Bất động sản tính toán từng bước đi để 'đua' với dịch bệnh

Hết quí 1-2020, cột mốc để thị trường bất động sản (BĐS) nhìn lại những tác động tiêu cực của dịch bệnh lên thị trường địa ốc một cách rõ ràng hơn. Tuy nhiên dịch bệnh vẫn chưa dừng lại, nên một số đơn vị nghiên cứu thị trường tiếp tục đưa ra những kịch bản để "chạy đua" với từng giai đoạn phòng chống Covid-19, từ quí 2 đến cuối năm.

Thị trường BĐS sẽ đưua ra nhiều kịch bản để ứng với từng thời điểm kết thúc dịch. Ảnh minh họa: TTXVN

Thanh khoản rơi vào trạng thái tê liệt

Theo báo cáo thị trường của công ty DKRA, trong quí 1-2020, thị trường BĐS chứng kiến sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung mới và sức cầu ở hầu hết các phân khúc. Đặc biệt, nguồn cung của phân khúc căn hộ, sản phẩm chủ đạo của thị trường BĐS nhà ở, đã suy giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, kể từ năm 2015.

Cụ thể, toàn thị trường trong quí 1-2020 có 7 dự án được mở bán, cung ứng khoảng 1.547 căn hộ, giảm 70% so với quí 4-2019 và giảm 47% so với cùng kỳ năm trước đó. Trong đó, tỷ lệ tiêu thụ đạt 74%, tương đương 1.146 căn hộ, con số này giảm đến 74% so với quí trước đó.

Đối với các phân khúc còn lại như đất nền, nhà phố biệt thự, BĐS nghỉ dưỡng cũng không có nhiều tín hiệu tích cực. Trong ba tháng đầu năm, ở phân khúc đất nền có 3 dự án mới, cung cấp ra thị trường khoảng 175 nền. Mức này giảm đến 74% so với quí trước và giảm 32% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự như căn hộ, nguồn cung đất nền cũng rơi vào mức thấp nhất trong 5 năm gần đây.

Kể từ khi dịch bệnh diễn biến phức tạp, các chủ đầu tư hạn chế các hoạt động truyền thông, bán hàng nên phần lớn nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay đến từ những dự án đã được mở bán từ trước. Chưa kể, những dự án này có tình hình tiêu thụ khá chậm.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường thứ cấp có xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ nhưng chỉ xuất hiện ở phân khúc căn hộ, còn nhà phố, đất nền rất ít. Tuy nhiên, không có người mua vì ai cũng có tâm lý chờ qua dịch, kể cả người có tiền cũng thận trọng. Chỉ một số người kẹt tiền mới rao bán nên điều này không phải là xu hướng, không đại diện cho toàn thị trường. Nhưng có một thực tế là thị trường đang đứng lại, gần như không có giao dịch.

Theo đánh giá của các chuyên viên phân tích DKRA, ảnh hưởng từ dịch Covid-19 làm sức cầu chung của thị trường tiếp tục suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Mức giá và tình hình giao dịch thứ cấp giảm mạnh cho thấy tính thanh khoản của thị trường khá thấp. Theo đó, trong quí 2 và có thể đến cả quí 3, thị trường sẽ phải đối mặt nhiều khó khăn, thách thức cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Giả lập nhiều kịch bản để đo lường sức chịu đựng

Dựa trên phương pháp khảo sát của mình, CBRE Việt Nam cũng cho rằng, 3 tháng qua, thị trường nhà ở bắt đầu có dấu hiệu chuyển biến xấu do ảnh hưởng của Covid-19. Trung bình mỗi quí, nguồn cung mới trên thị trường nhà ở TPHCM đón 7.000 căn hộ, nhưng quí đầu năm 2020 rổ hàng mới còn 3.600 căn, bằng một nửa so với mức trung bình trước đó và thấp nhất 3 năm gần đây.

Nguồn cung căn hộ suy giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm, kể từ năm 2015. Nguồn: DKRA.

CBRE dự báo thị trường nhà ở có thể xảy ra 2 kịch bản trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến khó lường. Kịch bản thứ nhất, nếu đại dịch được kiểm soát vào tháng 6, giá nhà toàn thành phố có thể tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay, thậm chí tăng 5% so với năm 2019.

