Năm 2020: Bất động sản cho thuê vào chu kỳ khủng hoảng

Covid-19 khiến các tài sản cho thuê bị bỏ trống hàng loạt, giá lao dốc mạnh nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Kể từ tháng 3/2020, khi đại dịch Covid-19 bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều ngành nghề và ngay sau đó là đợt phong tỏa đầu tiên hồi tháng 4, bất động sản cho thuê bắt đầu bước vào chu kỳ khủng hoảng chưa từng có trong lịch sử. Giá thuê tài sản rớt mạnh nhất 10 năm trở lại đây.

Đầu tiên là cú sốc đến từ phân khúc nhà mặt phố cho thuê. Sau kỳ nghỉ Tết, từ tháng 2 đến tháng 3/2020, làn sóng trả mặt bằng kinh doanh diễn ra mạnh mẽ do buôn bán ế ẩm ở cả khu lõi trung tâm TP HCM và các quận nội, ngoại đô Sài Gòn. Tuy nhiên, mức giảm giá thuê nhà phố mặt tiền lúc này chỉ dừng lại ở 20%. Đến tháng 4, khi đợt giãn cách xã hội diễn ra trên toàn quốc, thị trường nhà phố cho thuê đóng băng với mức giảm giá thuê 20-25%.

Quý IV, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM tiếp tục điều chỉnh sâu, rớt mạnh nhất đến 40% so với cùng kỳ năm 2019, đồng thời cũng là mức giảm kỷ lục do tác động của Covid-19. Danh sách nhà mặt tiền đang bỏ trống chào khách thuê tại khu CBD (Central Business District) TP HCM khá dài và liên tục tăng dần đều. Tuy nhiên, dù giá chào thuê giảm sâu 30-40%, thị trường cho thuê vẫn khá ảm đạm vì không có nhiều hợp đồng thuê được ký kết trong 3 quý đầu năm.

Giá thuê nhà mặt tiền tại phố Hàn Quốc, thuộc khu Phú Mỹ Hưng, phường Tân Phong, quận 7, cũng giảm phổ biến 20-30% so với trước dịch. Các shophouse, nhà phố mặt tiền trên trục đường Bùi Bằng Đoàn, Phạm Văn Nghị và nhiều tuyến đường đã đón nhận làn sóng đóng cửa mạnh mẽ trong suốt 4 quý vừa qua. Đến cuối quý II, đầu quý III, tỷ lệ bỏ trống đã lên đến 40%, đặc biệt là các mặt bằng nội khu.

Nhà phố chào bán và cho thuê trong quý III/2020. Ảnh: Vũ Lê.

Cũng rơi vào vòng xoáy khủng hoảng, thị trường căn hộ cho thuê bị ép giá ngay khi đại dịch bùng phát. Theo kênh thông tin Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng 2 tháng kể từ khi dịch bệnh bùng phát, đến cuối tháng 3, giá chào thuê chung cư giảm 5%.

Sang tháng 4, theo khảo sát của VnExpress, giá thuê chung cư tại khu Đông và khu Nam TP HCM giảm 10%. Riêng tại quận 4, các căn hộ cao cấp rớt giá 15-20% vì giãn cách xã hội. Đến khi đợt dịch mới bùng phát trở lại từ tháng 7, giá thuê căn hộ tại quận 4 lao dốc tới 30-35% do đặc thù vị trí này phụ thuộc quá lớn vào nhóm khách thuê du lịch hoặc ở ngắn ngày để công tác.

Đến quý III/2020, nhiều căn hộ tại phố nhà giàu quận 2, thuộc khu Đông Sài Gòn, đã phải điều chỉnh giá chào thuê từ 1.300 USD một tháng xuống còn 800-900 USD để tránh tình trạng bỏ trống tài sản quá lâu.

