Gian nan đòi sổ đỏ ở những căn hộ cơi nới

Thay vì làm đúng như thiết kế, giấy phép xây dựng, nhiều chủ đầu tư dự án nhà chung cư đã tự ý chuyển đổi công năng của tòa nhà, biến các tầng thương mại, kỹ thuật thành căn hộ để bán. Hậu quả đối với những khách hàng không may mua phải những căn hộ kiểu này là không được cấp sổ đỏ.

Mất tiền mua rắc rối

Câu chuyện về việc mua phải nhà cơi nới trái phép của nhiều chủ đầu tư bất động sản không phải là hiếm. Các báo cáo hàng năm về kiểm tra tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của Bộ Tài nguyên - môi trường và Bộ Xây dựng đều nhấn mạnh nguyên nhân chậm cấp sổ đỏ ở các chung cư chủ yếu do chủ đầu tư không chấp hành Luật Đất đai và các quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Một luật sư từng tư vấn cho nhiều dự án nhà ở cho hay, hiếm có dự án nào được thực hiện đầy đủ các "trình tự, thủ tục" như luật định, nên thường bị cơ quan chức năng "tuýt còi", do đó việc chậm cấp giấy chứng nhận cho các chủ căn hộ là điều đương nhiên.

Vi phạm thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt, trong đó phần lớn là vượt số tầng, số căn hộ, thậm chí là tự ý phân chia và chuyển đổi công năng các tầng thương mại, tầng kỹ thuật để bán chui dự án.

Chẳng hạn như trường hợp chung cư Capital Garden 102 Trường Chinh do CTCP TNHH Khách sạn Kinh Đô (thuộc Tập đoàn Kinh đô TCI) làm chủ đầu tư. Theo thiết kế xây dựng được duyệt, dự án gồm 21 tầng (+1 tầng cây xanh, + 2 tầng kỹ thuật).

Tuy nhiên, trên thực tế, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế, chuyển đổi công năng 4 tầng (gồm tầng 3, 2 tầng kỹ thuật và 1 tầng cây xanh) thành các căn hộ, nâng tổng số căn hộ từ 288 căn lên gần 400 căn. Sau hơn 7 tháng nhận nhà, không chỉ những cư dân mua căn hộ cơi nới, mà cả những cư dân mua căn hộ không cơi vẫn mòn mỏi chờ đợi để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục cấp sổ đỏ.

Trao đổi với PV, một cư dân mua căn hộ tại dự án này than thở: "Mất đến vài tỷ bạc để mua căn hộ tại dự án, nhưng kết quả là sự bực mình khi biết chủ đầu tư xây trái phép. Thế nhưng, về ở rồi, bán cũng chẳng được. Rõ là mất tiền mua sự rắc rối".

Cũng có tình cảnh tương tự như cư dân Capital Garden là cư dân mua nhà tại khu chung cư CapitaLand Hoàng Thành (Mỗ Lao, Hà Đông) do Công ty TNHH Đầu tư Capital Hoàng Thành làm chủ đầu tư. Theo kết luận thanh tra của Sở Xây dựng Hà Nội cách đây 2 năm, dự án này đã tăng từ 32 tầng lên 40 và 41 tầng, nâng tổng số căn hộ từ 960 thành 1.300 căn hộ.

Cùng chủ đầu tư, dự án Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) cũng đã chuyển các tầng kỹ thuật thành căn hộ, làm tăng số lượng căn hộ từ 992 lên 1.478 căn hộ, tăng số tầng, mật độ xây dựng, qua đó tăng diện tích sàn, diện tích kinh doanh và doanh thu của dự án khi chưa hoàn thành xong thủ tục.

Một dự án gần đây nhất cũng bị bêu tên vì nhăm nhe biến ô thoáng thành căn hộ để bán là dự án Golden West đường Lê Văn Thiêm (quận Thanh Xuân). Theo thiết kế, mặt bằng các tầng căn hộ đã được phê duyệt, các tầng căn hộ của tòa nhà sẽ bao gồm các ô căn thoáng xen kẽ giữa các căn. Theo các khách hàng phản ánh, thiết kế ban đầu đối với các ô căn thoáng sẽ có thể bị thay đổi để làm căn hộ hay được dùng cho mục đích thương mại khác.

Về mặt luật pháp, kể từ thời điểm năm 2013 (ký hợp đồng mua bán và nộp tiền mua theo đúng tiến độ thỏa thuận), những khách hàng này đã trở thành đồng chủ sở hữu (cùng với chủ đầu tư) đối với tòa nhà dự án. Điều này đồng nghĩa, bất cứ sự thay đổi hay cho phép thay đổi nào đối với thiết kế tòa nhà sau năm 2013 phải được sự đồng ý của khách hàng mới hợp pháp. Tuy nhiên, theo phản ứng của nhiều người dân đang sinh sống tại tòa nhà, chủ đầu tư chỉ hứa và vẫn tiếp tục xây, đồng thời xin thêm giấy phép.

