Condotel sắp thoái trào?

Hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở nhiều địa phương đang tìm hướng đi mới để phù hợp với khung pháp lý và tình hình thực tế sau đại dịch

Ông Trần Nam Bình, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, cho biết hiện nay tất cả dự án đã triển khai xây dựng căn hộ du lịch (condotel) trên địa bàn tỉnh đang "đứng bánh" vì phải chờ ý kiến của các bộ, ngành đưa dòng sản phẩm này vào khuôn khổ quản lý. Tuy nhiên, vì quá khó khăn, các chủ đầu tư đang điều chỉnh dòng sản phẩm này cho phù hợp thực tế.

Khó khăn đủ thứ!

Tỉnh Khánh Hòa là một trong 3 địa phương có lượng condotel cao nhất nước với 30 dự án được cấp phép. Riêng TP Nha Trang có 17 dự án với khoảng 15.000 phòng, trong đó nhiều dự án đã đi vào hoạt động như Mường Thanh - Viễn Triều, Mường Thanh - Khánh Hòa, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana, Champa Island... Số còn lại ở Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (13 dự án) với ước khoảng 27.000 căn condotel.

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Khánh Hòa cho rằng cùng với xu thế chung và Khánh Hòa bị tác động lớn từ đại dịch Covid-19 làm suy giảm nhu cầu du lịch, mua nhà và đầu tư kinh doanh BĐS, nhất là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, số lượng giao dịch suy giảm mạnh so với cùng kỳ các năm trước.

Theo ông Trần Nam Bình, hiện nay dòng BĐS nghỉ dưỡng đang chia thành 2 hình thức là các dự án đã đi vào hoạt động và dự án đang trong quá trình xây dựng, làm thủ tục cấp phép. Ở Khánh Hòa, các dự án đã hoàn thành thì đang vướng khung pháp lý, còn những dự án đang hoặc chưa triển khai cũng vướng "đất ở không hình thành đơn vị ở" nên không thể tiếp tục triển khai.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Khánh Hòa đang chuyển mình nhằm thích ứng với tình hình mới

Ông Phan Huy Thông, đại diện chủ đầu tư của 4 hệ thống khách sạn và căn hộ của Tập đoàn Mường Thanh tại Khánh Hòa, cho biết do ảnh hưởng dịch Covid-19 nên lượng khách thuê phòng condotel sụt giảm, nhiều căn có giá thuê rất thấp. Hoạt động kinh doanh của loại hình căn hộ này cũng chưa có quy định nên việc quản lý đang mang tính chất nội bộ.

Trong khi đó, theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa, khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh hiện có 41 dự án xây dựng khách sạn, condotel đến nay chỉ có 11 dự án đã hoàn thành hoặc đi vào hoạt động một phần. Số còn lại có 9 dự án chưa thi công, hết hạn, tranh chấp; 21 dự án đang triển khai, vi phạm tiến độ vì nhiều dự án dính "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Để gỡ rối, nhiều chủ đầu tư chọn phương án điều chỉnh dự án. Dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp Bảo Đại (TP Nha Trang) phải điều chỉnh gần như lại từ đầu để loại bỏ "đất ở không hình thành đơn vị ở". Dự án Evason Ana Mandara resort & spa (Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh), mặc dù đã hoàn thành giai đoạn 1 nhưng khối căn hộ 7 tầng với 3,1 ha đất đến nay vẫn còn vướng mắc "đất ở không hình thành đơn vị ở". Dù xin điều chỉnh về đất kinh doanh thương mại nhưng các chủ đầu tư tiếp tục vướng thủ tục định giá lại.

Chủ đầu tư sẽ mua lại căn hộ?

Về định hướng phát triển loại hình BĐS nghỉ dưỡng này trong tương lai, ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, cho hay trước những khó khăn và biến động của nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói riêng, hội đã đưa ra 2 kịch bản.

Cụ thể, kịch bản thứ nhất là thị trường bão hòa và chững lại. Xu thế này xuất hiện từ cuối năm 2015 nhưng đến nay vẫn chưa được công nhận chính thống, nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà với phân khúc sản phẩm này vì phải chờ đợi chứng nhận "khai sinh" quá lâu, nhất là hiện nay tín dụng dành cho BĐS nghỉ dưỡng bị siết chặt. Tuy nhiên, triển vọng của ngành du lịch Việt Nam vẫn rất lớn khi trước đại dịch năm 2019 du lịch Việt Nam phục vụ 85 triệu lượt khách nội địa và 18 triệu lượt khách quốc tế. Đây là cơ sở cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong những năm tiếp theo.

Kịch bản thứ hai là condotel được tháo gỡ pháp lý và cấp "sổ đỏ" trong năm 2021 hoặc 2022. Đây là kịch bản tích cực nhưng BĐS nghỉ dưỡng nói chung vẫn sẽ trầm lắng, vì du lịch chưa thể khởi sắc ngay được. "Chúng ta cần lưu ý vấn đề quan trọng là bản chất condotel dù có sổ đỏ hay không thì đó cũng chỉ là căn hộ để kinh doanh, chứ không phải loại hình nhà ở. Nên muốn phát triển hiệu quả và ổn định cần phải có sự đồng hành của ngành du lịch" - ông Hoàng đánh giá.

Nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã đi vào hoạt động từ năm 2015 đến nay cho biết mặc dù vẫn hoạt động bình thường nhưng khó khăn về du lịch đã ảnh hưởng rất lớn đến mức chia lợi nhuận đối với những người đã mua căn hộ. Nhiều dự án bị khách hàng kiện cáo, nhiều chủ đầu tư khác chọn phương án thương lượng với người mua condotel. Số khác chọn cách là mua lại các căn hộ để tự mình kinh doanh nhằm tránh phiền hà.