Nên làm gì khi mua căn hộ 7 năm vẫn chưa được cấp sổ hồng?

Mua căn chung cư ở Hà Đông từ năm 2014 nhưng chị Nguyễn Mai và hàng trăm hộ cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Chủ đầu tư đã thế chấp tất cả căn hộ tại ngân hàng trước khi bán cho người dân, hiện chưa trả nợ nên không thể làm sổ hồng. Cư dân nhiều lần ý kiến, căng băng rôn, khẩu hiệu "biểu tình" nhưng vẫn "chưa đâu vào đâu".

"Việc không có sổ hồng khiến cư dân chịu nhiều thiệt thòi, con không được học trường công trên địa bàn", chị nói.

Ngoài ra, giá nhà cùng phân khúc ở quanh khu vực hiện 25-27 triệu đồng/m², do không có sổ nên tòa nhà của chị chỉ ở mức 20-21 triệu đồng/m² và cũng rất khó sang nhượng.

Luật sư Lê Vĩnh Thụy (Công ty Luật TNHH Sen Vàng) cho biết việc mua bán căn hộ giữa chị Mai và chủ đầu tư được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng. Theo đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ làm việc với cơ quan chức năng để cấp sổ hồng cho cư dân trong 50 ngày, từ khi bàn giao nhà.

Chị Mai và các cư dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư tiến hành các biện pháp theo luật định để "ra được sổ". Trường hợp thỏa thuận không thành, cư dân có quyền kiện ra tòa, yêu cầu bị đơn thực hiện đúng các nghĩa vụ tại hợp đồng và bồi thường thiệt hại nếu có.

Khi kiện đòi bồi thường, người dân phải chuẩn bị tài liệu chứng minh thiệt hại do không có sổ hồng trong 7 năm, như: không làm được hộ khẩu; con không được học trường công; không thể thế chấp, chuyển nhượng... Từng cư dân có thể kiện riêng rẽ từng vụ hoặc tập hợp thành nhóm rồi ủy quyền cho người đại diện.

Trên thực tế, nhiều người mua chung cư không được cấp sổ hồng. Nguyên nhân thường gặp là chủ đầu tư thế chấp mảnh đất xây chung cư vào ngân hàng hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý hoặc tài chính với nhà nước; xây dựng chung cư có yếu tố vi phạm về phòng cháy, mật độ, số tầng...

Nếu có yếu tố hình sự như tòa nhà bị xây trái phép, người mua có thể đề nghị cơ quan tố tụng điều tra, xử lý đại diện chủ đầu tư về hành vi lừa dối khách hàng.

Nếu vi phạm ở mức hành chính như xây vượt tầng, xây thêm công trình phụ trợ..., cư dân có thể đề nghị cơ quan chức năng xử phạt chủ đầu tư và buộc họ "khắc phục hậu quả" như cắt ngọn, phá dỡ... Qua đây, các điều kiện được cấp sổ hồng sẽ được đáp ứng.

Với những nguyên nhân khác, cư dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư tổ chức cuộc họp, tìm cách khắc phục. Thỏa thuận không thành công, các bên nên khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở. Ảnh: Phạm Dự

Theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.

"Người mua không thanh toán 5% còn lại khi chưa có sổ, bất kể chủ đầu tư đưa ra lý do hoặc "dụ dỗ ra sao" để tránh tình trạng 'bên bán cầm chuôi, mình cầm lưỡi'", luật sư khuyên.