パンデミックがホテルの価値を押し下げる

長期にわたるコロナウイルスの緊急事態は、ベトナムのホスピタリティ市場でのホテル評価の最大30％の低下に対処する必要がある一方で、ホテル所有者に苦痛のある資産を売却するように強いました。

多くのホテル所有者は売り切りを重くしている、または事業を継続しようと試みている。

全国のホテルは、収益の不足によりCOVID-19危機の間に恒久的に閉鎖する必要があり、多くは新しい所有者に提供されていました。ホスピタリティ部門の合併・買収（M＆A）に特化した代理店であるSohovietnamによると、最近ではそのような取引の需要が高まっており、国内外の多くの投資ファンドや有能な金融投資家からの関心が高まっています。

ソホビエトナム大統領のファンスアンカン氏はVIRに、現在、同社は数十のミニホテル、12を超える中規模のホテル、および8つの高級ホテルのバイヤーに提供されているポートフォリオがあると語った。このうち、高級ホテル2軒が海外バイヤーの注目を集めている。

「私の見積もりでは、合計8兆から10兆（3億3億-4億4400万ドル）が、ハノイ、ホーチミン市、ダナン、ニャチャンなどの主要な観光地の完成したまたは建設中のホテルやリゾートに投資する準備ができています。フーコック、ホイアンなど」と語った。

バイヤーが最も好むホテルは通常4つ星で、100室以上の客室があり、投資資本はそれぞれおよそVND 400〜5,000億（1700〜2100万ドル）です。

パンデミックが長期化し、社会的距離の措置が強化された場合、多くのホテルが水面を越えることが難しいと感じる可能性が高いと言えます。

その中で、小規模なホテルは、大きな損失を負担することができないために所有者が苦痛のある資産として売却することを余儀なくされているため、買収される可能性が最も高いです。しかし、これらの投資家が耐える困難は、他の人にとっての機会です。

現時点でどのケースが資産を売却する可能性が最も高いかについて話していると、Canはいくつかのホテル、またはビジネスを行うために市内中心部にある10〜15の中小ホテルのチェーンを借りた投資家を指摘しました。これらの投資家は現在、閉鎖命令によりキャッシュフローの不足に直面しています。

2つ目は、ホテル全体を購入したものの、ローンを取り、借金を返済するためにホテルを売却しなければならない投資家です。

ホテルの所有者であるが、経済的な圧力がかかっていない投資家は、ホテルを閉鎖し、コストを削減し、パンデミックが通過するのを待ちます。これらの投資家は、売却を余儀なくされている投資家のリストの最後になります。

パンデミックは買い手と売り手の両方に機会を提供しており、価格は資産価値の実際の評価に向けて下落しています。しかし、これらの投資家が支払うことを受け入れる危機の状況での実際の価格は、パンデミックが明らかになる前に固定された価格と比較して、20〜30％低下しました。

財務分析では、ホテルのパフォーマンスデータは、多くの場合、利息、税金、減価償却、および償却（EBITDA）の前の収益を通じて投資家によって評価されます。

過去には、観光がピークに達していたときに、ホテルのM＆A取引でEBITDAの約11倍または12倍の高い占有率と収益で非常に好調なホテルが支払われました。現在、これらの価格はEBITDAの約8倍のみで提供されています。

買い手は現在、銀行や機関からの融資を受け、借金を返済しなければならないオーナーを含め、経営者が財政難に直面しているホテルを目指しています。

バイヤーはEBITDAだけでなく、対象のホテルで利用できる人材の場所や質など、他の多くの要素も考慮します。

多くの場合、購入者がターゲットとするホテル所有者の1つのタイプは、追加のビジネスとしてのみホテルに投資した人です。このような困難な時期には、すべての資本源を一元化してコアビジネスに戻し、ホテルの売却を検討する必要があります。

外国人投資家は現在、ハノイとホーチミンの中央ビジネス地区にある高級ホテルに最も興味を持っています。このホテルでは、国の沿岸地域でリゾートが好まれている場合に、会議、インセンティブ、会議、展示サービスを利用できます。

「これは、買い手と売り手の両方からの実際の需要の時です。したがって、近い将来に成功した取引が見られることは疑いありません」とソホビエトナムの缶は言った。

JLLベトナムによると、国際と国内の両方の投資家は好みの違いを示しています。外国投資家はインプレースキャッシュフローでホテル資産を運用することでベトナムでより高い収益の機会を積極的に求めていますが、国内の同等の大半は空いている土地銀行からのホテルやリゾートの開発に関心を持っています。

ベトナムは、その政治的安定と強い経済とともに、外国直接投資を奨励する同国の友好的な政策により、多くの投資家にとって魅力的な目的地となっています。その結果、ベトナムは依然としてこの地域への外国投資の最も好まれる目的地の1つです。