Thế nhưng, cú sốc rớt giá thuê của nhà phố và căn hộ chưa thể sánh bằng cuộc khủng hoảng trầm trọng của bất động sản lưu trú. Từ khi dịch bệnh bùng phát, căn hộ dịch vụ bước vào chu kỳ ế khách nhất trong nửa thập niên trở lại đây. Tình trạng hạn chế di chuyển để ngăn Covid-19 lây lan và nhiều chuyên gia quốc tế buộc phải trở về nước đã ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường này.

Từ tháng 2, một số dự án căn hộ dịch vụ đã từ chối khách thuê ngắn hạn, điều này dẫn đến công suất hoạt động giảm mạnh. Công suất trung bình của căn hộ dịch vụ tại TP HCM giảm 20 điểm % theo quý và giảm 17 điểm % theo năm. Các dự án có quy mô lớn đã áp dụng ưu đãi lên đến 15% giá thuê theo tháng. Trong quý đầu năm, số lượng đơn đặt phòng mới sụt giảm mạnh, đồng thời nhiều khách thuê đã yêu cầu hủy phòng do chính sách hạn chế nhập cảnh dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của nhiều dự án căn hộ dịch vụ xuống thấp hơn 50%.

Sau quý I đầy khó khăn, sang quý II thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP HCM tiếp tục ảm đạm do ảnh hưởng của Covid-19. Nửa đầu năm 2020, thị trường ghi nhận 2 dự án hạng C đóng cửa, làm giảm 121 căn hộ trong tổng nguồn cung 109 dự án (6.400 căn). Hai dự án này chuyển đổi chức năng sang văn phòng cho thuê để vượt khó khăn mùa dịch.

Thị trường căn hộ dịch vụ và khách sạn khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Nhằm thu hút khách thuê, trong quý II, giá thuê căn hộ dịch vụ tiếp tục giảm còn 23 USD mỗi m2 một tháng, giảm 4% theo quý và năm. Khoảng một phần ba dự án trong tổng nguồn cung giảm 20% giá thuê hoặc miễn phí các dịch vụ tiện ích như tiền điện, nước tối đa trong 3 tháng. Trong nửa đầu năm 2020, căn hộ dịch vụ chỉ đạt công suất trung bình 61%, giảm 19 điểm phần trăm theo năm.

Đến quý III/2020, thách thức tiếp tục bủa vây thị trường căn hộ dịch vụ khi giá thuê trung bình toàn thị trường TP HCM giảm 10% theo năm. Giá thuê hạng B giảm mạnh nhất, rớt 12% theo năm để thu hút khách thuê dài hạn. Có đến hơn 20% dự án hạng B phải giảm đến 30% giá thuê dài hạn hoặc miễn phí các dịch vụ tiện ích. Đây là mức giảm giá mạnh nhất thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê trong vòng nửa thập niên qua. Diễn biến của quý IV cũng không cải thiện là bao so với những tháng trước đó.

Song bi đát nhất nhóm bất động sản cho thuê phải kể đến thị trường khách sạn. Năm 2020 doanh thu phòng khách sạn giảm hơn hai phần ba so với cùng kỳ năm trước do tác động khó lường của Covid-19. Toàn cảnh thị trường bất động sản lưu trú, nghỉ dưỡng chìm trong bức tranh màu xám, do hoàn toàn đóng cửa từ đợt cách ly đầu tiên, sau đó lại tiếp tục bị hạ gục khi xuất hiện ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng.

Chỉ số ADR (giá phòng trung bình) trong tháng 10 của cả nước đã giảm hơn 25% so với cùng kỳ năm ngoái, và gần 40% so với đầu năm. Đến đầu tháng 12/2020, hầu như tất cả khu lưu trú, nghỉ dưỡng 3-5 sao đều khuyến mãi 50% giá phòng để kích cầu, nhưng vẫn vắng khách thuê. Điều đáng chú ý là đại dịch Covid-19 cũng khiến cho làn sóng chào bán khách sạn diễn ra mạnh nhất trong vòng một thập niên qua song có rất ít giao dịch thành công.

Tại TP HCM, kể từ đợt giãn cách xã hội vào tháng 4/2020 đến nay, công suất phòng vẫn dưới mức 20% và thấp hơn các thành phố khác tại khu vực châu Á, giảm mạnh so với công suất 72% đạt được vào năm 2019.