Bao giờ mới được cấp sổ đỏ

Trước thực tế có quá nhiều căn hộ trái phép từ hình thức cơi nới này, cách đây 2 năm, ông Nguyễn Hữu Nghĩa (khi đó là Phó giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội) đã khẳng định, theo chủ trương của TP. Hà Nội, các căn hộ chuyển đổi công năng trái phép vẫn có thể xem xét được cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi cao nhất cho những người dân đã mua nhà và sinh sống ổn định. Nội dung này đã được Sở phổ biến xuống văn phòng đăng ký đất đai, người dân và chủ đầu tư cứ kê khai bình thường, cơ quan chức năng sẽ xem xét và cấp giấy sau khi đủ điều kiện và xử lý xong.

Đại diện Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội cho biết thêm, việc cấp sổ cho những căn hộ chuyển đổi công năng chỉ là việc xử lý tình huống đối với những dự án ở thời kỳ trước khi các chủ đầu tư chưa nghiêm túc thực hiện. Những dự án từ năm 2013 về sau sẽ kiên quyết xử lý nặng như đề xuất không được thực hiện dự án mới, thậm chí chuyển cơ quan cảnh sát điều tra để khởi tố nếu có vi phạm nặng.

Tuy nhiên, thực tế cho đến nay, sau 2 năm, việc cấp sổ cho các căn hộ chuyển đổi công năng vẫn chưa thể thực hiện được do vướng nhiều vấn đề.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, việc cấp sổ đỏ cho căn hộ được chuyển công năng là sai chồng sai, bởi sẽ tạo ra tâm lý nhờn luật, chỉ càng làm trầm trọng hơn những vi phạm này. Tuy nhiên, đối với người mua nhà, họ cũng chỉ là nạn nhân. Nếu luận bàn theo các quy định pháp luật về phê duyệt quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng và quản lý thi công, thì rõ ràng các cơ quan chức năng có tình trạng buông lỏng quản lý, trong khi Nhà nước tạo lập quy trình mua bán nhà tại dự án bằng các văn bản pháp luật nhưng không bảo vệ được người mua nhà.

“Trong những dự án nhà ở chủ đầu tư sai phạm, cơ quan nhà nước vẫn phải xem xét cấp cho người mua nhà và xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Nhưng việc xử lý các chủ đầu tư vi phạm thường vào thế chuyện đã rồi. Về lâu dài và để quản lý nhà nước, theo tôi, bên cạnh việc xử lý nghiêm theo luật đối với các vụ việc vi phạm mới (tịch thu tài sản theo Điều 244 Bộ luật Dân sự, xử lý nghiêm đối với tất cả chủ đầu tư, bên thiết kế, giám sát, thi công có vi phạm… và kể cả cán bộ quản lý tại địa bàn), cơ quan quản lý cũng sẽ xem xét chế tài bổ sung như không phê duyệt dự án hay không cho phép tham gia đấu thầu các dự án trên địa bàn…, quy định trong các văn bản pháp luật liên quan đến dự án, xây dựng và sử dụng đất”, ông Phượng cho biết thêm.

TS. Trần Chủng, Trưởng ban Chất lượng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích, việc chuyển đổi công năng tầng dịch vụ, thương mại hay nâng thêm tầng căn hộ để bán sẽ gây ảnh hưởng bất lợi đến tòa nhà và những người sinh sống trong đó.

“Thiết kế đã duyệt, đã thẩm định giờ lại thay đổi, nâng thêm tầng, thay đổi công năng tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến tòa nhà. Thậm chí, gây mất an toàn, kết cấu của tòa nhà”, ông Chủng nói.

Thêm nữa, mức xử phạt quá ít so với lợi nhuận thu được, nên nhiều chủ đầu tư chấp nhận phạt để tồn tại nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Thậm chí, theo dự thảo thay thế Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án về nộp tiền phạt cho các công trình xây dựng trái phép (sai giấy phép xây dựng, giấy phép sửa chữa, sai thiết kế, không có giấy phép) đã hoàn thành để cho phép tồn tại.

Theo luật sư Phượng, điều này không nên, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành tại Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013. Theo đó, chủ đầu tư vi phạm sẽ bị buộc nộp 40% giá trị của phần xây dựng sai phép đó với nhà riêng lẻ xây dựng vi phạm, các công trình vi phạm thì phải nộp 50% giá trị phần xây dựng trái phép.

Hoặc có thể sửa lại thành các công trình trái phép (có lập báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc có lập dự án đầu tư) mới phải nộp 50% giá trị xây dựng trái phép, còn nhà ở riêng lẻ không bị buộc nộp.

Việt Dương ​/ Báo Đầu tư Bất động sản