"Lệch pha" bất động sản hạng sang

Làn sóng bất động sản hạng sang, hàng hiệu dồn dập xuất hiện, xác lập các đỉnh giá mới chỉ như "kỳ trăng mật" ngọt ngào, tuy đẹp nhưng khó dài lâu.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Bất Động Sản EZ Việt Nam - cho rằng, thị phần của phân khúc này cực kỳ ít ỏi. Đặc biệt với mức giá có dự án lên tới 500 triệu đồng/m2, đây là mức giá chưa từng có đối với thị trường căn hộ tại Việt Nam.

Nguy cơ thiếu bền vững

Theo ông Toản, những căn hộ này chỉ có thể nhắm đến đối tượng người mua hoặc người thuê ở thực từ giới siêu giàu, đây là bộ phần chiếm tỷ lệ rất ít. Còn đối với việc đầu tư, với xu hướng của thị trường hiện tại, các nhà đầu tư tầm cỡ đang có sự ưu tiên hơn đối với phân khúc nhà liền thổ như biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng bởi tính thanh khoản và tiềm năng tăng giá theo thời gian... mà mức giá các loại hình này thậm chí còn rẻ hơn nhiều so với căn hộ siêu sang.

Theo tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE Việt Nam, chung cư hạng sang là các dự án có giá bán sơ cấp bình quân trên 4.000 USD/m2, căn hộ cao cấp dao động 2.000 - 4.000 USD/m2, chưa gồm VAT. Căn hộ trung cấp có giá sơ cấp khoảng 1.000 - 2.000 USD/m2 và căn hộ bình dân thường dưới 1.000 USD/m2.

Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á, rổ hàng căn hộ hạng sang đang phình to đến mức chiếm 39% thị trường căn hộ, và đang nằm trong nhóm dẫn dắt thị trường TP HCM. Diễn biến này thể hiện của một thị trường nhà ở phát triển thiếu bền vững.

Người mua sẽ có sự so sánh giữa căn hộ hạng sang với các tài sản biệt thự hạng sang đang có trên thị trường.

Thực tế thị trường nhà ở TP HCM đầu năm 2021 đang khan hiếm căn hộ bình dân (không có dự án nào mở bán), giá căn hộ trung cấp đang tăng nhanh, trong khi mức giá chào bán của các dự án nhà hạng sang vọt lên đáng kể.

"Hàng hiệu sẽ về mặt đất"

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa "tuần trăng mật" dù đẹp nhưng thường không kéo dài lâu và phân khúc căn hộ siêu sang, căn hộ "hàng hiệu" này sẽ phải trở lại "mặt đất", đối mặt với rất nhiều thách thức.

Thứ nhất, giá bán nhà hạng sang, hàng hiệu liên tục lập đỉnh và có thể chưa dừng lại, nhưng chưa thể kiểm chứng về đẳng cấp vì tất cả các tiện ích đẳng cấp vẫn chỉ là cam kết duy ý chí đến từ phía chủ đầu tư. Các tiêu chuẩn về hạng sang, siêu sang, căn hộ "hàng hiệu" lại chưa được cơ quan quản lý Nhà nước đề cập tới trong các văn bản chính thống hay bộ luật nào, chưa được công nhận, định danh một cách rõ ràng.

Thứ hai, bước nhảy vọt về giá trong khi thị trường chưa phát triển chín muồi sẽ mang tính thiếu an toàn, chưa đảm bảo cho sự thành công khi triển khai bán hàng.

Thứ ba, khi các quốc gia trên toàn cầu vẫn hạn chế đi lại do diễn biến khó lường của đại dịch Covid-19, các chủ đầu tư muốn nhập khẩu bất động sản thương hiệu hơi vội vàng.

Không những vậy, mức giá trên dưới nửa tỷ đồng một m2 căn hộ hạng sang, hàng hiệu có thể bị dội tâm lý khi khách mua so sánh với giá trị tài sản biệt thự hạng sang cũng xa xỉ không kém. Sự cạnh tranh về giá là điều không thể tránh khỏi.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng, với mức giá như trên, rõ ràng người mua sẽ phải cân nhắc kỹ và có sự so sánh với các tài sản biệt thự hạng sang đang có trên thị trường.

"Suy cho cùng, dù là khách hàng mua ở thực hay để cho thuê lại thì một trong những yếu tố tiên quyết với các dự án bất động sản là tiềm năng tăng giá, tính thanh khoản. Với số lượng người siêu giàu năm tại Việt Nam năm 2020 chỉ khoảng chưa đến 400 người, có thể nói tính thanh khoản cho các căn hộ "hàng hiệu" vẫn là câu hỏi còn bỏ ngỏ" - ông Toản nói.