Bong bóng bất động sản tại Sài Gòn đang được bơm căng?

Giá đất nền ở vùng ven TP.HCM đang tăng lên chóng mặt. Người có đất khấp khởi mừng nhưng cũng không ít ý kiến lo lắng chu kỳ "sốt ảo" của 10 năm trước đang trở lại.

Hiện giá đất ở các khu vực vùng ven TP.HCM đã được đẩy lên đạt đỉnh của năm 2007 (thời kỳ sốt đất ảo).

Giá đất tiệm cận thời kỳ bùng nổ 2007

Tại các khu vực tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè… giá chào bán tăng trung bình 20%-40% so với năm trước.

Cụ thể, giá đất huyện Nhà Bè đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m², gần bằng thời đỉnh cao năm 2007. Tại khu vực này, giá tăng song hạ tầng vẫn chưa tương xứng với tiềm năng tăng giá trên thị trường.

Tại phía Đông, giá đất nền khu vực Thủ Đức, quận 9 và quận 2 tăng mạnh nhất và đã đạt mức đỉnh điểm thời kỳ sốt ảo 10 năm trước.

Điểm nóng nhất được mọi người nhắc đến là đường Lò Lu, nằm xa khu trung tâm quận 9 nhưng lại gần dự án của “ông lớn” sắp triển khai nên giá tăng chóng mặt.

Cách đây một năm, giá đất ở đây chỉ 12-15 triệu đồng/m² thì nay lên gần 40 triệu đồng/m². Gần trung tâm hơn, tuyến đường Lê Văn Việt ghi nhận mức tăng tới 65%. Giá đất từ bình quân 45 triệu đồng/m² đầu năm giờ đây đã lên 65 triệu đồng/m².

Theo CBRE, việc đất nên tăng giá chóng mặt là do trong năm 2017, một số dự án hạ tầng đã được hoàn thành giúp tăng cường khả năng kết nối giữa các vùng của thành phố. Đơn vị này khẳng định đất nền TP.HCM đang trong giai đoạn sốt nóng đỉnh điểm.

Một số đơn vị nghiên cứu khác cũng cho rằng nhiều khả năng trong năm 2017, giá đất vùng ven thành phố tiếp tục là điểm nóng với những đợt sóng tăng giá mới mạnh hơn. Đáng chú ý là thị trường mới phục hồi được 3 năm mà giá đất đã quay trở lại mức tại thời kỳ bùng nổ cách đây 10 năm, là điều khó hiểu.

Giám đốc một sàn giao dịch ở quận 7, cho biết: “Trước đây, người ta kỳ vọng vào đất quận 2, quận 7, những nơi có hạ tầng kết nối tốt với trung tâm. Hiện nay, cơn sốt đột ngột kéo dài ra vùng ven Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi… là điều không bình thường. Giá đất ở một số khu vực đã bị đẩy lên quá cao, vượt giá trị thật của người mua ở”.

Thực trạng giá đất TP.HCM tăng chóng mặt khiến các nhà đầu tư dù có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc cũng phải dè chừng.

Anh Phạm Cao Cường, một nhà đầu tư thứ cấp ở quận 9, cho rằng: “Sau một thời gian săn đất kiếm lời, đến nay tôi nghĩ cần phải bình tĩnh hơn. Thị trường bắt đầu tăng chóng mặt và có thể nổ bong bóng, khi hầu hết khách hàng mua đất nền chủ yếu bán lại để kiếm lời, ít ai thật sự ở những vùng xa xôi như vậy”.

Giá thực bằng 1/3 giá thị trường

Trong báo cáo gửi Thủ tướng về thị trường BĐS đầu năm 2017, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã nhấn mạnh thị trường BĐS đang trong giai đoạn sụt giảm rõ nét. Tuy nhiên ở phân khúc đất nền có diễn biến bất hợp lý, và có dấu hiệu của sốt ảo về giá.

Báo cáo của HoREA nêu rõ, sau thời gian bị khủng hoảng đóng băng, thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay. Năm 2015, thị trường đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng năm 2016 có dấu hiệu chững lại.

Qúy I năm nay, thị trường có dấu hiệu trầm lắng, sự sụt giảm thể hiện rõ nét ở phân khúc cao cấp, hạng sang, với tỷ lệ giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I/2016.

Theo đánh giá của HoREA, nhìn toàn cục thị trường vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Đặc biệt, HoREA cho biết thị trường còn có hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền ở các huyện và quận ven như: quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... sau khi các khu vực này có thông tin sẽ lên quận, hoặc có dự án hạ tầng đầu tư.

Theo chuyên gia Phan Công Chánh, tất cả nhà đầu tư chuyên nghiệp, dân môi giới từng trải qua thời kỳ sốt đất đỉnh điểm năm 2007 đều biết chiêu bơm, thổi đẩy giá làm khan hiếm hàng, khiến người mua tin rằng sốt đất thật. Trên thực tế, thị trường các khu vực như Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè… đang bị làm giá, vì giá trị thực chỉ bằng 1/3 giá thị trường.

Thực tế, không ít trường hợp sau một thời gian bị lỗ vì “đóng băng” nay tranh thủ hét giá. Cũng có trường hợp “tâng” giá lên nhưng không có hàng bán ra, khiến các nhà đầu tư bị cảm giác “khát” hàng.

“Lúc đầu họ giới thiệu là 10 triệu đồng/m², nhưng sau một tuần họ bắt đầu cho nhảy giá lên 5 - 10% và thông báo đất đã bán gần hết. Thậm chí, họ dàn cảnh giao dịch trước mặt khách để thổi giá, tạo cho khách hàng tin, đất nền đang sốt, nếu không mua ngay sẽ không còn, hoặc đang tăng giá mạnh. Thực ra, thị trường đang bị làm giá”, ông Chánh nói thêm.

Bên cạnh đó, động thái các chủ đầu tư lớn gom đất để phát triển những siêu dự án đang khiến cho một lượng lớn nhà đầu cơ chạy theo ôm đất khu vực xung quanh để ăn theo, đã khiến giá đất nền các khu vực đó tăng chóng mặt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo: “Nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợi chỉ có giới đầu tư hưởng, nhưng cái hại thì người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Lấy ví dụ năm 2007, khi thị trường bị thổi lên cao rồi bong bóng vỡ, ngân hàng điêu đứng, nhà đầu cơ phá sản, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng”.

Bình Nguyên / Zing news