Đề xuất hàng loạt sắc thuế kiểm soát sốt đất

Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị áp thuế chống đầu cơ địa ốc, đánh thuế người có nhiều bất động sản, chậm đưa đất vào sử dụng...

Hiệp hội này vừa kiến nghị Chính phủ xem xét các giải pháp đặc trị sốt đất và bình ổn giá nhà, trong đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, bằng hàng loạt công cụ thuế.

Thuế chống đầu cơ nhà đất

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất đánh thuế thu nhập thuế suất rất cao với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập. Việc này để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư lướt sóng (vì không còn có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận như kỳ vọng) khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng, bong bóng.

Tương tự với việc bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở thực.

Đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất

Hiệp hội đề xuất nguyên tắc là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Nếu thị trường bất động sản bị đầu cơ, có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định, vừa đáp ứng đúng nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người tiêu dùng, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp (mua nhà đất để đầu tư, cho thuê), vừa vẫn giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân.

Đánh thuế cao việc chậm đưa đất vào sử dụng

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất và phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn theo quy định của Bộ Tài chính. Nhưng, chế tài này chưa đủ sức răn đe, chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung.

Do vậy, cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

Thị trường đất nền khu Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Thuế đánh trên giá trị nhà đất

Hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.

HoREA nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần thiết xem xét ban hành thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiệp hội đề nghị cân nhắc kỹ thuế suất, để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở nước ta.

Để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế thì cần phải thay thế phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở. Chẳng hạn, với dự án nhà chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành căn hộ và cũng là gánh nặng cho người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở xin cấp sổ đỏ.

Hiệp hội đề xuất thay thế thu tiền sử dụng đất bằng Thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" hiện nay.

Ngăn sốt đất bằng công cụ hành chính

HoREA cho rằng cần quy định bổ sung thẩm quyền của Chính phủ để sử dụng hiệu quả công cụ thuế và thuế suất để bình ổn khi có biến động của thị trường. Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản quy định Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng. Thế nhưng chưa có cơ chế để thực thi hiệu quả, nhất là việc sử dụng công cụ thuế.

Khi thị trường bất động sản có biến động không thể chờ đến kỳ họp của Quốc hội mới xem xét quyết định. Vì vậy, đề nghị Quốc hội giao thẩm quyền cho Chính phủ quyết định thuế suất chống đầu cơ để kịp thời xử lý và bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động.

Tuy nhiên chỉ nên sử dụng công cụ hành chính khi thực sự cần thiết và huy động cả hệ thống chính trị của địa phương vào cuộc và được người dân hưởng ứng, tham gia. Năm 2008, 2011, Chính phủ dùng biện pháp mạnh, thắt chặt tiền tệ, siết chặt tín dụng đã cắt được ngay cơn sốt, nhưng hệ quả là đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng đóng băng ngay lập tức, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Năm 2017-2018 và hiện nay, để xử lý các cơn sốt đất, một số địa phương dùng các biện pháp mạnh, như tạm cấm phân lô bán nền; hoặc dừng tách thửa đất; hoặc dừng không chứng nhận giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp... Đồng thời, huy động cả hệ thống chính trị vào cuộc, tăng cường cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin dự án chính xác, đi đôi với xử lý nghiêm các trường hợp cán bộ cơ sở tiếp tay, chống lưng cho đầu nậu, cò đất, nên đã giúp hạ nhiệt cơn sốt đất.

Kiểm sóat tín dụng bất động sản

Khi có dấu hiệu đầu cơ, sốt, xuất hiện bong bóng bất động sản, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn để cắt cơn sốt bong bóng bất động sản.

Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của Chính phủ điều hành chính sách tiền tệ-tín dụng vào thời điểm tháng 2/2008 và tháng 2/2011, thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, siết tín dụng bất động sản, nâng lãi suất cơ bản lên 14% một năm, dẫn đến lãi suất cho vay lên 21-25% một năm, đã cắt ngay cơn sốt bong bóng. Hệ quả của chính sách này đã đẩy thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào tình trạng đóng băng.

