GS Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định!

                Luồng vốn đầu tư vào thị trường BĐS trong nước vẫn chưa ổn định. Ảnh minh họa.

Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang có những chuyển biến tích cực. Để thị trường phát triển bền vững thì phải có những giải pháp về nguồn vốn rót vào ổn định.

Nguồn lực tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, 9 tháng đầu năm 2015, thị trường BĐS trong nước đã đón nhận 19 dự án đầu tư mới, 7 dự án tăng vốn. Tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,81 tỉ USD. Đây là lĩnh vực đón nhận dòng vốn ngoại cao thứ 3 trong 17 ngành có nhà đầu tư nước ngoài tham gia, sau công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất, phân phối điện.

Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đánh giá, thị trường BĐS đầu năm 2016 khá ổn định, lượng giao dịch tăng khá so với cùng kỳ năm trước và giá cả ít biến động so với tháng liền kề. Cụ thể trong tháng 1.2016, Hà Nội đã có khoảng 1.600 giao dịch thành công; tương đương với lượng giao dịch của tháng 12.2015 và tăng khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2015. Tại TP.HCM, trong tháng 1.2016 cũng có khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng khoảng 3% so với tháng 12.2015 và tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2015.

Nhận định về yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, Chủ tịch một doanh nghiệp BĐS cho rằng: Nguồn lực tài chính ổn định sẽ là tiền đề quan trọng để dự án thực hiện đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng như cam kết với người mua. Tỷ trọng nguồn vốn ngoại và trong nước có thể chiếm ngang ngửa 50:50.

"Đặc biệt, dòng vốn nước ngoài đã tạo điều kiện cho công ty đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Chúng tôi còn còn được tiếp cận với công nghệ tiên tiến và quy trình quản lý ưu việt từ Nhật Bản để phát triển các dự án đẳng cấp quốc tế ngay tại Việt Nam", vị đại diện này cho biết.

Dòng vốn đầu tư mạnh nhưng chưa ổn định

Nhìn chung, năm 2015, dù thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều khó khăn nhưng cũng đã đạt được nhiều thành tựu. Giờ đây, thị trường đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung - cầu phục vụ sử dụng. Trong thời gian qua, thị trường đã sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn đầu tư bao gồm vốn tự có của các nhà đầu tư trong nước; vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI).

Các chuyên gia BĐS nhận định rằng, nguồn vốn FDI đổ vào BĐS hiện nay ngày càng nhiều, cùng chính sách mua nhà dành cho người nước ngoài, Việt kiều thông thoáng hơn đã tạo điều kiện cho thị trường địa ốc khởi sắc.Tuy nhiên, để thu hút nguồn vốn ngoại và sử dụng hiệu quả nguồn lực này, các doanh nghiệp nên tìm hiểu, nghiên cứu kỹ, hợp tác với những đối tác có sự phù hợp về tiêu chí, cân bằng về nguồn lực để mang lại hiệu quả tối đa.

Nói về nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS trong nước, trao đổi với báo giới, GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS không cao, phải nhờ đến một nguồn vốn đầu tư lớn từ các doanh nghiệp nước ngoài. Luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của các thăng trầm của thị trường tài chính.

GS Đặng Hùng Võ cho biết, luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án hay làm là thực hiện cơ chế "mua bán BĐS hình thành trong tương lai", mặc dù rủi ro khá lớn và các giải pháp khắc phục rủi ro vẫn chưa phát huy tác dụng. Trong tương lai gần, giải pháp vốn này sẽ tạo lợi thế cho các nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có chữ tín trên thị trường. Từng bước, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước. Chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung pháp luật đã được tạo dựng nhưng các quỹ tín thác vẫn chưa được hình thành.

"Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam", GS Võ nói.

Đưa ra những giải pháp về nguồn vốn giúp thị trường được ổn định, GS Võ chỉ ra, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác thì hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm đó là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn, GS Hùng nhận định.

Tuyết Nhung / motthegioi.vn