Giá bất động sản đang ở đỉnh, mốc thời gian hạ nhiệt có thể diễn ra vào giữa năm 2023

Sau khoảng thời gian tăng dài, một số chuyên gia cho rằng, giá bất động sản đang chạm đỉnh. Hiện tượng giá cao đang lặp lại hình ảnh của giai đoạn 2009-2010 song đặc tính của thị trường đã có sự khác biệt.

Giá bất động sản tăng cao

Một căn biệt thự hơn 400m² tại Long Biên năm 2018 được định giá 65 tỷ đồng thì đến đầu năm 2022, giá căn biệt thự này được môi giới gọi chào trả tới 140 tỷ đồng. Hay như lô đất ở Sóc Sơn, nằm sát khu vực đường Vành đai 4 dự tính đi qua, có mức giá lên tới 65 triệu đồng/m² (khảo sát trong tháng 2/2022), gấp 5 lần so với đầu năm 2021, bằng giá của lô đất trong nội thành Hà Nội, ngõ rộng, ô tô đi qua.

Tại các tỉnh thành, giá đất cũng chưa có bất kỳ một dấu hiệu giảm nào. Ghi nhận ở thành phố Từ Sơn, tại phố Trầu Cau, căn shophouse ghi nhận mức giá trung bình 14-20 tỷ đồng, tương đương căn nhà phố trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Hoàng Mai, Hà Nội).

Giá bất động sản được nhận định neo ở ngưỡng cao.

"Giá bất động sản tăng chóng mặt" – đó là nhận định của các chuyên gia khi nhắc đến giá đất. Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản cũng cho thấy, trong quý I/2022, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường luôn trong xu hướng tăng.

Khảo sát dữ liệu của tổ chức này ghi nhận biến động giá bán một số loại bất động sản trong tháng 3 và quý I/2022 tại 8 địa phương gồm Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hoà, Bà Rịa-Vũng Tàu. Theo đó, giá bất động sản tăng khá cao ở nhiều loại hình.

Theo thống kê, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tương tự, tại Thành phố Hồ Chí Minh, con số tỷ lệ cũng tăng lần lượt là 2,48% với giá căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ tăng 2% và và đất nền đắt hơn 3,6%.

Còn theo Savills, về loại hình biệt thự, nhà liền kề, kể từ quý 3/2021, giá bán sơ cấp liên tục ghi nhận mức cao nhất từ trước tới nay.

Báo cáo thị trường đất thổ cư của Batdongsan.com cho biết, trong quý I, nhiều tỉnh thành ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam đều ghi nhận giá chào bán đất nền tăng cao trên các chợ trực tuyến.

Báo cáo này ghi nhận, trên các chợ địa ốc trực tuyến tại Hà Nội, giá đất nền thổ cư tại huyện Chương Mỹ đội giá 74% so với năm 2021, là mức tăng cao nhất khu vực miền Bắc và toàn quốc. Các huyện khác thuộc Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai ghi nhận giá bán đất nền tăng 20-26%.

Giá bất động sản đang chạm đỉnh

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, giá bất đông sản đang nằm ở trên đỉnh. Nếu so với thời 2009-2010, thị trường của hiện tại giống với giai đoạn trước ở hiện tượng giá cao nhưng độ nóng của thị trường lại khác nhau.

Ông Quang cho rằng, hiện tại, nhà đầu tư đã thông minh hơn. Họ không sẵn sàng mua hàng bất chấp tất cả hay giằng nhau mà mua. Họ thận trọng. Bài học từ trước đó khiến Nhà nước can thiệp từ từ thay vì như trước đây.

Trong khi đó, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, thị trường bất động sản của hiện tại không xảy ra bong bóng hay đóng băng như giai đoạn trước. Bởi thị trường đã minh bạch hơn rất nhiều, từ thông tin cho tới các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều.

Cũng theo ông Thành, các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này hiện hữu hơn, thể hiện thông qua pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn 2010. Giá bất động sản giai đoạn này tăng giá là tăng giá trị thật, do hạ tầng phát triển, và chất lượng dự án tốt.

Dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn thanh khoản tốt. Không như giai đoạn 2010-2011, đa số dự án bất động sản đang còn nằm trên giấy, chưa đầy đủ pháp lý đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi ấy, khách hàng đang mua sản phẩm hình thành trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Nên khi Nhà nước siết tín dụng, nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản.

Còn ở giai đoạn hiện tại, nếu có biến động thì kịch bản xấu nhất là hiện tượng cắt lỗ. Nhưng lợi thế với sản phẩm hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng có thể diễn ra cục bộ ở địa phương hoặc trên 1 số phân khúc mà chắc chắn sẽ không lan rộng toàn thị trường. Yếu tố tích cực khác chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát.

Tuy nhiên, ông Thành dự báo, nếu giá bất động sản tăng và cao, đến giai đoạn nhất định, giá sẽ đi xuống. Mốc thời gian cho giá bất động sản hạ nhiệt có thể diễn ra vào giữa năm 2023.