Địa ốc được và mất gì nếu bị siết tín dụng

Doanh nghiệp có thêm bài học quản trị tài chính bất động sản, thị trường giảm nhiệt để phát triển bền vững, an toàn hơn nhưng cái mất khi thắt chặt tín dụng có thể là cơ hội tăng trưởng của chính ngân hàng và ngành địa ốc sẽ sụt giảm.

Tại Hội thảo Sửa đổi Thông tư 36, thị trường được gì, mất gì do báo Thanh Niên tổ chức ngày 15/3, nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và địa ốc đã mổ xẻ những thuận lợi cũng như khó khăn nếu kịch bản thắt chặt tín dụng được áp dụng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng sửa đổi Thông tư 36 là hình thức kiểm soát thanh khoản hệ thống cần thiết của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo đó, cơ quan quản lý muốn đưa tín dụng trung và dài hạn về tiêu chuẩn an toàn. Cụ thể, tỷ lệ tín dụng trung và dài hạn sẽ bị giảm từ 60% xuống 40% và hệ số rủi ro tín dụng bất động sản tăng từ 150% lên 250%.

Ông Hiển dẫn số liệu dư địa cho vay trung - dài hạn hiện nay là 540.000 tỷ đồng (dư nợ bất động sản là 390.000 tỷ đồng). Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong 2 năm 2014-2015 góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung - dài hạn lên mức rất cao. Do đó cần có công cụ kiểm soát. Hệ quả là lãi suất cho vay sẽ có xu thế tăng, rủi ro thanh khoản là nỗi lo có thật.

Chuyên gia này đánh giá, bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế, vì vậy quá trình sửa đổi Thông tư 36 sẽ mang lại sự lành mạnh cho thị trường. Thứ nhất, giữ cho hệ thống tín dụng được kiểm soát ở mức an toàn. Thứ hai, ổn định tâm lý người mua nhà để ở, cho thuê và đầu tư trung - dài hạn, đặc biệt hạn chế tình trạng đầu cơ, nhiễu loạn thị trường. Thứ ba, doanh nghiệp địa ốc được cảnh tỉnh trong việc quản trị tài chính bất động sản hợp lý. Thứ tư, tránh nguy cơ đóng băng thị trường, giảm giá do thừa cung.

Ở chiều ngược lại, Tiến sĩ Bùi Quang Trí, Khoa quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng chỉ ra những tác động tiêu cực của việc sửa đổi Thông tư 36. Ông Trí bắt đầu phần phản biện bằng việc dẫn số liệu về tỷ lệ cho vay trung và dài hạn của ngân hàng thương mại quốc doanh là 36%. Tỷ lệ vay trung và dài hạn bình quân của các tổ chức tín dụng đang là 31%. Tỷ lệ này đang tăng rất nhanh, đạt gần 40% trong 2 tháng đầu năm 2016. Room cho vay của ngân hàng không còn nữa nếu áp dụng sửa đổi Thông tư 36 trong khi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của năm 2016 là 16-18% khó đạt được.

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi Thông tư 36 nhằm giữ an toàn cho hệ thống tín dụng là điều cần thiết nhưng cần có lộ trình áp dụng để tránh những cú sốc đáng tiếc cho thị trường bất động sản. Ảnh: Vũ Lê

Đánh giá về mục thay đổi hệ số rủi ro cho bất động sản từ 150% lên 250%, ông Trí cho rằng cần nhìn lại lộ trình dài từ năm 2005. Ban đầu, NHNN quy định hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản là 100%. Năm 2010 hệ số này tăng lên 250%, 4 năm tiếp theo giảm về 150%. Thế nhưng đến nay lại dự kiến tăng đột ngột lên 250%. Điều chỉnh hệ số này trong một thời gian ngắn làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của ngân hàng.

