Khi làn sóng đầu tư bất động sản ‘con lai’ đi vào thoái trào

Gần một thập kỷ qua, các loại hình bất động sản mới, như condotel, officetel, farmstay đã tạo thành từng đợt sóng cập vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng sau một thời gian bất lực tìm kiếm danh phận pháp lý thì các loại hình này bắt đầu có dấu hiệu thoái trào, khiến nhiều nhà đầu tư lướt trên các con sóng này trượt ngã.

Bình Định đề nghị sẽ dừng cấp phép xây dựng condotel, officetel trong thời gian tới. Ảnh minh họa: FLC

Cuối năm ngoái, dự án Cocobay ở Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận với khách hàng, đây cũng là vụ việc đầu tiên “công phá” niềm tin của thị trường đối với các loại hình bất động sản mới.

Đến nay, rất nhiều phương án pháp lý được đưa ra nhưng các loại hình bất động sản “con lai” này vẫn chưa thể đình hình rõ ràng. Trong khi đó các động thái phản đối đã bắt đầu xuất hiện như văn bản cảnh báo của Bộ Công an hay mới đây là tỉnh Bình Định ngừng cấp phép cho các dự án dạng này.

Thời hoàng kim ngắn ngủi đã qua

Từ năm 2013, condotel đã nhanh chóng gây được sự chú ý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và trở thành một trong những sản phẩm đầu tư thu hút sự quan tâm lớn nhất trên thị trường. Tại thời điểm mới xuất hiện, loại hình này không chỉ hấp dẫn trong mắt các nhà phát triển dự án mà còn hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư thứ cấp và nhà đầu tư cá nhân.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chỉ tính riêng bốn địa phương: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường.

Vào thời điểm đó, nguồn cung này được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Trong đó, giai đoạn 2016 - 2017 được xem là thời kỳ hoàng kim của condotel tại Việt Nam. Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TPHCM, tổng nguồn cung condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn.

Không chỉ riêng condotel, số liệu cập nhật mới nhất của Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã cho thấy tổng quan hơn về các loại hình bất động sản con lai này. Cụ thể, cả nước đang có khoảng 82.902 căn hộ du lịch, 28.099 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, 15.663 căn shophouse tập trung tại Hà Nội, TPHCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu. Bên cạnh đó, có khoảng 16.523 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM.

Khi thị trường phát triển nhanh bằng các đòn bẩy tài chính mà thiếu đi nhưng định hướng pháp lý thì việc “trật ray” là điều dễ xảy ra. Sau một giai đoạn đầu tư và bán hàng ồ ạt với chính sách hấp dẫn, các loại hình bất động sản mới này bước vào chu kỳ đổ vỡ. Vừa phải tìm kiếm danh phận pháp lý vừa gồng mình chi trả lợi nhuận cam kết khiến mọi hoạt động xoay quanh cá dự án này trở nên thiếu liền mạch.

Giai đoạn này cũng khiến nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường vì mức độ rủi ro cao. Hiện nay, trên các trang mua bán bất động sản lớn xuất hiện rất nhiều thông tin chào bán cắt lỗ các dự án condotel tại Nha Trang. Một trong những địa phương tập trung nhiều dự án condotel nhất cả nước.

Chị Minh Thảo, chủ nhân căn hộ condotel Bavico (Khánh Hòa), cho biết vào năm 2015 gia đình chị mua căn hộ này với giá 2,2 tỉ đồng. Ở thời điểm đó, chủ đầu tư trả cam kết lợi nhuận 15%. Trong trường hợp khách hàng không có nhu cầu sử dụng, chủ đầu tư sẽ mua lại căn hộ với giá tương đương với giá khách hàng đã mua cộng với tỷ lệ chênh lệch là 10-15%.

Tuy nhiên, đến nay với tình hình khó khăn về pháp lý lẫn tài chính, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện được cam kết nào với người mua.

“Chủ đầu tư im lặng với cam kết lợi nhuận lẫn mua lại căn hộ, người mua nhà chúng tôi cũng không thể bán ra vì pháp lý chưa đầy đủ và không có khách mua. Trong bối cảnh nguồn cung đang dư thừa, dịch bệnh tác động đến du lịch như hiện nay thì khai thác cho thuê cũng không ổn định. Không chỉ riêng tôi mà nhiều người khác trong dự án đã chấp nhận rao bán lỗ vài trăm triệu để thoát hàng nhưng cũng không được”, chị Thảo cho hay.

Nếu căn hộ condotel các khách hàng còn may mắn có thêm phần nào lợi nhuận cam kết và giá trị khai thác thời gan đầu thì người mua officetel lại ở trong tình cảnh ngặt nghèo hơn. Đa phần các dự án officetel đều ở những nơi có giá trị bất động sản cao, kèm theo đó là mua xong phải tốn thêm chi phí làm lại nội thất.

