Bất động sản Hà Nội: Thị trường chung cư phân hóa mạnh

Dịch vụ, tiện ích đối với mô hình nhà ở chung cư sẽ không còn là khái niệm chung, mà phải được cụ thể hóa với từng đối tượng khách hàng.
 

Khách mua chọn kỹ

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư về xu hướng lựa chọn nhà chung cư của người dân đô thị trong năm 2017, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội vừa cho biết, thực tế thị trường nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM đang có sự phân hóa rõ rệt. Với những khách mua căn hộ có ngân sách hạn hẹp, người mua nhà lần đầu có xu hướng lựa chọn phân khúc hạng C - phân khúc căn hộ giá rẻ. Tại phân khúc này (mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m²), khách hàng chấp nhận khoảng cách di chuyển xa, dịch vụ, tiện ích dừng lại ở mức tối thiểu, chỉ cần đáp ứng nhu cầu có nhà ở.

Phân khúc thứ 2 được khách hàng lựa chọn là phân khúc căn hộ tầm trung, với đầy đủ dịch vụ, tiện ích cho người ở như: trường học liên cấp, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… Ở đây, người ở cần trường học có trường học, cần bệnh viện có bệnh viện.

“Một số chủ đầu tư đã thành công với mô hình này như Vingroup, hay gần đây là Vihajico. Người mua nhà là người có thu nhập tốt, nhưng quỹ thời gian cho cuộc sống lại hạn hẹp. Đối tượng khách hàng này mua nhà không đơn thuần để ở, mà còn hướng đến các dịch vụ, tiện ích do chủ đầu tư cung cấp bên trong dự án. Ở đó, trẻ con có thể tự đi học, người già có thể tận hưởng các dịch vụ chăm sóc sức khỏe mà không phải tìm kiếm ở bên ngoài”, bà Hằng nói.

Nhận định của bà Hằng đưa ra trong bối cảnh thị trường chung cư có dấu hiệu chững lại trong quý III/2017. Trong quý này, các chủ đầu tư đã mở bán mới 13 dự án và mở bán các đợt tiếp theo tại 16 dự án khác, với tổng nguồn cung căn hộ là 6.170 căn, giảm 3% so với quý II/2017. Trong quý có 5.660 căn hộ được giao dịch thành công, giảm 17% so với quý II/2017. Dự báo trong quý IV/2017, mức độ cạnh tranh giữa các dự án, các chủ đầu tư sẽ khốc liệt hơn khi có tới 42 dự án được mở bán, trong đó hầu hết là các dự án tầm trung và giá rẻ.

Khó chốt lời ngay

Lý giải về lượng giao dịch bất động sản giao dịch sụt giảm trong quý III/2017, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, do nguồn cung các sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc giá thấp (sản phẩm được nhiều khách hàng mong đợi nhất) được tung ra thị trường quá ít (qua thanh tra của các cơ quan quản lý nhiều dự án bị xác định chưa đủ điều kiện bán hàng, hoặc không đảm bảo các điều kiện sống như phòng cháy chữa cháy...)

Thứ hai, do tâm lý người mua thường e dè mua các tài sản có giá trị lớn như bất động sản vào tháng 7 Âm lịch. Đây cũng là giai đoạn có các tháng hè, là thời điểm các gia đình lo cho con cái thi cử và nghỉ ngơi nên chưa tham gia giao dịch.

Thứ ba, thông tin về dự thảo tăng thuế giá trị gia tăng đối với bất động sản và đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai đã “tạo tâm lý không tốt” cho người mua.

Bình luận về những diễn biến thị trường căn hộ trong quý III/2017, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng, giá giao dịch trong quý III/2017 đã giảm 3% so với quý trước, trong khi đó, thị trường tiếp tục chịu áp lực trước mức tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp sẽ khiến giá trung bình tiếp tục có xu hướng giảm.

Ở phân khúc chung cư bình dân, người mua có nhiều lựa chọn như: Dự án Tứ Hiệp Plaza (huyện Thanh Trì) với mức giá 15 - 17 triệu đồng/m²; Hateco Hoàng Mai (ngã ba Tam Trinh - đường Vành đai 3, quận Hoàng Mai) với mức giá từ 18,5 - 20 triệu đồng/m²; Startup Tower - 91 Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm) với mức giá từ 17,5 - 20 triệu/m²…

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, thị trường sẽ là cuộc cạnh tranh mạnh mẽ của các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Thị trường được dự báo sẽ sôi động hơn khi có sự ra mắt của những dự án quy mô lớn như: Mỹ Đình Pearl, Minh Khai Plaza, Booyoung Vina, Vinhomes Smart City, Vinhomes Garllery Giảng Võ, Petrowaco Láng Hạ, Sunshine Center và Vincity.

"Năm 2017 nguồn cung chung cư Hà Nội đạt mức kỷ lục chạm mốc 35.000 căn, cao gấp 3 lần so với cách đó 4 năm. Năm 2018 và 2019, thị trường sẽ tiếp tục đón thêm gần 70.000 căn nữa. Do đó, việc khách mua nhà kỳ vọng chốt lời trong một khoảng thời gian ngắn là việc rất khó. Điều này khác hẳn so với thị trường cách đây vài năm", bà An nói.

Hà Quang / baodautu