Khi NHNN áp dụng việc sửa đổi Thông tư 36 chắc chắn các quy định cho vay sẽ chặt chẽ hơn, lãi suất cho vay sẽ tăng lên, ước tính khoảng 2%. Doanh nghiệp bất động sản hay người mua nhà muốn vay tiền từ ngân hàng sẽ do dự hơn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Hệ thống tài chính tín dụng của Việt Nam 70% tập trung vào ngân hàng, 15% là thị trường chứng khoán, còn lại là các kênh khác. Bất kỳ sự điều chỉnh chính sách nào cũng đều ảnh hưởng đến hoạt động của hệ thống ngân hàng và các hoạt động kinh doanh. Thêm nữa,  nhà điều hành chính sách cũng cần lưu ý thêm, cứ 1% tăng trưởng tín dụng ảnh hưởng đến 0,1% tăng trưởng GDP.

"Nếu mục tiêu của việc sửa đổi Thông tư 36 là giúp quản trị tốt hơn hệ thống ngân hàng thì giảm tỷ lệ cho vay để giảm rủi ro thanh khoản không phải là cách duy nhất, chúng ta còn vô số cách", ông Trí đặt vấn đề. Chuyên gia này cho rằng giải pháp tình huống là phối hợp nhiều phương pháp trong việc quản trị rủi ro hệ thống ngân hàng để sự tác động nhẹ hơn. Bởi lẽ, những chính sách ngân hàng tại Việt Nam thuờng tác động mạnh và nhanh đến thị trường.

Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, Vũ Quang Phấn kiến nghị không nên sửa đổi Thông tư 36 đột ngột mà cần có lộ trình, phân biệt đối tượng. Nâng tỷ lệ rủi ro lên 250% sẽ có tác động rất lớn đến quá trình thẩm định, đánh giá tài sản và hồ sơ vay. "Vai trò của tín dụng với bất động sản tương tự như giá dầu và thị trường chứng khoán, rất mật thiết. Do đó, cơ quan soạn thảo cần cẩn trọng trước khi quyết định thắt chặt tín dụng", ông nhấn mạnh.

Nhiều doanh nghiệp tham dự hội thảo này bày tỏ, nếu có lộ trình áp dụng việc điều chỉnh Thông tư 36 thì doanh nghiệp và nhà đầu tư, người mua nhà sẽ có thời gian chuẩn bị, tránh những cú sốc đáng tiếc. Thị trường vốn Việt Nam rất mỏng, phân phối không đều, áp lực đè lên hệ thống ngân hàng rất nhiều. "Vừa ổn định đã thay đổi chính sách thì rất mệt mỏi, khó tránh khỏi cảnh hắt hơi sổ mũi", một doanh nghiệp giãi bày.

Vụ trưởng Vụ chính sách an toàn hoạt động ngân hàng, Cơ quan thanh tra giám sát NHNN Việt Nam, Nguyễn Trọng Du khẳng định trong quá trình soạn dự thảo sửa đổi Thông tư 36, NHNN đã yêu cầu tham khảo, xem xét những đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp đồng thời phân tích nhiều góc cạnh, tính đến nhiều kịch bản tác động đến thị trường bất động sản.

Cũng chính vì lý do này, từ tháng 7/2015 NHNN đã quan tâm đến vấn đề rủi ro thanh khoản hệ thống nhưng đến cuối năm mới bắt đầu xây dựng dự thảo sửa đổi, tiến hành lấy ý kiến từ tháng 1/2016.

Ông Du giải thích, nâng tỷ lệ rủi ro là cách kiểm soát an toàn vốn. Ngân hàng thương mại cần phải dự trữ một nguồn lực tài chính nhất định để đảm bảo an toàn. Thêm nữa, dự thảo sửa đổi thông tư này không yêu cầu thắt chặt các điều kiện cho vay nên sẽ không có chuyện gây khó cho các đối tượng tiếp cận tín dụng.

Rủi ro thanh khoản là một trong những rủi ro có tầm ảnh hưởng lớn, kiểm soát tốt vấn đề này thì khi có những cú sốc bên ngoài thì vẫn kịp phản ứng để đảm bảo sự an toàn cho nền kinh tế. "Chắc chắn NHNN sẽ cẩn trọng trong việc sửa đổi Thông tư 36 sau khi tiếp nhận ý kiến đóng góp đa chiều", ông Du cho hay.

Vũ Lê / VNExpress