"Bật ngửa" vì giá nhà cõng quá nhiều phí

Cùng nằm trên một tuyến đường ở TP.HCM, cùng thuộc một phường, chung một phân khúc nhà tầm trung, nhưng hai dự án lại có mức giá chênh nhau vài triệu đồng/m². Nguyên nhân được giới phân tích thị trường chỉ ra là phí đầu tư dự án mà các chủ đầu tư bỏ ra khác nhau.

Phí cộng phí ra giá nhà

Quận 9 đang là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM. Trên đường Đỗ Xuân Hợp của quận này có tới 7 dự án của các chủ đầu tư khác nhau đang mở bán. Chung một địa bàn, cùng thuộc một phân khúc, nhưng giá nhà mỗi dự án một khác, chênh nhau tới 3-5 triệu đồng/m². Chủ đầu tư giải thích, đó là do diện tích căn hộ, chất lượng và nội thất khác nhau. Song giới phân tích cho rằng, nguyên nhân sâu xa nằm ở những khoản phí thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã bỏ ra.

Mới đây, tại lễ mở bán Dự án River Panorama quận 7, khách hàng bất ngờ với mức giá chào bán thấp nhất tại đây là 35 triệu đồng/m², dù Dự án không nằm ở trung tâm. Phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hùng, giảng viên Khoa Kinh tế (Đại học Kinh tế TP.HCM) cho biết, chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ trước khi đưa ra giá bán cho khách hàng.

“Giá bán được tính toán dựa trên giá đất mà chủ đầu tư mua, thủ tục làm giấy phép, thuế đất, vật liệu xây dựng, nhân công xây dựng, phí truyền thông, hoa hồng cho môi giới, thậm chí là cả phí cà phê, nước uống, bánh kẹo… Tất cả được cộng lại rồi chia đều cho từng căn hộ, diện tích và ra giá bán cho khách hàng, vì vậy mới có chuyện cùng tuyến đường, nhưng mỗi dự án có giá bán khác nhau”, ông Hùng nói.

Tại các lễ mở bán dự án, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi cho khách hàng, như bốc thăm trúng ô tô, tivi, tủ lạnh… thậm chí là tặng căn hộ. Tưởng rằng chi phí của các chính sách này được lấy từ túi của doanh nghiệp, song theo giới phân tích, chủ đầu tư không bao giờ chịu thiệt, bởi chi phí này đến từ chính túi tiền của khách mua căn hộ.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng phát triển bất động sản Banvietland cho rằng, nếu tính kỹ thì có thể thấy, khách hàng đang tự bỏ tiền mua giải thưởng. “Khách hàng vì tò mò, hy vọng mình là người may mắn trúng nhà, trúng xe, mà quên rằng, các chi phí đó đã được cộng vào giá thành sản phẩm, đáng lẽ giá trị thực chỉ là 25 triệu đồng/m², nhưng giờ họ phải mua với giá 35 triệu đồng/m²”, ông Vũ giải thích.

4 lý do đẩy giá nhà tăng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, có 4 nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá bất động sản đã được thiết lập mới.

Thứ nhất, thị trường đang có nguồn cung dồi dào và phong phú, hàng loạt căn hộ được chào bán trong thời gian qua.

Thứ hai, chưa bao giờ khách hàng được ưu đãi nhiều như hiện tại, có rất nhiều chính sách hấp dẫn như thanh toán 30% sẽ nhận được nhà.

Thứ ba, chưa bao giờ thị trường minh bạch như hiện nay, chỉ cần được Sở Xây dựng cấp phép là dự án đủ điều kiện huy động vốn và có bảo lãnh của ngân hàng, thì người mua nhà hoàn toàn an tâm.

Thứ tư, khách hàng có nhiều lựa chọn, các chủ đầu tư đang phải cạnh tranh gay gắt, nên giá bán sẽ được đưa về mức hợp lý.

Theo ông Châu, quy trình triển khai lập dự án của doanh nghiệp gồm: lập báo cáo thuyết minh, lập thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng công trình, triển khai thi công xây dựng, triển khai kế hoạch kinh doanh và tiếp thị, triển khai bán hàng, chăm sóc khách hàng.

Đại diện một chủ đầu tư TP.HCM cho biết, việc giá nhà đang cõng nhiều khoản phí phát triển dự án là có. Từ giai đoạn lập báo cáo tiền khả thi đến khi dự án được cấp phép kéo dài 1-2 năm. Để đưa ra giá bán, chủ đầu tư phải tính toán giá đất, các chi phí trực tiếp như: chi phí xây dựng, thiết kế, giám sát thi công, vật tư hoàn thiện căn hộ..., các chi phí gián tiếp như: chi phí quản lý, lãi suất vay ngân hàng và hàng loạt chi phí không tên khác.

“Nếu dự án kéo dài thêm vài năm, thì chi phí sẽ càng tăng. Và nếu dự án không bán được hàng thì tiền lãi ngân hàng trong một tháng tương đương với việc chủ đầu tư sẽ mất một sàn căn hộ”, một chủ đầu tư chia sẻ.

Gia Huy / baodautu