Làn sóng rao bán khách sạn mạnh nhất 10 năm

Mỗi ngày, hàng chục khách sạn từ TP HCM, Hà Nội, các thành phố biển được chào bán rầm rộ nhưng vắng bên mua.

Khảo sát của VnExpress, tin rao bán khách sạn ngày càng nhiều từ giữa đợt Covid-19 thứ hai. Ban đầu chỉ xuất hiện tại một số tuyến đường thuộc lõi trung tâm Sài Gòn hay phố cổ Hà Nội nhưng nay các thủ phủ du lịch và thành phố biển như Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quy Nhơn cũng đua nhau rao bán.

Đa số các chủ tài sản kiên quyết giữ giá nhưng cũng có vài trường hợp xác nhận giảm giá 5% hay để ngõ lời mời sẵn sàng thương lượng "sâu" để thúc đẩy giao dịch nhanh hơn. Theo các môi giới lâu năm trên thị trường mua bán tài sản, làn sóng rao bán khách sạn hiện nay được cho là mạnh nhất một thập niên trở lại đây.

Khu vực lõi trung tâm quận 1, TP HCM, ngoại trừ những trục đường V.I.P gồm Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Duẩn, Tôn Đức Thắng do tập trung các khách sạn 5 sao nên thị trường mua bán khách sạn khá yên ắng. Còn ở các tuyến phố nhỏ hơn có bán kính cách chợ Bến Thành trên dưới một km - thủ phủ của thị trường khách sạn 2-3 sao, đang nhộn nhịp tin rao bán tài sản. Đây thực chất là nhà phố mặt tiền chuyển đổi công năng, thậm chí có những khách sạn mini được môi giới địa phương cho biết chủ tài sản đã khai thác ổn định trong 10 năm chưa từng sang tay lần nào.

Kể từ đợt Covid-19 thứ hai ập đến, trung bình mỗi ngày có không dưới chục tòa khách sạn được rao bán từ môi giới hoặc đăng tin bán trên các sàn online. Trên trục đường Lý Tự Trọng, Lê Thánh Tôn, Bùi Thị Xuân, Ngã sáu Phù Đổng... nơi chỉ cách chợ Bến Thành vài bước chân, xuất hiện nhiều khách sạn quy mô từ đôi ba chục đến 100 phòng với giá chào bán từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ thậm chí cả nghìn tỷ đồng.

Khách sạn Fusion suites Saigon trên đường Sương Nguyệt Ánh, quận 1, đang rao bán với giá 50 triệu USD (1.165 tỷ đồng). Ảnh: Nguyễn Nam.

Ông Hà, môi giới nhà phố hơn một thập niên qua tiết lộ đang chào hàng giúp chủ một khách sạn mini quy mô một trệt 4 lầu trên đường Lý Tự Trọng, phường Bến Thành, quận 1. Khách sạn trước đây chuyên cho người nước ngoài thuê với 10 phòng nội thất châu Âu, diện tích đất 250 m², diện tích sàn 1.000 m², với giá 23 tỷ đồng, sẵn sàng thương lượng "sâu" (giá tốt) với bên mua thiện chí.

Theo lời kể của môi giới, chủ khách sạn có thể chứng minh mức thu nhập từ khai thác khách sạn mini này đạt 150-180 triệu đồng mỗi tháng từ trước khi dịch bệnh ập tới, pháp lý sổ hồng riêng và tài sản này đã khai thác ổn định 10 năm. "Chủ tài sản không ngại thương lượng về việc giảm giá và sẵn sàng công chứng sang tay trong ngày nếu bên mua chồng tiền ngay", ông Hà cho hay.

Cũng trên trục đường này - gần vòng xoay ngã sáu Phù Đổng, khách sạn 3 sao Alagon Saigon Hotel & Spa nằm trên đường Lý Tự Trọng (quận 1) với quy mô 110 phòng, 8 lầu đang được rao bán với giá 230 tỷ đồng. Theo thông tin được môi giới chào hàng trên chợ trực tuyến, khách sạn này hiện có hợp đồng cho thuê hơn 800 triệu đồng một tháng. Cách đó không xa, với quy mô lớn hơn, khách sạn diện tích 970 m², 12 tầng, trên đường Sương Nguyệt Ánh, phường Bến Thành, quận 1, được chào giá 1.170 tỷ đồng.