Trong tháng 10, Hà Nội và TP HCM cũng có mức công suất phòng cải thiện so với đợt giãn cách xã hội đầu tiên vào tháng 4/2020. Việc phát triển vaccine và những kết quả đáng ghi nhận trong cuộc chiến chống Covid-19 đã củng cố niềm tin cho Việt Nam trong quá trình hồi phục thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Song các ca lây nhiễm trong cộng đồng gần đây ở TP HCM khiến một vài khách sạn tại Sài Gòn và khu vực phía Nam nhận một số yêu cầu hủy phòng. Hoạt động kinh doanh MICE (du lịch hội nghị) sẽ chịu tác động nhiều hơn khi một vài sự kiện phải dừng hoặc hoãn lại do e ngại về tình hình dịch bệnh.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương thừa nhận, việc xuất hiện lại ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng đã làm chậm tiến trình phục hồi so với dự kiến. Nguồn cầu nội địa vẫn chưa được xem là đủ ổn định để có thể tác động rõ rệt đến hoạt động của khách sạn và khu nghỉ dưỡng vì chỉ thực sự tăng vào cuối tuần trong khi nhu cầu vào các ngày trong tuần vẫn còn khá thấp. Hiện hầu hết khách sạn đều tập trung cắt giảm chi phí để có thể đạt được điểm hòa vốn hoạt động, chỉ một số ít có thể kỳ vọng đạt kết quả khả quan cho năm 2020.

Cũng bị ảnh hưởng nặng nề do đại dịch nhưng các trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê may mắn hơn phần còn lại của thị trường vì vẫn duy trì được hoạt động. Trung tâm thương mại cho thuê phải đóng cửa trong thời gian giãn cách xã hội, nhiều chủ tòa nhà chủ động hoặc miễn cưỡng giảm giá thuê với mức hỗ trợ giá trên dưới 35% tùy ảnh hưởng từng ngành nghề. Song nếu so với nhà phố mặt tiền cho thuê bị bỏ trống hàng loạt, rớt giá đến 40%, các trung tâm thương mại vẫn có khách thuê trụ lại nhiều hơn và dễ phục hồi hơn nhà phố cho thuê.

Tương tự, từ quý I đến quý III, văn phòng cho thuê vẫn phải đối mặt với làn sóng trả mặt bằng, yêu cầu giảm giá thuê, đa phần các mức hỗ trợ được thương lượng ngầm. Một số chủ tòa nhà văn phòng công bố mức trợ giá thuê bình quân 30-35% và cao nhất là giảm giá 50% song không kéo dài đến hết năm 2020. Tác động lớn nhất của đại dịch lên thị trường văn phòng chính là làn sóng làm việc tại nhà mùa dịch đã mở ra cách tiếp cận mới về không gian làm việc, khiến các doanh nghiệp mạnh dạn thu hẹp diện tích thuê so với năm 2019 trở về trước.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu xét thị trường địa ốc năm 2020 qua lăng kính giá thuê tài sản lao dốc kỷ lục, đây là bức tranh nhiều mảng tối nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Tuy nhiên, các nhà quản lý tài sản cho rằng vẫn còn quá sớm để dự đoán chu kỳ khủng hoảng của bất động sản cho thuê kéo dài bao lâu hay sẽ sớm kết thúc khi dịch bệnh hoàn toàn được kiểm soát. Bởi lẽ, đến cuối tháng 12/2020, biến số của thị trường là đại dịch Covid-19, vẫn còn phức tạp cả trong khu vực lẫn trên toàn cầu. Các chuyến bay quốc tế vẫn chưa sẵn sàng mở lại trong bối cảnh chủng virus mới xuất hiện và lan nhanh. Điều này đẩy các tài sản cho thuê vào trạng thái ngắt kết nối với nguồn cầu (người sử dụng dịch vụ) và các tín hiệu phục hồi chưa thể đến sớm vào đầu năm 2021 như kỳ vọng.