Đánh thuế nhà ở thứ 2: Thị trường bất động sản liệu có “đóng băng”?

Các DN BĐS lo ngại phân khúc nhà ở cao cấp sẽ bị ảnh hưởng nếu dự thảo luật về đánh thuế căn nhà thứ 2 được thông qua

Xung quanh thông tin Dự thảo luật về đánh thuế khi mua ngôi nhà thứ 2 của Bộ Tài chính sẽ được thực hiện vào năm 2017, đã có nhiều ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp (DN) tỏ ra quan ngại thị trường bất động sản (BĐS), nhất là phân khúc cao cấp sẽ bị ảnh hưởng nặng từ quy định này.

Thị trường có thể bị đóng băng?

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, có rất nhiều nhà đầu tư mua BĐS thứ hai trở lên. Kiến nghị thu thuế của Bộ Tài chính có thể làm giảm mức hấp dẫn của thị trường BĐS thứ hai này, và sẽ ảnh hưởng đến lượng giao dịch BĐS trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty BĐS Đất Lành quan ngại: Với một thị trường BĐS chỉ mới hồi phục, có sự lệch pha nguồn cung giữa căn hộ cao cấp với căn hộ bình dân như hiện nay thì Dự thảo luật về đánh thuế khi mua ngôi nhà thứ 2 là không phù hợp. Lý do, khi người dân mua nhà hoặc căn hộ đã đóng thuế VAT 10%, tiền sử dụng đất 15%. Như vậy, khi mua căn nhà thì họ đã đóng thuế từ 15-20% và chính mức thuế này khiến giá BĐS cao hơn, làm người dân khó có nhà. Ngoài ra, Việt Nam có chính sách thu thuế sử dụng đất 1 lần, khác với các nước họ thu thuế kéo dài trong nhiều năm cũng làm cho giá BĐS bị đẩy lên. Nay nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thực hiện thì người mua nhà sẽ ngại đầu tư vì lo bị đánh thuế sẽ không có lãi, họ sẽ xem xét quay qua đầu tư vàng hoặc lĩnh vực khác sinh lời tốt hơn.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành cho rằng, với cách tính thuế mà Bộ Tài chính đề xuất thì chắc chắn về ngắn hạn phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang sẽ bị ảnh hưởng. Và đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất chính là các chủ đầu tư ở phân khúc này, vì thuế cao thì các nhà đầu tư sẽ cân nhắc xem có nên mua căn thứ 2, thứ 3 để đầu tư hay không….

Riêng với phân khúc nhà ở trung bình, giá rẻ thì việc đánh thuế này không gây ảnh hưởng nhiều. Vì trên thực tế những người mua nhà đều là nhu cầu thực, họ mua 1 căn đã rất khó khăn thì làm gì có tiền để mua căn thứ 2.

Đánh thuế là hợp lý… nhưng cần có lộ trình

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, đề xuất của Bộ Tài chính về thu thuế nhà ở có cơ sở và mục tiêu hợp lý. Tuy nhiên, những gì Bộ Tài chính đưa ra hiện nay chỉ là định hướng và các phương pháp khả thi nhằm đón nhận những ý kiến đóng góp. Tính cho đến thời điểm hiện tại, bộ chưa đưa ra bất kỳ dự thảo hay văn bản pháp luật cụ thể nào quy định về vấn đề này. Đề xuất thuế nhà ở sẽ còn nhiều khó khăn cần phải giải quyết, bàn thảo lại và chỉ có thể áp dụng khi bộ đã đưa ra được một luật thuế chặt chẽ, rõ ràng và hợp lý nhằm tránh các tình trạng bất cập, không thỏa đáng hay lách luật.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho rằng, việc đánh thuế nhà ở thứ 2 trở lên cũng đã được thực hiện ở nhiều nước, nếu áp dụng tại Việt Nam thì Bộ Tài chính sẽ phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường trong nước, đánh giá nghiêm túc tác động của luật thuế này với những đối tượng chịu sự tác động.

Phân tích cụ thể hơn, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, hiện tại, thách thức lớn nhất đối với Việt Nam khi áp dụng luật này là xây dựng một hệ thống để nhận biết và quản lý người mua BĐS. Ở các nước khác, điều luật này đã góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách của Chính phủ, nhưng cũng sẽ tác động đến số lượng giao dịch BĐS trên thị trường.

Chẳng hạn, tại Singapore, khi mua BĐS, người mua sẽ phải trả 3%. Tuy nhiên, khi mua từ BĐS thứ 2 trở đi, sẽ phải trả thuế thêm là 7%. Do đó, người mua có quốc tịch Singapore sẽ phải trả tổng cộng là 10% cho ngôi nhà thứ 2 này. Nếu người mua là người nước ngoài thì họ phải trả thêm 15% cho ngôi nhà thứ hai. Vì vậy, nguồn thu từ thuế sẽ tăng lên đáng kể và phụ thuộc vào từng nhóm người mua.

Tại Anh, năm ngoái, nước này đã thông qua việc đánh thuế vào người mua BĐS, nếu mua BĐS thứ nhất sẽ phải trả một mức thuế cơ bản và cộng thêm 3%. Mức thuế sẽ dựa trên giá trị của ngôi nhà đó, tuy nhiên việc xác định giá trị nhà khá phức tạp. Mức đánh thuế sẽ khác nhau tùy theo giá trị tài sản.

Trong khi đó, ở Việt Nam, hiện các thủ tục mua bán BĐS vẫn phải thực hiện trên hệ thống văn bản, giấy tờ, việc áp dụng công nghệ thông tin còn rất hạn chế. Do vậy, để thực hiện hiệu quả luật thuế này, Việt Nam trước hết cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các giao dịch BĐS, các chủ sở hữu BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất, nếu có thu thuế căn nhà thứ 2 thì không nên thu thuế này đối với nhà ở xã hội; nhà ở tái định cư; nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng; nhà cấp 4 trở xuống. Đồng thời, trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân. Đối với người có từ căn nhà thứ 2 trở đi thì áp dụng thuế suất tài sản phụ trội tùy theo số lượng và giá trị tài sản. Để công bằng, Nhà nước cần xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh và được cập nhật theo thời gian thực, nhất là phải hoàn thành cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở.

Theo ông Sử Ngọc Khương, trong bối cảnh các DN và cá nhân tại Việt Nam đã phải chịu khá nhiều khoản thuế, phí thì việc thu thuế nhà ở có thể sẽ có tác động kém tích cực, dẫn đến hạn chế trong hoạt động sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, việc đánh thuế nhà ở sẽ giúp thị trường BĐS Việt Nam giảm thiểu tình trạng đầu cơ, mua không có nhu cầu thực. Như vậy sẽ tránh được lãng phí nhà ở và tình trạng giá nhà tăng lên quá cao ảnh hưởng không tốt đến những người có nhu cầu thực mua nhà để ở. Thị trường sẽ có động lực phát triển bền vững nhờ vào nguồn cung - cầu cân bằng và tăng trưởng ổn định.

Minh Long - Mai Ca / ven