安定した基盤の上にあるベトナムの不動産市場

ベトナムの不動産市場に関する地元および外国の業界関係者の意見は次のとおりです。

CBREベトナム、プロフェッショナルサービス部長、Duong Thuy Dung氏

経済発展に関する多数の前向きな兆候を考えると、ベトナムの不動産市場は2019年にセクター全体でさらに拡大すると予想されます。ただし、特に中国、シンガポール、香港（中国）、韓国、および日本の投資家は、市場でより積極的に活動しています。

ベトナムはインダストリー4.0の時代にASEANの新しいテクノロジーハブになりつつあり、デジタル化へのトレンドは現在、国の経済の隅々にまで浸透しています。デジタル化は、個人のオンライン小売ショッピング、バーチャルレジデンシャルウォークアバウトマーケティング、サービスアパートメント/ホテルの自動機能から、より多くのハイテクシステムと近代的な製造/倉庫エリアを必要とする成長する統合物流産業に至るまで、さまざまな市場で見られます。

地元の不動産開発者にとって、ゲームで目立つ機会と課題があります。地元の開発者が外国人と合弁事業を行うことをお勧めします。外国人は、新しいタイプの製品の開発/運用における技術と経験の点で私たちよりも先を行くかもしれません。

地元の開発者は常に市場の需要と地元の顧客の好みをよりよく理解しており、この知識を彼らの利益のために活用できます。たとえば、新しいマンションや新しいホテルを設計する際、地元のデベロッパーはスマートな自動化機能を現地のデザインやテーマに追加してデジタル化を組み合わせることで、製品に独自の特性を作成し、国内外のバイヤーやテナントを引き付けることができます。

同様の製品が大量に提供されることを考えると、これらのユニークなプロジェクトは市場に新たな生命を吹き込み、良い印象を与えることができます。地元のデベロッパーは、不動産がテクノロジーの助けを借りてますます競争力を高めており、近代化の傾向は見逃すことのできない大きな波であることを常に念頭に置いておく必要があります。

Nguyen Tri Huan氏、ベトナムコリアーズインターナショナルリサーチ＆アドバイザリーサービスアパートメンツマネージャー

すべての不動産セクターは投資家にとって有利になると予想されますが、工業用不動産は、中国からの工場移転やベトナムの最近の多国籍貿易協定の締結により、最も注目される可能性が高いでしょう。不動産価格は近隣諸国よりもはるかに低いため、ベトナムは目覚しい成長を続けているため、高級セグメントは投資家に長期的な利益をもたらす大きな利点と機会を提供します。

外国投資家から関心を集めているもう1つの資産クラスは、公共インフラです。最も注目すべきは、最近、ホーチミン市が交通インフラの85プロジェクトと400億ドル以上の公共インフラの36プロジェクトへの投資を呼びかけていることです。

一方、日本の投資家は、需要の増加に対応するために、手頃な価格とミッドエンドのセグメントの住宅用不動産に投資しています。

ただし、外国人投資家は、ベトナムでビジネスを行う際に多くの官僚主義と透明性の欠如に遭遇するのが一般的です。多くの政府省庁によって管轄権が重複していることが多く、それが政府の政策の一貫性の欠如につながることがほとんどです。

ベトナムでは、個々の州が独自のインフラストラクチャプロジェクトを選択して実装できますが、年ごとに投資資金を確保できるかどうかは確実ではありません。これにより、プロジェクトと投資を受けるエリアの選択が非効率的になります。明るい面では、これは、外国企業が官民パートナーシップ（PPP）の形で投資を追求するための十分な機会を示しています。

今日の大部分の建物は、10年または20年後には目的に適合しなくなります。したがって、開発者は、占有需要とニーズの変化に合わせて建物を適応させる方法、および利用可能になったときに新しいテクノロジーを統合する方法を検討する必要があります。

テナントは、ビジネスの進化と変容に合わせて迅速にスケールアップまたはスケールダウンする必要性を開発します。これは、リース構造の設計および実装方法に影響を与える可能性があります。

インダストリー4.0は従来のセクター間の境界線を曖昧にしており、不動産開発者は、テクノロジーとインフラストラクチャプロバイダーと協力して、時間のかからないテナントを確実に満たす必要があります。

建物がより接続され、より多くの顧客データが収集されるにつれて、データが保護され、企業が情報技術規制に準拠するように細心の注意を払わなければなりません。接続性はこれまで以上に重要であり、不動産開発者は常にテナントに信頼性の高いWi-Fiアクセスを提供する必要があります。近い将来、IoTを装備したオフィススペース、パーソナライズされた製品をオンサイトで印刷できる店舗、完全に自動化された倉庫と車両が主流の定番となります。彼らは、お金、便利さ、そして高い顧客体験のために価値を提供します。