Không chỉ có quận 1, thủ phủ của thị trường du lịch TP HCM mới xuất hiện tình trạng rao bán khách sạn, ngay cả quận 3, 6, 7, Bình Thạnh, các chủ tài sản cũng bắt đầu xả hàng, hứa hẹn giảm giá nhẹ. Một khách sạn quy mô 85 phòng tọa lạc trên đường Võ Văn Tần, quận 3 được rao bán với giá 380 tỷ đồng. Theo môi giới trên địa bàn này, đây là mức giá đã được chủ tài sản giảm 5% so với thời điểm trước khi xuất hiện Covid-19.

Khảo sát tại phố Hàn Quốc thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng xuất hiện không ít khách sạn mini và căn hộ dịch vụ đóng cửa im lìm, mặt tiền chi chít biển in số điện thoại liên hệ cho thuê hoặc bán.

Một căn nhà phố hoạt động theo mô hình khách sạn - căn hộ dịch vụ tại phố Hàn Quốc, quận 7, thuộc khu Phú Mỹ Hưng đang đóng cửa tìm khách thuê hoặc rao bán. Ảnh: Trung Tín.

Ông Tâm, môi giới chuyên cho thuê và bán tài sản tại quận 1 , từ giữa quý III/2020, số lượng khách sạn tọa lạc vị trí mặt tiền khu trung tâm được chào bán ra thị trường liên tục tăng đều theo từng ngày, các tài sản chờ giao dịch hiện nay ở mức cao nhất trong vòng 10 năm qua. Theo quan sát của môi giới này, rổ hàng rao bán khách sạn đang dồi dào nhưng đơn đặt hàng mua hầu như không có.

Tình thế hiện nay ngược lại hoàn toàn so với cách đây 5-7 năm, làn sóng đầu tư khách sạn mini rầm rộ tại Sài Gòn đến độ nhiều nhà phố mặt tiền cũng được mua để cải tạo đầu tư khách sạn. Tuy nhiên, theo ông Tâm, mức giá khách sạn được chào hàng hiện nay đều nằm trong ngưỡng kỳ vọng rất cao nên sẽ khó để đạt được thỏa thuận bán.

Theo kênh thông tin batdongsan.com, lượng rao bán khách sạn có sự gia tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, kênh thông tin này không thể xác định được các giao dịch đã đi đến bước nào và có thành công hay không do không tham gia vào quá trình tương tác giữa bên mua và bán.

Tuy không sôi động bằng TP HCM, tại Hà Nội, phố cổ cũng là nơi tập trung nhiều khách sạn đang rao bán hiện nay. Khách sạn Grand Vista HN - 146 Giảng Võ, cao 17 tầng nổi, 3 tầng hầm, 165 phòng nghỉ và chức năng rao bán 950 tỷ đồng. Bên đứng ra bán khách sạn này cho biết đã chào hàng từ năm ngoái, đến nay tiếp tục mời bán. Môi giới theo dõi tài sản này cho hay, chủ doanh nghiệp muốn bán tài sản vì họ cần tiền để đầu tư lĩnh vực khác.

Khách sạn có diện tích hơn 200 m², mặt chính là phố Huế, giá 300 triệu đồng mỗi m². Khách sạn được rao bán trên sàn trực tuyến Alonhadat ghi "cần bán vì Covid-19". Người đứng ra bán tài sản giải thích đăng giảm giá để thu hút sự quan tâm của bên mua. Ngoài ra, khách sạn trên phố Hàng Bè cũng rao bán giá 69 tỷ đồng. Diện tích đất khoảng 100 m², mặt thền 5,5 m, 5 tầng, 16 phòng.

Là chủ nhiều khách sạn tại phố cổ Hà Nội, bà Hằng - chủ khách sạn Emerald, chia sẻ, do đang rơi vào cảnh nợ nần, kiệt quệ nên phải rao bán khách sạn. Khi được hỏi có tình trạng bán tháo khách sạn vì Covid không thì bà cho biết những người bán chủ yếu liên quan kế hoạch kinh doanh, cần tiền để đầu tư chuyện khác chứ không liên quan đến dịch bệnh.

Từ đầu tháng 9 đến nay, tại Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc, Quy Nhơn cũng xuất hiện nhiều khách sạn chào bán kể từ đợt Covid-19 lần hai. Tuy nhiên, quy mô của các khách sạn chào bán ở các thành phố biển đa phần đều là khách sạn 2-3 sao, thậm chí là khách sạn mini tự phát. Giá chào bán các tài sản này cũng thấp hơn tại TP HCM và Hà Nội, dao động trong ngưỡng 15 tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng một tòa khách sạn dưới 30 phòng.

