ngạc nhiên với mức giá cả trăm triệu đồng mỗi m² căn hộ tập thể cũ lại còn sâu trong ngõ. Thậm chí có người cho là chủ nhà "ngáo giá".

Anh Tiến - một môi giới chuyên bất động sản nhà ở - chia sẻ, nếu đưa ra mức giá như vậy sẽ rất khó bán, bởi với số tiền lên tới gần 9 tỷ đồng như vậy có rất nhiều lựa chọn.

Thực tế gần đây rất nhiều căn hộ cũ được rao bán với giá cao bất ngờ. Cách đây không lâu, có người cũng rao bán căn hộ tập thể chỉ 24 m² ở phố Vọng Đức, Hàng Bài với giá 2,4 tỷ đồng.

Chị Nhung - một môi giới khác - cho biết, gần đây phân khúc chung cư cũ khu nội đô nhộn nhịp hơn trước, giá bán cũng tăng. Chị này cho biết, căn hộ tập thể cũ khu nội đô vẫn có những ưu điểm như tọa lạc ngay trung tâm, tiện ích đầy đủ, có thể đầu tư làm mới nội thất nếu muốn sạch và đẹp hơn.

Chưa kể, việc xuất hiện thông tin về chính sách cải tạo chung cư cũ của thành phố trong thời gian gần đây cũng khiến những người tìm mua phân khúc này đặt nhiều kỳ vọng. Tuy nhiên theo nhiều môi giới, các căn hộ tập thể cũ có mức giá 3 tỷ đồng trở lên thường rất khó bán. Đặc biệt với những trường hợp bán "chênh" hơn một khoản lớn so với thị trường và có biểu hiện "ngáo giá" thì càng "ì ạch" trong thanh khoản.

2 năm rao bán, mãi không thanh khoản được

Không chỉ các căn hộ tập thể cũ ở khu vực nội đô, nhiều chung cư cũ ở các quận ngoại thành cũng đang có chiều hướng tăng giá. Anh Thi - một môi giới khu Hà Đông - cho biết, giá rao bán đều tăng ở mức khoảng 5 - 10% tùy từng dự án. Bình quân một căn hộ 2 phòng ngủ ở chung cư Season Avenue có giá rao 2,8 - 2,9 tỷ đồng trước đó thì năm nay đều ở tầm 3,2 tỷ đồng, với căn hộ diện tích nhỏ cũng tầm 2,7 tỷ đồng thay cho mức 2,5 tỷ đồng trước đó.

Cá biệt, theo anh Thi, có chủ nhà 2 năm nay rao bán căn hộ mãi không thanh toán được, nhưng cứ tăng liên tục như "ngáo giá". Anh kể, đầu năm ngoái chủ căn hộ rao bán 3,2 tỷ đồng cho diện tích 80m². Mức giá này theo quan sát, thống kê của anh thì cao hơn mặt bằng chung với căn hộ cùng diện tích, trục hướng khoảng 400 triệu đồng.

"Chủ nhà nói hướng nhà họ đẹp, nhìn xuống bể bơi, họ nhất định phải đòi giá đó. Sau một năm không bán được vì quá đắt, năm nay thấy mặt bằng giá đi lên, họ lại tiếp tục đòi thêm khoảng 100 triệu đồng nữa. Đến nay vẫn chưa bán được, nhà bỏ không nhưng chủ nhà thì bền bỉ đòi tăng giá mới bán", anh Thi kể.

Có nhu cầu tìm mua căn hộ cũ ở Cầu Giấy, chị Mai khảo sát rất nhiều khu vực. Chị Mai cho biết, giá cả thực sự đang lên so với những tìm hiểu của chị một năm trước đây. Điều khổ tâm nhất theo chị Mai, đó là có những căn hộ chị ưng về diện tích, hướng, vị trí rồi nhưng nhiều chủ nhà phát giá quá cao.

"Có chủ nhà ở khu vực Nghĩa Tân đòi 50 triệu đồng mỗi m². Có chủ nhà khi mình so sánh thì thấy rao bán giá đắt hơn cả 500-700 triệu đồng so với căn khác cùng khu vực. Thú thực những căn hộ ấy, mình hỏi xong còn không dám mặc cả, không dám hỏi han gì nữa", chị Mai tâm sự.

Theo Savills, trong vòng 5 năm qua, giá trung bình thứ cấp (mua đi bán lại) tăng trung bình 7%/năm. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong điều kiện Covid-19 như hiện nay, về lý thì giá sẽ có sự sụt giảm nhưng thực tế giá nhà ở Hà Nội vẫn tăng. Điều này không riêng gì ở Việt Nam, nhiều quốc gia trên thế giới sau Covid-19 cũng nằm trong xu hướng tăng giá.

Tuy nhiên riêng với phân khúc căn hộ tập thể cũ, chuyên gia tài chính Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nếu để chờ cải tạo lại, "đổi đời" thì khó trở thành khoản đầu tư thông minh. Bởi số tiền đầu tư mua căn hộ chung cư cũ cũng rất lớn. Mua nhà rồi để đấy chờ xây dựng lại trong vài ba năm, thậm chí lâu hơn là rủi ro.

Bên cạnh đó, quá trình quy hoạch, xây dựng còn là cả lộ trình dài, chưa có tiền lệ nên không biết thực tế ra sao. Trong khi đa phần nhà đã cũ, xuống cấp nên chất lượng cuộc sống cũng như mức độ an toàn đều thấp. Do vậy theo chuyên gia, việc mua các căn hộ tập thể cũ cần được tính toán, lưu ý kỹ đến vấn đề chất lượng.

Đối với người rao bán, cũng nên đưa ra mức giá phù hợp để đảm bảo tính thanh khoản. Thay vì chờ đợi một mức giá quá cao so với thị trường rồi đến 2-3 năm không bán được thì có thể tính toán mức giá phù hợp, dòng tiền về nhanh hơn.