Giá nhà đất khó tăng khi mở cửa lại nền kinh tế

Đầu tháng 10, TP HCM và một số tỉnh thành bắt đầu dỡ phong tỏa, có lộ trình mở cửa trở lại để phục hồi, phát triển kinh tế. Nhìn sang kinh tế Mỹ và châu Âu đang có sự phục hồi tốt, thúc đẩy giá nhà tăng mạnh sau khi cơ bản kiểm soát được dịch bệnh, giới đầu tư đang kỳ vọng giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam sẽ nhanh chóng tăng trưởng mạnh mẽ khi mở cửa lại.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, rất khó để kỳ vọng vào kịch bản màu hồng trong 3 tháng tới, dù đợt mở cửa trở lại trùng vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm của thị trường bất động sản TP HCM.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo: "Thị trường nhà đất sẽ không có đà tăng trưởng ngay lập tức khi kịch bản sống chung với dịch được kích hoạt. Nhanh phải hết quý I đầu quý II/2022 và chậm phải chờ đến cuối năm 2022, thậm chí đầu năm 2023 mới tăng trưởng lại".

Ông Hiển phân tích, không thể có một thị trường nào tăng giá mãi mãi. Nhìn vào thực tế, giá bất động sản đã tăng mạnh từ năm 2016 đến năm 2019 là chu kỳ khá dài. Năm 2020 và hai quý đầu năm 2021, giá nhà vẫn leo thang bất chấp 3 đợt dịch lần lượt diễn ra. Thế nhưng, đợt dịch lần thứ tư đang tác động nặng nề đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Vì vậy, kịch bản tăng trưởng giá nhà đất có thể không còn tươi sáng như trước.

Chuyên gia này dự báo, nhiều khả năng từ tháng 11 năm nay, khi thị trường bất động sản được mở cửa trở lại sau 3-4 tháng đóng băng chống dịch, một số dự án vị trí tốt có thể có sự tăng giá trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) nhưng đây sẽ không phải là cục diện phổ biến đại diện cho toàn thị trường.

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là thanh khoản kém kỷ lục. 4 tháng qua, nhà đầu tư đang vật lộn với việc dòng tiền yếu, thu nhập sụt giảm. Hiện nay cơ hội lướt sóng không cao, thanh khoản lao dốc nên nhà đầu tư đều có tâm lý thận trọng.

Theo ông Hiển, trong 3-6 tháng tới là thời điểm vàng để nhóm nhà đầu tư có tiền mặt nắm lợi thế trong việc thâu tóm tài sản với giá hợp lý hơn so với trước dịch bùng phát. Một ví dụ điển hình nhất là nhóm bất động sản có vị trí đắc địa hoặc nhà phố mặt tiền trước đây khai thác kinh doanh tốt đến mức không ai bán thì 3-6 tháng tới có thể xảy ra hiện tượng chủ nhà cần thanh lý tài sản để giải quyết việc đứt gãy dòng tiền sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng bởi đại dịch.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng, khi thị trường mở cửa trở lại sau 4 tháng dài phong tỏa, khó có kịch bản giá nhà đất tăng vọt ngay lập tức như kỳ vọng của giới đầu tư do giai đoạn này các bên nắm giữ tài sản có nhu cầu xả hàng nhiều hơn bên mua vào.

"Trong 3-6 tháng tới, thị trường cần bước đệm để thử thách các ngưỡng tăng – giảm giá và đà phục hồi trong năm 2022 phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch khi lộ trình mở cửa sống chung với dịch diễn ra thành công", ông Quang cho hay.

Theo CEO Việt An Hòa, dù giá chào bán bất động sản có thể tăng, nhưng các giao dịch và quá trình thương lượng sẽ diễn ra theo chiều ngược lại. Nếu bên mua có sẵn dòng tiền và mức thương lượng hợp lý, có thể mua vào tài sản với mức giảm giá 5-10%.

Trong khi đó, theo Công ty Propzy, dù giá bán nhà tại TP HCM tăng trên dưới 10% tùy vào vị trí từng quận, huyện, chỉ số mức độ chấp nhận thương lượng (giá giao dịch thực tế thấp hơn giá chào bán) trong quá trình mua bán nhà phố ghi nhận bình quân 4,2%. Riêng quận 7 và huyện Nhà Bè, thuộc khu Nam Sài Gòn là hai địa bàn có mức chấp nhận thương lượng cao nhất, giá thuận mua vừa bán thấp hơn giá niêm yết lần lượt giảm 7,1-7,2%.

Mức độ chấp nhận thương lượng cho thấy giá thuận mua vừa bán bất động sản có thể điều chỉnh theo hướng giảm nhiệt so với giá niêm yết do tác động từ việc chủ tài sản bị đứt gãy dòng tiền trong đại dịch.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, trong quý III, thanh khoản của thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và các thủ phủ công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều lao dốc theo các đợt phong tỏa, nhu cầu đầu tư cũng xuống thấp nhất hơn nửa thập kỷ qua.

Ngoại trừ chỉ số giá nhà ở trên thị trường sơ cấp (các chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn tiếp tục xu hướng tăng, bất động sản trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều chịu sức ép giảm giá trên dưới 10% do dòng tiền của thị trường bị đứt gãy. Các chỉ số cơ bản của thị trường nhà ở như nguồn cung, nguồn cầu (thanh khoản) đều sụt giảm mạnh nhất kể từ giai đoạn hoàng kim năm 2016.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) nhìn nhận, khó có thể kỳ vọng sự chuyển biến nhanh của thị trường bất động sản chỉ trong 1-2 tháng tới vì dư chấn của đợt dịch lần thứ tư có thể đảo lộn các kế hoạch kinh doanh bất động sản trong ít nhất 6 tháng nữa. Điều này đồng nghĩa với các tháng cuối năm 2021 và quý đầu tiên của năm 2022 thị trường bất động sản vẫn đứng trước phép thử khó khăn và nhiều thách thức hơn.