Kai Marcus Schroter-ホスピタリティツーリズムマネジメントCEO パンデミックは広範囲にわたる経済的影響をもたらし、航空会社、観光業、ホスピタリティ業界が最初に痛みを感じます。 広範囲にわたる旅行制限と封鎖された国全体が、ホテルの耐えられないほどの低い占有率と損失をもたらしました。 誰もこれを予見できなかったでしょう。しかし、万が一の事態に備え、適時に備蓄を積み、緊急時対応計画を立てておくことも、ビジネスセンスとしては良いと思います。 ベトナムでは多くの開発者が、計画を立てずにホテルを建設しており、投資の迅速な回収を期待しています。このような所有者の多くは、キャッシュフローを維持し、コミットメントを守るために、資産を閉鎖または処分することを余儀なくされ、驚いています。ほとんどの所有者はまた、事業中断保険の対象ではありません。そのようなビジネスのやり方は持続可能ではないと私は考えています。私たちはしばしばオーナーに警告しようとしています。 ホテルビジネスは非常にやりがいのあるビジネスですが、それは現在も、リスクが比較的高いビジネスであり、外部要因や変化に対して脆弱です。私は、これほど深刻ではないにせよ、一連の同様の健康危機を経験したことを人々に思い出させます。ことわざにあるように、準備の失敗は失敗の準備です。 このような状況では、所有者がホテルの資産を処分して適正な価格を実現することは困難です。同時に、私は潜在的なバイヤーに安い価格だけのためにホテルの物件を急襲しないよう警告します。ホテルの資産の取得と管理にはさらに多くのことがあり、価格だけが要因ではありません。 ヌーノF.リベイロ博士-RMITベトナムホーチミン市 昨年のベトナム不動産協会が指摘したように、観光は経済のいくつかのセクターで相乗効果をもたらし、それらのセクターの1つは不動産です。 観光収入の損失は理想的ではありませんが、ベトナムの観光の将来に投資するビジョンとキャッシュフローを持つ個人を持つことは非常に前向きです。 これが起こっている理由の1つは、政府の努力によるものであり、特にベトナムで観光を先導産業として特定した決議No.08-NQ / TWの可決によるものです。 投資家の観点から見ると、資産を購入することを検討する場合、購入者は投資の見返りを検討することになります。この場合、それは観光の回復速度、市場シェア、場所、交通手段、および利用可能性に関係します。これらのホテルを管理する資格のある人材の。潜在的な投資家は、ホテルに隣接するエリアでの住宅や商業用途などのマルチユースの可能性を検討することもできます。 買い手と売り手は、ベトナムの観光開発の長期的な見方も考慮する必要があります。ホテルの購入は長期的な投資であり、投資家は投資を過度に早く回収することを期待すべきではありません。同様に、売り手は、観光需要がベトナムで他の目的地よりも速くリバウンドする可能性があることを考慮せずに販売するようにプレッシャーを感じるかもしれません。 買い手と売り手は、政府の規制に従い、誠実にビジネスを行い、ベトナムの観光に最適なことを行う必要があります。 結局のところ、私たちは皆、ベトナムで持続可能な観光を望んでいます。 Thuc Nguyen-CBREホテルズベトナムアソシエートディレクター パンデミックは「ブラックスワン」イベントと見なされます。これは、経済と社会の両方に多大な影響を与える、まれで予期しない出来事です。ベトナムのホテル市場に関しては、これは有能な投資家/開発者を選択するための精製期間であり、パンデミックが終わったら市場がより強く反発するのを助けます。 この期間の資産評価は多くの課題に直面します。病気には予期しないねじれがあり、市場が回復し始める時期や、パンデミック前のレベルに戻るまでにかかる時間など、短期的および中期的に物件のパフォーマンスを予測することは困難です。 。 このパンデミックの影響は前例のないものであり、比較のための市場の証拠は限られているため、このような市場のボラティリティでは、ほとんどの予測モデルはある程度の注意を払ってのみ信頼されるべきです。価格の予想が下がっているので、一部のバイヤーは大きな掘り出し物を求めている可能性があり、双方が合意に達するのを難しくしています。 価格と利回りの他に、ホテルのM＆Aトランザクションでは、法的地位、場所、アクセス可能性、および物件の規模も重要な要素です。たとえば、一部の大規模な外国資金は、ハノイやホーチミン市などのゲートウェイ都市にのみ関心があり、多くの場合、最小数のキーが必要です。 さらに、ホテルの残りの寿命、ホテルのオペレーターを変更する柔軟性、および将来の競争環境も、よく注意深く考慮される要因です。