クッシュマンアンドウェイクフィールドベトナムキャピタルマーケットディレクター、ベン・グレイ氏

2019年第1四半期のGDP成長率は、2018年第4四半期の7.3％から6.8％に低下しました。これは壊滅的なものではありませんが、世界経済成長率が低いベトナムの外部志向のセクターに抵抗をもたらします。 FDIは依然として成長の主な原動力であり、新たにライセンスを取得した企業は過去5年間で最高レベルにあります。

2018年第1四半期との顕著な違いは、高利回りを求める地域投資家からの持続的で一貫した関心が見られることです。主要市場での主要不動産の購入を戦略に義務付けているマネージャーは、セカンダリーおよび地域市場に移行し、リスク曲線を高めています。これは、ベトナムの投資適格資産の需要が強くなり、短期的には引き続きそうなることを意味します。売り手にとっての課題は、評価を現実的に保つことです。価格がどんどん高くなるにつれて、投資家がどれだけ腹を立てられるかには限界があります。

具体的には開発者の話ですが、ほとんどのオフショアグループが住宅に重くのしかかっています。彼らは現在のパイプラインのロックを解除するためにこのポジションに留まり続けます。私が市場に不慣れな場合は、分散型の商業プロジェクトを検討し、小売店のエクスポージャーをゼロに制限した純粋なオフィスにもっと傾倒することを考えています。

私たちが見て、求められている最大の課題は、土地利用規制証明書（LURC）が期限切れになったとき、およびこれに関する法的枠組みと評価メカニズムによって州から明確になるときに何が起こるかです。

投資家は、プロジェクトや不動産を購入する際に、地上リースを介した何らかの更新メカニズムが存在するという自信が必要です。それはライブの問題になりつつあり、プロパティ値に悪影響を及ぼしているため、それほど遠くない将来に対処する必要があるでしょう。

中央経済研究所副所長トラン・キム・チョン氏

米中貿易の緊張が高まり、外国投資家がベトナムを事業の新たな目的地として選択した場合、不動産のFDIは2019年と2020年に増加します。不動産のFDIは、工業所有権、高級保険、ホスピタリティ不動産の3つの主要セグメントに注がれます。

資金源と需要が大きくなく、資金の流れが機会を探す傾向があるため、超高級アパートの新しい建設プロジェクトは数が少ない。超豪華なアパートメントはパイロットオプションです。同時に、ベトナムは企業や起業家にとっての目的地かもしれません。そのようなアパートは起業家の間で望ましい。その結果、この市場セグメントのFDIは増加する可能性があります。米中貿易の緊張の影響により、ベトナムが代替目的地となる場合、産業セグメントはより大きな注目を集めると予想されます。

ホスピタリティセグメントでは、ヴィラおよびコンドテルへの投資は最初の2か月で22％減少しましたが、2019年およびおそらく2020年には引き続きFDIの焦点となります。今年の予測では、このセグメントへのFDIの新たな流れがあります。

賃貸アパートやオフィススペースは、2019年のFDIの魅力やその他の情報源にも焦点を当てています。国内の資本源はあまり変化しておらず、2018年よりもさらに厳しいため、FDIの可能性が高くなります。アパートメントは、工業所有権のFDIを伴い、2019年に個人の外国投資家によって投資される製品セグメントになります。

 土地法、投資法、建設法、住宅法、不動産業法の障害は、国が外国投資家により開かれるように削除されました。 2015年から2018年にかけて、土地のリース、プロジェクトの承認、およびビジネス環境の改善がある程度進展しました。しかし、経済とビジネス環境の競争力を強化し、外国投資の誘致力を高めるための障壁の撤廃を促進するために、サイトの補償とクリアランスの問題は依然として改善が必要です。

ホーチミン市不動産協会会長、ルホアンチャウ氏

米中貿易摩擦の文脈では、ベトナムの不動産により多くの外国投資が来る可能性があります。ベトナムへの投資のリダイレクトは、地元の不動産市場、特に産業用不動産、および賃貸オフィススペースに利益をもたらすでしょう。投資家はホーチミン市で工場を開いてからオフィスを開くのが一般的で、グレードAのオフィス占有率は最大90％で、グレードBのオフィススペースと賃貸住宅も大きく成長しています。

2019年の最初の4か月で、不動産へのFDIが国全体の投資の最大の割合を占め、ホーチミン市で初めて最大の割合を占めました。不動産のFDIは、通常セクターの2番目または3番目の場所にあります。私の意見では、生産、ビジネス、サービス、農業により多くのFDIを引き付けることは、不動産よりも良いでしょう。 FDIの形態に関しては、外国投資家が直面している主な障害は土地銀行であるため、合弁モデルが大部分を占めています。

外国人投資家は、地元当局と協力しているベトナムの合弁パートナーに依存しているため、しばしば困難に直面する可能性があります。外国および国内の企業は、政策の安定性の欠如と市場を予測する能力を依然として懸念しています。

VN Economic Timesによる