Đất vùng ven: Giá đổi liên tục, lo nhận "quả đắng" vì... "ăn" chênh (!?)

Khâu định giá trong việc tìm mua bất động sản rất quan trọng nhưng lại chưa được nhiều người quan tâm chú ý, vì vậy dễ phát sinh tình huống bị mua giá "ảo", giá quá chênh so với thực tế.

Cẩn trọng dính "sốt ảo"!

Báo cáo của nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản vừa qua đều cho thấy luồng dịch chuyển vốn đầu tư từ những thị trường truyền thống tại các khu đô thị lớn ra các vùng ven, làng quê.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, một số các khu vực có đất thổ cư có mức độ quan tâm tăng nổi bật trong quý 3/2020. Chẳng hạn tại Hoài Đức (Hà Nội), mức độ tìm kiếm tăng 9% theo quý; ở huyện Bình Xuyên (Vĩnh Phúc) con số tăng tới 30% theo quý và 87% theo năm; còn ở Kim Bôi (Hoà Bình) là 12% theo quý và 61% theo năm…

Đất Thạch Thất "sốt ảo" một thời vì xôn xao các nhà đầu tư đến tìm mua.

Tại một số thị trường có thông tin quy hoạch như Ứng Hoà, Thạch Thất (Hà Nội)… thị trường bất động sản cũng xôn xao hơn khi nhiều nhà đầu tư “nhóm ngó”. Báo cáo của Hội môi giới bất động sản cũng cho thấy, một số khu vực vùng nông thôn ở Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc… nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng tiếp tục tìm đến, khai phá.

Tại Ứng Hoà, một môi giới bất động sản khu vực này cho hay, một số lô đất đấu giá ở khu vực này có giá dao động mức 20 triệu đồng/m² nay đã “nhấp nhổm” tăng. Trong khi giá đất trong làng nhiều khu vực loanh quanh ở mức vài triệu đồng/m².

“Sau khi xuất hiện thông tin đề xuất xây sân bay, khá nhiều nhà đầu tư gọi hỏi, tìm hiểu” - vị này chia sẻ.

Địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị… là những khu vực lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư. Đồng thời cũng sẽ là mảnh đất màu mỡ để "thổi giá", tạo "sốt ảo".

Do đây đều là những khu vực mới nổi, thị trường bất động sản chưa hình thành một cách rõ rệt, mặt bằng giá cũng biến động. Thậm chí có những nơi “sốt nóng”, giá thay đổi từng ngày. Do vậy nếu nhà đầu tư không cẩn trọng, hoàn toàn có thể phải trả “phí” rất lớn cho khoản tiền chênh.

Theo chuyên gia bất động sản, hiện nhiều môi giới, “cò” nhà đất không thu phí hoa hồng khoảng 1% hoặc tỷ lệ thoả thuận nào đó mà lấy tiền “ăn chênh”.

Cụ thể, khi chủ nhà đưa ra một mức giá nào đó, môi giới sẽ tìm khách và đưa ra mức giá cao hơn. Nếu bán được, chủ nhà sẽ nhận số tiền “thu về”, còn tiền chênh lệch, môi giới sẽ hưởng.

Do vậy, khâu định giá trong việc tìm mua bất động sản rất quan trọng, tuy nhiên nhiều người chưa quan tâm, chú ý. Cũng chính điều này nên dễ phát sinh tình huống bị mua giá ảo, giá quá chênh so với thực tế.

“Bỏ túi” kinh nghiệm định giá khi đi mua bất động sản

Trao đổi với Dân trí, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá Savills Hà Nội - cho biết: Có một số phương pháp để xác định giá trị của một tài sản là đất hoặc dự án phát triển. Trong đó, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi.

“Chúng ta so sánh về quy mô, vị trí, loại hình, thời hạn sử dụng đất tương tự, so sánh những yếu tố khác biệt và đưa ra những mức độ điều chỉnh dựa trên các khác biệt mà mình có thể chứng minh bằng hiện trường trường để quy ra được giá trị quy về trên một mét vuông đất là bao nhiêu hoặc trên một mét vuông sàn bằng bao nhiêu” - bà Vân chia sẻ kinh nghiệm.

Riêng đối với đất nền, bà Vân cho biết, có thể so sánh với những đất nền trong khu vực tương tự đang chào bán. “Tuy nhiên, để tránh việc giá ảo thì mình phải dựa trên giao dịch thực vì căn cứ những giá chào trên thị trường. Bởi đối với những khu vực bị ảo giá thì thường họ định giá rất cao” - bà Vân lưu ý.

Do vậy theo vị chuyên gia này, cần phải dựa vào những kiểm tra và giao dịch thực để xác định giá trị chứ không dựa vào giá chào trên thị trường để xác định giá trị.

“Thường các đất nền hiện nay nằm trong dự án mà các chủ đầu tư đang chào bán trên thị trường thì không khó xác định giá. Còn trong trường hợp nó đã giao dịch lâu rồi và nó chỉ còn nằm ở thị trường thứ cấp, mình vẫn phải kiểm tra bởi những lô khách đang chào bán hoặc đã chào bán trên thị trường. Ví dụ một lô khoảng 200m2 và gần đó cũng có 1 lô khác đang chào bán tương tự như vậy thì mình sẽ phải so sánh và điều chỉnh một số các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá ví dụ như ngõ tiếp cận như thế nào. Một lô mà 2 mặt tiền, 1 lô một mặt tiền thì giá sẽ khác nhau" - bà Vân cho hay.

Theo các chuyên gia bất động sản, kinh nghiệm khi đi mua bất động sản là phải có sự tính toán, cân nhắc, xem xét mức giá ở các giao dịch thực xung quanh khu vực đó, tránh việc đặt niềm tin vào các kênh trung gian. Thời gian qua, thị trường bất động sản nhiều nơi ghi nhận hiện tượng đẩy giá, giá ảo xuất phát từ chính đội ngũ môi giới.

“Tính toán, cân nhắc lô đất, căn nhà mình định mua so với những sản phẩm được giao dịch trước đó ra sao. Cân nhắc kỹ các yếu tố vị trí, có gần tiện ích nào hay không, hướng ra sao, ô tô có vào được không, có chỗ để ô tô không, thuận tiện giao thông không…” - một chuyên gia bất động sản chia sẻ.