“Hé lộ” chi phí đầu tư các “siêu dự án” bất động sản ở Phú Quốc

Việc phát triển một dự án tại mảnh đất vẫn còn ở dạng tiềm năng này, những chi phí liên quan đến hoạt động đầu tư vẫn sẽ là bài toán không mấy dễ cho các ông chủ giàu có.

Phối cảnh một khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc.

Cùng với những cú hích từ quy hoạch phát triển, hạ tầng giao thông – xã hội, Phú Quốc đang trở thành điểm nóng trong con mắt của giới đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, việc phát triển một dự án tại mảnh đất vẫn còn ở dạng tiềm năng này, những chi phí liên quan đến hoạt động đầu tư sẽ là bài toán không mấy dễ cho các ông chủ giàu có.

Báo cáo nghiên cứu mới đây của Tổ chức Tư vấn quốc tế về bất động sản CBRE đã hé lộ các mức phí liên quan đến phát triển dự án tại điểm nóng đầu tư này.

Khung giá đất cao nhất lên tới 500USD/m²

Kết quả nghiên cứu của CBRE cho thấy, giá đất ở Phú Quốc dao động tùy thuộc vào vị trí và diện tích khu đất, chiều dài bờ biển và yếu tố pháp lý.

Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu nghỉ dưỡng đang được giới đầu tư săn lùng nhiều nhất với mức giá cao nhất.

Thậm chí, ngay cả đối với các khu đất ven biển, giá đất tại một số khu vực biển cao hơn nhiều so với các bãi khác.

Giá đất ở Hàm Ninh thấp do biển khu vực này bị lún và nhiều bùn, trong khi đó các khu đất dọc Bãi Trường trong thị trấn Dương Đông có thể có giá cao gấp 20 lần. Bên cạnh đó, vị trí gần sân bay cũng là một yếu tố làm tăng giá đất.

CBRE ước tính, một khu đất ven biển rộng khoảng 3ha trong thị trấn Dương Đông; mất khoảng 15 phút đi đến Sân bay quốc tế Phú Quốc; đã có giấy phép đầu tư phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng có thể có giá chào bán lên tới 500USD/m².

Một khu đất khác với vị trí tương tự, đã có giấy phép đầu tư, nhưng diện tích lớn gấp 4 lần khu đất nêu trên, chỉ có giá chào bán khoảng 200USD/m².

Đối với các khu đất chưa được phê duyệt giấy phép đầu tư, giá chào bán có thể giảm chỉ còn khoảng 50USD/m².

Nhìn chung, theo CBRE, giá chào bán các khu đất ven biển dao động trong khoảng 100 – 200 USD/m² đối với các khu đất dự án khu vực Dương Đông, các khu đất xa hơn sẽ có giá chào bán thấp hơn.

Chi phí xây dựng cao hơn khoảng 30%

Theo tính toán của CBRE, chi phí xây dựng một khách sạn 5 sao thấp tầng trong đất liền dao động từ 1,000 - 1,500 USD/m² phụ thuộc vào chất lượng nguyên vật liệu xây dựng, tên tuổi của nhà thầu và nhà tư vấn.

Tuy nhiên, đối với  các dự án tại Phú Quốc, do phải tính thêm chi phí vận chuyển một số loại nguyên vật liệu xây dựng từ đất liền ra đảo nên chi phí xây dựng có thể sẽ tăng thêm từ 20 - 30%.

Các chính sách ưu đãi đang được áp dụng cho Phú Quốc

Những nhà đầu tư và phát triển dự án tại Phú Quốc đang được hưởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian đầu tư thấp hơn nhiều so với mức thuế thông thường cho các doanh nghiệp.

Đồng thời, sẽ giảm  50% thuế thu nhập cá nhân cho người Việt Nam và người nước ngoài sinh sống trên đảo.

Về hoạt động chuyển nhượng, đối với người bán mức phí sẽ vào khoảng 2% trên giá chuyển nhượng  dự án.

Trong khi đó, đối với người mua, mức phí vào khoảng 0,5% trên giá trị bất động sản, tối đa 500 triệu đồng (tương đương khoảng 25.000 USD) cho mỗi tài sản và mỗi giao dịch (Phí trước bạ)

Chi phí môi giới đầu tư theo thông lệ thị trường vào khoảng 2 - 3% trên giá giao dịch và được trả bởi người bán.

Chi phí vận hành dự án cao

Theo phân tích của CBRE, việc vận hành một dự án trên đảo Phú Quốc có thể tốn nhiều chi phí hơn trên đất liền do chi phí  điện  nước  cao  hơn. 

Cụ thể, khoảng trước năm  2014,  một  khu  nghỉ  dưỡng  4  sao  ở  Phú  Quốc  được  phép mua  điện  từ  nhà  máy  điện  Phú  Quốc  với  giá  9.300 đồng/KWh  trong  mười  giờ  đầu  tiên  trong  một ngày; 14 giờ còn lại phải dùng máy phát điện chạy bằng dầu diesel với chi phí 12.500 đồng/KWh.

Do đó, chỉ tính riêng chi  phí  điện  đã chiếm  tới  12 - 15%  doanh  thu  của  một  khu  nghỉ  dưỡng , trong  khi  thông  thường nó  chỉ  chiếm  khoảng  6 - 8%  cho  một  khách  sạn  có quy mô tương  đương  ở  đất  liền. 

Tuy nhiên, trước năm 2014, cho  dù các chủ dự án phải  trả  một  chi phí  cao  như  thế nhưng nguồn  cung  cấp  điện  tại  Phú  Quốc  cũng  không  đủ  dùng  và  đó  là  một  trong những  nhân  tố  chính  ảnh  hưởng  đến  sự  phát  triển  của  đảo này.   

Hiện  tại, Phú  Quốc  đã kết nối được với lưới điện quốc gia từ 3/2014 thông qua đường cáp ngầm dưới đáy biển nối với thị xã Hà  Tiên,  dự kiến chi phí năng lượng sẽ giảm đáng kể trong tổng chi phí.

Cụ thể, CBRE ước tính, các doanh  nghiệp  sẽ chỉ  phải  trả  khoảng  1.509 đồng/KWh,  tương đương chỉ bằng 1/5  mức chi  phí  trước đây.

Đối với chi phí thực phẩm và nước uống (F&B) cũng bị ảnh hưởng do chi phí vận chuyển nguyên liệu từ đất  liền  ra  đảo khá cao. 

Theo đó, chi  phí  F&B  của một khu  nghỉ  dưỡng  4  sao  ở  Phú  Quốc  có thể chiếm  từ  30 - 35%  tổng  doanh  thu  trong  khi  thông  thường  chi  phí  này  chỉ  chiếm  20 - 25%  cho  một  khách  sạn tương tự ở đất liền.

Bên cạnh đó,sự  thiếu  hụt  nguồn  lao  động  có  chất  lượng,  đặc  biệt  là  nguồn  lao  động  có  thể  giao  tiếp  tốt  bằng tiếng  Anh,  là  một  vấn  đề  lớn  đối  với  ngành  du  lịch  ở  Phú  Quốc. 

Hiện  nay  có  một  sự  canh  tranh giữa  các khách sạn cao cấp  đối  với  nguồn  lao  động  ở  đây làm  cho  chi  phí  lao  động  trên  hòn  đảo này luôn ở mức cao hơn so với bất kỳ thành phố nào ở Việt Nam.

(Theo VŨ MINH-BizLIVE)