Trong khi đó việc cạnh tranh cho thuê văn phòng đang ngày một khó khăn hơn với các dịch vụ co-working space. Chưa kể trong giai đoạn khó khăn của nhiều doanh nghiệp thì tình trạng trả mặt bằng đang ngày một nhiều hơn.

Sau khi Condotel, officetel bước vào giai đoạn thoái trào thì mô hình farmstay nổi lên như một xu hướng đầu tư mới. Tuy nhiên trào lưu này chưa kịp phát triển phổ biến, mở rộng quy mô thì đã phải rơi vào vòng kiểm của nhà nước và farmstay lại bắt đầu một hành trình mới tìm kiêm danh phận pháp lý. Dù vậy cũng đã có vài dự án farmstay đi tắt đón đầu đẩy khách hàng rơi vào thế “việt vị”.

Bước trên những vết rạn

Các báo cáo mới đây đều đưa ra những dự đoán lạc quan về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sau dịch Covid-19 với nguồn cung mới được công bố bới các doanh nghiệp lớn. Phần lớn các bản dự báo này vẫn đang dựa trên sự kỳ vọng về pháp lý sớm được hoàn thiện và dịch bệnh sớm kiểm soát. Tuy nhiên, diễn biến thực tế trên thị trường hay các thông tin tiêu cực mới đây có thể thấy rằng phân khúc này như đang bước trên những vết rạn của thị trường và có thể sụp đổ bất cứ lúc nào.

Theo dự báo của bộ phận nghiên cứu thị trường công ty DKRA Vietnam, trong quí 2 vừa qua, ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung có thể lên đến khoảng 200-300 căn đối với biệt thự biển và khoảng 600-800 căn đối với condotel.

Các nhà đầu tư được cho là đang quay lại với phân khúc này trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đã được kiểm soát tốt và du lịch được dự báo nhanh chóng phục hồi trở lại.

Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam

Theo ông Nguyễn Duy Phương, chuyên viên tư vấn đầu tư cao cấp của Công ty Chứng khoán VCSC, việc hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho condotel trong văn bản mà Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đưa ra chỉ giải quyết được vấn đề đẩy nhanh tốc độ phát triển dự án, bán sản phẩm của chủ đầu tư cho khách hàng chứ không thể giải quyết được việc condotel đi vào hoạt động theo hướng có sinh lời hay không. Đây mới là bản chất khiến cho thị trường condotel gần như sụp đổ trong thời gian qua.

Tuy nhiên, câu chuyện pháp lý của condotel vẫn còn nhiều dấu hỏi lớn khi Bộ Công an lẫn các địa phương đặt lại vấn đề. Ngay chính Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định việc này không giống như việc cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư. Vì thế, condotel là loại hình pháp lý nào thì cũng còn chưa rõ, pháp lý của loại hình này vẫn chưa có hướng dẫn chi tiết đối với từng cá nhân nên khiến cho nhà đầu tư cảm thấy lo lắng khi ở thế bị động.

Trong lời chia sẻ gần đây của ông Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn du lịch, thời gian qua đã xảy ra rất nhiều cuộc khủng hoảng có liên quan đến loại hình này, như câu chuyện Cocobay Đà Nẵng mới đây. Nguyên nhân là ở một số dự án xuất hiện sự biến tướng từ sản phẩm bất động sản thành sản phẩm tài chính phái sinh.

Cụ thể, nếu là bất động sản du lịch, nhà đầu tư thứ cấp sẽ chỉ quan tâm vị trí có đẹp không, tiềm năng phát triển thị trường cao không, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư thế nào, giá cả có phù hợp không và quản lý vận hành như một sản phẩm du lịch có tốt không.

"Thế nhưng thực tế, chủ đầu tư, người mua hiện nay chỉ chăm chăm quan tâm số phần trăm lợi tức được cam kết là bao nhiêu, biến condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn. Họ không quan tâm giá cả, không quan tâm vị trí, chất lượng... chỉ cần biết mỗi năm được chia bao nhiêu tiền lời. Người mua đang nhìn nhận, mua bán, giao dịch condotel như một sản phẩm chứng khoán. Đó chính là biến tướng, biến thái, làm hỏng hết câu chuyện condotel”, ông Lương Hoài Nam nhận định.

Câu chuyện pháp lý vẫn chưa ngã ngũ thì đến nay tình hình kinh tế đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Trong đó lượng khách du lịch quốc tế sụt giảm mạnh, tình trạng doanh nghiệp trả mặt bằng đang ngày một nhiều khiến các loại hình bất động sản “con lai” này đang kéo dài chu kỳ u ám kể từ sau sự cố Cocobay năm ngoái.

Những vết rạn từ việc phá vỡ cam kết lợi nhuận xuất hiện ngày một nhiều hơn và khách hàng đang di chuyển trên nền thị trường tương đối mỏng manh.