Trao đổi với VnExpress về diễn biến của thị trường mua bán khách sạn, bà Võ Quốc Phương Trang, Giám đốc bộ phận đầu tư khách sạn của JLL Việt Nam cho biết, kể từ khi Covid-19 bùng phát, ngành kinh doanh khách sạn là nhóm phải chịu tác động đầu tiên và nặng nề nhất. Khi dịch bệnh diễn biến phức tạp, hầu hết khách sạn đóng cửa hoặc tranh thủ sửa chữa, bảo trì trong giai đoạn ngưng các hoạt động vận hành, nhiều tài sản trong số đó bắt đầu rao bán.

Do không có một dự báo chính xác cho thời gian kết thúc dịch bệnh, vì vậy, nhiều khách sạn ghi nhận báo cáo lỗ liên tục và tính đến phương án chuyển nhượng để cắt giảm việc "đốt tiền mặt" và hoàn thành các nghĩa vụ vay với ngân hàng.

Theo bà Trang, đối với phân khúc ba sao trở xuống, phần lớn khách sạn được sở hữu bởi các công ty gia đình có truyền thống kinh doanh khách sạn lâu đời và hầu như ít vay nợ hoặc đã xử lý nợ xong. Vì vậy, dù có áp lực với việc doanh thu cực thấp, họ vẫn cố bám trụ, nắm giữ tài sản. Tuy nhiên, đối với một số chủ sở hữu kinh doanh khách sạn quy mô nhỏ không phải là ngành nghề chính hoặc là tài sản đi thuê lại, đây là thời điểm phải xem xét chặt chẽ hơn các mô hình hoạt động và tài chính trước khi quyết định tiếp tục chiến lược lâu dài hơn.

Bà Trang cũng cho biết thêm, thời gian vừa qua, JLL nhận được nhiều yêu cầu bán tài sản hoặc tìm kiếm hỗ trợ vốn cho khách sạn từ chủ sở hữu trong nước, có sự gia tăng về số lượng khách sạn rao bán để "cắt lỗ". Nguyên nhân là chi phí vận hành lớn trong khi không có nguồn thu. Dù nhiều tài sản được chào bán ra thị trường nhưng lượng giao dịch không đáng kể và có xu hướng giảm so với những năm trước. Lý do là giá neo ở mức bán quá cao và bên bán lẫn bên mua vẫn có thái độ tiếp tục chờ đợi diễn biến mới của dịch bệnh.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương đánh giá, đến cuối tháng 8, tại thị trường Việt Nam chưa ghi nhận hiện tượng thoái vốn theo kiểu bán tháo, bán lỗ khách sạn. Từ đầu năm đến nay không có giao dịch mua bán sáp nhập các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hay khách sạn tại thị trường Việt Nam. Theo ông, do đây là giai đoạn không chắc chắn và rất khó để định giá tài sản cũng như khó dự báo mức độ rủi ro trước diễn biến phức tạp của Covid-19.

Hiện các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng thuộc phân khúc 4-5 sao vẫn cầm cự được đến thời điểm này. Các khách sạn 2-3 sao hoặc khách sạn gia đình, khách sạn mini đang gặp nhiều áp lực hơn phân khúc cao cấp.

Ông Mauro Gasparotti dự báo, đến năm 2022 thị trường du lịch nghỉ dưỡng mới có thể phục hồi hoàn toàn và từ nay đến 2 năm tới, có khả năng xảy ra tình trạng bán tháo tài sản nếu đà phục hồi đến quá chậm. Chẳng hạn như trong 6 tháng tới, nếu tình hình vẫn tiếp tục khó khăn, có thể các dự án nghỉ dưỡng, khách sạn buộc phải tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ dòng vốn.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, sẽ không có nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng có vị trí và chất lượng tốt bị bán tháo trên thị trường. Có thể xảy ra tình trạng bán tháo đối với tài sản chất lượng kém. Mặt khác khái niệm bán tháo còn phụ thuộc vào giá trị tài sản lúc chào bán có thật sự dưới giá trị sổ sách hay không. "Đây sẽ là khoảng thời gian các chủ đề bán tài sản có thể được trao đổi thường xuyên hơn nhưng chưa đến mức bán tháo", ông Mauro Gasparotti nói.