Đồng thời, với kịch bản này, nguồn cung mới được tung ra thị trường có xu hướng giảm nhưng không ở mức báo động, có thể đạt khoảng 28.000 căn một năm, tăng 5% so với năm ngoái. Tuy nhiên, do mất hết nửa năm chịu ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh, hoạt động marketing bán hàng bị hạn chế do giãn cách xã hội, số căn hộ được tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29.000 sản phẩm (bao gồm cả nguồn cung mới và hàng tồn kho), thanh khoản giảm 5% so với năm trước. Đây được xem là kịch bản tích cực trong thận trọng.

Trong khi đó, kịch bản thứ hai được dự báo sẽ xấu hơn, nếu đại dịch kéo dài đến tận tháng 9 mới được kiểm soát. Khi đó, nguồn cung mới tung ra thị trường sẽ giảm mạnh, chỉ bằng 40% so với năm 2019, tương đương 15.000 căn hộ được chào bán. Giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 6% so với năm trước. Tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc, ước tính không vượt sức mua 14.000 căn một năm.

Đơn vị này cũng giả thiết về tình huống cực xấu dù khả năng xảy ra khá thấp, đó là đại dịch kéo dài lâu hơn 2 kịch bản trên. Khi đó thị trường BĐS sẽ phải thiết lập cơ chế mới để thích ứng với hoàn cảnh đặc biệt và khác thường.

Khi dịch bệnh diễn biến xấu đồng nghĩa với mọi thành phần tham gia vào thị trường nhà ở đều rơi vào hoàn cảnh khó khăn. Khả năng chi trả của người mua có thể bị ảnh hưởng do thu nhập bị sụt giảm.

Nếu dịch bệnh kéo dài chắc chắn các chủ đầu tư phải cơ cấu lại sản phẩm, chọn phân khúc thấp hơn, diện tích nhà nhỏ lại để giá thành dễ chi trả hơn. Các phản ứng trên thị trường nhà ở thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) có thể xuất hiện tình trạng giảm giá tùy vào sức khỏe của dòng tiền và khả năng chịu đựng chi phí tài chính của giới đầu tư.

Nhìn toàn cảnh trong 3 tháng đầu năm nay, CBRE đánh giá thị trường BĐS bắt đầu chịu áp lực lớn. Đó là sự hạn chế về hoạt động chào bán sản phẩm, tâm lý chờ đợi qua dịch mới tham gia vào kênh đầu tư này mạnh dần nhưng chưa xảy ra tình trạng bán tháo. Tuy nhiên, sau 2 tháng dịch xuất hiện, một số phân khúc đã bắt đầu chịu tác động nặng nề như BĐS khách sạn, nghỉ dưỡng, mặt bằng bán lẻ và làm suy giảm khả năng khai thác kinh doanh của các tài sản này.

Trong khi đó, nói về khả năng phục hồi sau dịch ông Ben Gray, Giám đốc Thị trường vốn và ông Paul Tonkers, Giám đốc Dịch vụ logistics và công nghiệp của Crushman & Wakefiel Vietnam nhận định, đây là cơ hội tốt để Chính phủ đưa BĐS trở thành động lực tăng trưởng của nền kinh tế. Điều quan trong sau khi dịch qua đi các nút thắt cơ bản như sự minh bạch trong giá chuyển nhượng đất, tình trạng pháp lý và tín dụng cho thị trường được phải được cải thiện. Điều này giúp thị trường rút ngắn được thời gian phục hồi.

“Cơ hội tiếp cận tín dụng cho chủ đầu tư và chủ sở hữu BĐS sau dịch là yếu tố then chốt giúp mở rộng mạng lưới nhà đầu tư vào Việt Nam. Hiện nay, rủi ro chính khiến bên cho vay lo ngại là chưa có quy định chặt chẽ về việc thu hồi tài sản thế chấp trong trường hợp người vay phá sản. Chính vì vậy, việc giải quyết vấn đề này sẽ giúp doanh nghiệp có thể tiếp cận nhiều nguồn vốn khác với chi phí thấp và loại bỏ rủi ro cho các ngân hàng”, ông Ben Gray cho biết.