Chung cư cao cấp ế, vì sao?

Thiếu vốn, tồn kho lớn, “ế” là thực tế đang diễn ra tại phân khúc chung cư cao cấp trên thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Thậm chí, đã xuất hiện tình trạng có chung cư phải giảm giá tới 25% vẫn không bán được hàng.

Không ít doanh nghiệp đang rơi vào cảnh nợ nần, oằn mình trả lãi ngân hàng khi cả tháng chỉ bán được 1-2 căn hộ.

Một dự án chung cư tại Long Biên đang giảm giá 25%

Giao dịch đóng băng

Trong các báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, các hiệp hội và Bộ Xây dựng, giao dịch phân khúc chung cư cao cấp sụt giảm nghiêm trọng. Cuối năm 2019, nhiều dự án chung cư cao cấp “sốt ruột” buộc phải hạ giá bán.

Tuy nhiên, mức hạ giá chưa nhiều và chưa phù hợp với tài chính của nhiều người dân đô thị nên mức tiêu thụ không tăng. Đầu năm 2020, thị trường BĐS tiếp tục nhận được tin xấu khi dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, tín dụng BĐS bị siết, nhiều chủ đầu tư thực sự ngấm đòn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp lại quận Cầu Giấy ngậm ngùi: “Năm 2019 thị trường khó khăn nhưng tôi thực sự bất ngờ khi từ ra Tết đến nay, doanh nghiệp chỉ bán được 1- 2 căn hộ trong tổng số gần nghìn căn hộ doanh nghiệp đang bán”.

Theo vị này, dự án mới đưa ra thị trường được vài tháng nhưng cứ đà này, doanh nghiệp tính đến phương án giảm giá. “Bản thân là doanh nghiệp lớn thực hiện đến nay 7 dự án lớn và cũng trải qua thời kỳ BĐS đóng băng năm 2010. Thời điểm đóng băng trước, doanh nghiệp đã giảm giá dự án chung cư cao cấp chỉ ở mức 24 triệu đồng/m². Chỉ sau vài năm, khi thị trường ấm lại, dự án lên tới 50 triệu đồng/m²”, vị này nói.

Còn một chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp nằm tại trung tâm quận Long Biên, Gia Lâm đang đưa ra chính sách giảm giá khá sâu, mức chiết khấu đến 25% cho khách mua nhà. Đây được xem là mức chiết khấu sâu nhất, chưa từng có trên thị trường BĐS trong những năm gần đây.

“Không chỉ người mua lướt sóng bị lỗ, mà nhiều người mua nhà để ở cũng cảm thất xót tiền, bởi do ế hàng. Chủ đầu tư tung ra mức chiết khấu sâu để thanh khoản thu hồi vốn, điều này đã làm mất công bằng giữa người mua trước và người mua sau, làm mất niềm tin của người mua nhà”, ông này nói.

Không chỉ chủ đầu tư gặp khó, nhiều nhà đầu tư “ôm” chung cư cao cấp cắt lỗ cũng không tìm được khách mua trong thời điểm này.

Tồn kho nặng...

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thị trường BĐS tại Hà Nội khó khăn, nhất là phân khúc chung cư cao cấp, vừa không có giao dịch, vừa không có dự án mới.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TPHCM, trong 02 năm 2018-2019, hầu hết các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, quy mô thị trường và nguồn cung giảm mạnh, hàng loạt doanh nghiệp giảm doanh thu và lợi nhuận, giá nhà tăng, đông đảo người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Đặc biệt, năm 2019, chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó, chỉ có 07 dự án được chấp thuận đầu tư mới; ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án so với năm 2018.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM phân tích, đáng ngại là tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với năm 2018. Trong đó, có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 04 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng; riêng 02 tập đoàn hàng đầu lại có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho.

“Hàng tồn kho BĐS sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, không có tính thanh khoản, có thể dẫn doanh nghiệp đến nguy cơ phá sản”, ông Châu nói.

Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, năm 2019, thị trường BĐS Hà Nội có sự giảm sút mạnh về nguồn cung mới sản phẩm và sự “leo thang” về giá bán (giảm 24% nguồn cung mới, trong khi đó giá bán lại tăng bình quân 8%). “Với những diễn biến của thị trường từ đầu năm đến nay và ảnh hưởng từ đại dịch Covid - 19, dự báo năm 2020 tiếp tục là năm khó khăn cho thị trường BĐS Hà Nội” - ông Đính nhìn nhận.