Làm sao để kéo giá nhà đi xuống?

Khơi thông nguồn cung và tăng cường phát triển nhà ở bình dân là giải pháp khả thi để kéo giá nhà đi xuống.

Khơi thông nguồn cung để giá nhà đi xuống trong các năm tới

Năm 2020 được nhận định là một năm vô cùng khó khăn của thị trường BĐS. Khó khăn này không phải chỉ diễn ra khi dịch Covid-19 bùng phát, trước đó thị trường đã phải gồng mình đối phó thực trạng khan cung.

Hai nguyên nhân khiến nhà đất tăng giá

Số liệu từ HoREA cho thấy, cuối năm 2018, thị trường bắt đầu giảm tốc và hạ nhiệt vào năm 2019, đến đầu năm 2020 thì trầm lắng. Bất chấp thực trạng giao dịch khó khăn, giá bán BĐS liên tục tăng qua các năm. Nếu ở thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình tăng từ 10-15% qua mỗi năm thì mức tăng thứ cấp có nơi 20-30%.

Phân tích nguyên nhân dẫn đến tăng giá BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, sự khan hiếm dự án, sản phẩm nhà đất là nguyên nhân đầu tiên.

Cụ thể, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có 1 dự án được cấp phép bán. Đây là nguyên nhân chính khiến dù khủng hoảng do đại dịch nhưng giá nhà đất thời gian qua vẫn không giảm.

"Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS uy tín vẫn duy trì giao dịch với mức giá ngày càng cao", ông Châu khẳng định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, một nguyên nhân nữa khiến giá BĐS khó giảm là do chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao và doanh nghiệp hiện nay vì yếu tố chi phí, thủ tục và lợi nhuận mà chỉ chú trọng phát triển nhà cao cấp, bỏ qua thị trường nhà bình dân.

“Trước đây giá nhà Hà Nội luôn cao hơn TP.HCM nhưng hiện nay giá nhà TP.HCM đã vượt xa Hà Nội. Giá bán nhiều dự án tại TP.HCM đang bị đẩy lên mức cao, thấp nhất cũng 30 triệu/m2 trong khi chất lượng vẫn ở tầm bình dân. Việc tăng giá bán sơ cấp này có nhiều trường hợp là do chi phí phát triển dự án gia tăng qua các năm khiến CĐT buộc phải tăng giá bán theo, nhưng cũng không ít chủ đầu tư lợi dụng thời điểm thị trường khan hiếm mà té nước theo mưa, tăng giá ăn theo bất chấp”, ông Đính chia sẻ.

Lý giải nguyên nhân nguồn cung bị ách tắc, ông Châu cho rằng, hiện nay trên 80% quỹ đất dùng để phát triển các dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM có nguồn gốc là đất công, đất tổng hợp. Nguồn cung trên thị trường BĐS khan hiếm trong thời gian qua là kết quả của việc siết chặt sử dụng quỹ đất do nhà nước quản lý để thanh toán cho các dự án BT. Ngoài ra những thay đổi trong quy trình phê duyệt dự án BĐS cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp trong triển khai dự án mới.

Cần những hỗ trợ

Để kéo giá bán BĐS đến vừa tầm tay người mua nhà cần có sự cải cách trong cơ chế phê duyệt dự án cũng như mở ra những ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ. Theo ông Lê Hoàng Châu, cần khơi thông nguồn cung mới giải quyết được vấn đề làm giá nhà đất hiện nay. Tính đến cuối 2018 có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các doanh nghiệp không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Điều này tất yếu dẫn đến thị trường khan hàng và cơ hội để đầu cơ làm giá.

Đại diện doanh nghiệp BĐS trên địa bàn TP.HCM, bà Nguyễn Hương - TGĐ Đại Phúc Land cho rằng, giá nhà tăng liên tục qua các năm là do vấn đề quản lý vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, nhiều cơ chế chưa làm tốt vai trò hỗ trợ mà gây nhiều khó khăn.

“Không thể trách doanh nghiệp chỉ tập trung vào các dự án cao cấp khi mà cơ chế hiện nay là để doanh nghiệp tự lời ăn lỗ chịu, dù là trong phát triển nhà bình dân. Bên cạnh đó, việc xin phép chủ trương xây dựng khó khăn, nhiêu khê làm mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, cơ chế nặng nề khiến doanh nghiệp khó có thể làm nhà giá thấp 20-25 triệu/m². Chính vì vậy doanh nghiệp chỉ xin thành phố hỗ trợ về cơ chế để hoạt động thuận lợi hơn”.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết: Vấn đề hiện nay là cần có những cơ chế hỗ trợ ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cần phải được quy định rõ trách nhiệm. Có thể ưu tiên quỹ đất, quy hoạch, hỗ trợ đất đai như chậm nộp tiền đất, miễn giảm tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

"Hiện nay Bộ Xây dựng đang sửa đổi, cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đầu tư vào phân khúc này. Những dự án nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để có giải pháp hỗ trợ cho vay”.

Cũng theo ông Ninh, trong thời gian tới Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết khuyến khích nhà ở thương mại giá thấp, tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m². Dự kiến trong quý 3/2020 sẽ có dự thảo.