Năm 2013, để phá thế đóng băng của thị trường bất động sản, cũng bằng công cụ tín dụng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (chủ yếu là kích cầu tiêu dùng) đã xử lý được 56.180 căn nhà tồn kho, xử lý được hơn 28.000 tỷ đồng nợ xấu bất động sản, hỗ trợ cho 56.180 người mua được nhà ở và hỗ trợ để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014 cho đến nay.

Từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Đến ngày 1/10/2023, các ngân hàng thương mại chỉ còn được sử dụng tối đa 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Trong quý I/2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 3% cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, chỉ tăng 2,93%, nên Ngân hàng Nhà nước đang bám sát tình hình thị trường và có thể siết nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

Chặn lướt sóng bằng cách giảm tỷ lệ cho vay

Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Khi xảy ra đầu cơ, sốt nóng bong bóng bất động sản, Hiệp hội đề xuất Ngân hàng Nhà nước tham khảo cách làm của một số nước, như có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng.

Ví dụ: Với số vốn 1 tỷ đồng và được vay tín dụng 70% giá trị hợp đồng, nên nhà đầu tư có thể vay được đến 2,1 tỷ đồng để lướt sóng cùng lúc 3 nền (hoặc 3 căn hộ) có giá một tỷ đồng một căn một nền. Nếu giảm tỷ lệ vay, thì chỉ lướt sóng được 1-2 căn hoặc nền mà thôi.

Cảnh giác với vay tiêu dùng

Đề xuất kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà, để lướt sóng khi thị trường bất động sản sốt nóng bong bóng. Tỷ trọng vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà để ở chiếm khoảng 13% tín dụng tiêu dùng, nhưng khi thị trường có bong bóng, thì sẽ có một phần vốn không nhỏ được sử dụng để lướt sóng.

Vì vậy, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm và tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn vay tiêu dùng đúng mục đích vay, để góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.

Kiểm soát 'tiền bẩn' chảy vào bất động sản

Để ngăn chặn hành vi rửa tiền trên thị trường bất động sản, HoREA kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước kiểm soát chặt nguồn gốc dòng tiền bẩn (không rõ nguồn gốc, không có lai lịch hoặc tiền có nguồn gốc tội phạm...) chảy vào thị trường nhà đất.

Trong 3 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản 3%, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung nhưng không quá bất thường. Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là nguồn vốn đầu tư rất lớn làm cho thị trường bất động sản sốt nóng bong bóng hiện nay đến từ đâu?

Hiệp hội nhận thấy, ngoài nguồn tiền nhàn rỗi, tiền để dành, vàng cất giữ trong dân, tiền từ chốt lời chứng khoán và nguồn tiền kiều hối (khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản), đề nghị Nhà nước kiểm soát chặt nguồn "tiền bẩn" (có nguồn gốc tội phạm hoặc có thể do tham nhũng) mua bất động sản để "rửa tiền".

Công cụ quy hoạch

HoREA đề xuất sử dụng hiệu quả công cụ này. Quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch vừa tạo ra nguồn thu rất quan trọng cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, kể cả trong tình huống thị trường bị đầu cơ.

Nhà nước dùng công cụ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để quyết định nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp, định hướng các khu vực phát triển khu đô thị, nhà ở, để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, cân đối, lành mạnh. Nhà nước chủ động tăng, hoặc giảm nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp để điều tiết cung - cầu, nhất là khi thị trường bất động sản bị đầu cơ, sốt bong bóng.

Nhiều năm qua, Nhà nước chưa sử dụng thật hiệu quả công cụ quy hoạch, mà lại có biểu hiện Nhà nước bị động, bị nhà đầu tư dẫn dắt, nên đã xảy ra tình trạng Nhà nước điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu của nhà đầu tư, làm chệch mục tiêu quy hoạch ban đầu.