Ngân hàng và người vay mua nhà có dễ thông cảm cho nhau?

Trong bối cảnh thu nhập hàng tháng bị ảnh hưởng bởi đại dịch, khoản vay mua nhà đang trở thành một gánh nặng với nhiều người. Rất nhiều trong số đó đang kỳ vọng vào sự thông cảm của ngân hàng, tuy nhiên dưới góc nhìn tài chính cùng với tình hình chung của nền kinh tế thì việc đề nghị giảm lãi vay này khó có thể thực hiện.

Năm 2019, chị Quỳnh Trang (TP Thủ Đức) quyết định mua căn hộ 50 m2 với giá 1,9 tỉ đồng sau 6 năm đi làm văn phòng dành dụm. Khi đó, chị Trang chỉ có sẵn 900 triệu đồng tiền mặt và phải vay thêm của ngân hàng 1 tỉ đồng với kỳ hạn 20 năm. Khoản thanh toán hàng tháng mà gia đình chị Trang phải trả hiện nay khoảng 13 triệu đồng (cả lãi và gốc).

Với thu nhập của hai vợ chồng tầm 30 triệu đồng/tháng, gia đình chị Trang vẫn đảm bảo tài chính để duy trì thanh toán khoản vay trong suốt 3 năm qua. Tuy nhiên, sau hai năm bị tác động bởi dịch covid-19, nhất là trong giai đoạn giãn cách xã hội hiện tại khiến tình hình kinh doanh lẫn thu nhập của gia đình chị giảm xuống. Trong khi đó khoản vay mua nhà vẫn được giữ nguyên lãi suất khiến áp lực trả tiền vay ngân hàng mỗi tháng lại đè nặng lên vai.

Giãn cách xã hội nhưng khó giãn nợ

Trong gần hai năm nay khi dịch bùng phát, ngoài việc đi làm công ty chị Trang cũng tranh thủ bán hàng online để bù vào khoản thu nhập bị thiếu hụt. Tuy nhiên điều kiện kinh doanh ngày một khó khăn khi khu nhà chị bị phong tỏa trong những tháng gần đây khiến cho nguồn thu ngày càng sụt giảm.

Người vay mua nhà lao đao trả nợ, ngân hàng có dễ thông cảm? Ảnh minh họa: Lê Quân

“Trong bối cảnh khó khăn hiện nay thực sự là rất khó để đảm bảo thanh toán đúng hạn cho các khoản vay ngân hàng, thậm chí thời gian tới con cái nhập học thì chi phí lại càng tăng lên. Đây là tình trạng chung trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay và cũng có rất nhiều trường hợp khó khăn nên việc hỗ trợ từ ngân hàng sẽ rất khó. Những người vay như tôi cũng hy vọng ngân hàng có thể thông cảm và giảm đôi phần lãi suất trong khoảng thời gian giãn cách xã hội hiện nay”, chị Trang bộc bạch.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, anh Lê Huy (quận 12) đang nhức đầu để xoay tiền trả nợ vay ngân hàng mua căn hộ hằng tháng. Anh có khoản vay hơn 800 triệu đồng, lãi suất đến 12,1%/năm, thời hạn 20 năm. Tính ra mỗi tháng anh phải trả nợ gốc và tiền lãi khoảng 13 triệu đồng. Dịch bệnh kéo dài, anh Huy cho biết ngân hàng chỉ thông báo giảm lãi suất vay từ 12,1% xuống còn 11,9%, không đáng kể.

Tiền nợ gốc hằng tháng chỉ khoảng 4 triệu đồng nhưng lãi vay hơn 8 triệu đồng. Trong khi nhiều ngân hàng hiện nay đã giảm lãi suất vay mua nhà xuống chỉ còn 6-8,5% nhưng các khoản vay trước dịch thì được giảm rất ít. 0,2% không giải quyết được vấn đề gì cho người mua nhà trả góp.

“Người mua nhà vay đều là người có thu nhập thấp hoặc trung bình chứ không phải nhóm khá giả. Phía ngân hàng đã có chính sách hỗ trợ giãn nợ vay, giảm lãi vay cho doanh nghiệp thì cũng cần áp dụng cho các cá nhân, nhất là những người có lịch sử giao dịch tốt với ngân hàng”, anh Huy nói.

Hiện nay, nhiều ngành, lĩnh vực đã có chính sách hỗ trợ người dân như giảm giá điện, hỗ trợ người lao động thất nghiệp. Chủ đầu tư cũng hỗ trợ giảm phí quản lý cho cư dân nên nhiều người đang vay tiền mua nhà cũng kỳ vọng nhận được sự hỗ trợ từ ngân hàng.

Ngân hàng có dễ để thông cảm?

Một trong những lý do giải thích cho việc ngân hàng hạn chế hỗ trợ người vay mua nhà trong giai đoạn này là vì nhóm vay này không nằm trong diện được “ưu tiên”.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, ở góc độ người vay mua nhà thì chuyện họ yêu cầu hỗ trợ là điều dễ hiểu khi thu nhập giảm, thậm chí là mất đi, trong khi ngân hàng vẫn báo lãi lớn gây phản cảm. Nhưng ở góc độ chung của nền kinh tế thì gần như tất cả mọi đối tượng vay vốn đều đặt ra yêu cầu cần ngân hàng hỗ trợ vì bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. “Ngân hàng không thể hỗ trợ cho tất cả”, ông Hiển đánh giá.

Theo ông Hiển, ưu tiên của các ngân hàng hiện nay là hỗ trợ cho doanh nghiệp vì điều này cũng đồng nghĩa với việc duy trì hoạt động kinh tế, duy trì việc làm, có ý nghĩa và tác động lớn hơn là hỗ trợ mang tính cá nhân.

“Lý do tốt nhất của người vay mua nhà chỉ là để ở. Nhưng nhìn chung người vay mua nhà vẫn là người có tài sản, thậm chí dư dả đầu tư. Sau dịch bệnh giá nhà đất tăng lên thì họ là người hưởng lợi chứ có phải ai đâu?”, ông Hiển đặt vấn đề.

Bất động sản không phải là lĩnh vực cho vay ưu tiên hiện nay. Ảnh minh họa: Dũng Trần

Thực tế ghi nhận từ các gói hỗ trợ lãi suất mà ngân hàng công bố từ trước đến nay cho thấy các nhà băng nhắc đến việc phục hồi sản xuất, cho vay doanh nghiệp là chủ yếu. Quan điểm hỗ trợ cũng là không “cào bằng” mà sẽ tùy thuộc vào từng đối tượng, trường hợp cụ thể.

Trước đó, trong buổi họp đồng thuận giảm lãi suất hồi tháng 7, lãnh đạo một nhà băng đánh giá rằng không nên giảm lãi suất các khoản vay mua nhà, mua xe trong khi doanh nghiệp bất động sản vẫn báo lãi lớn. Thay vào đó, việc hỗ trợ nên tập trung ở các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa thiết yếu cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp có lực lượng lao động lớn.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, điều quan trọng hỗ trợ trong giai đoạn hiện nay là duy trì được thanh khoản cho các doanh nghiệp, tức duy trì khả năng tiếp cận tín dụng để doanh nghiệp có thể “tồn tại”. Điều này không chỉ đơn thuần là câu chuyện giảm ít hay nhiều phần trăm lãi suất.

Về mặt vĩ mô, bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên tăng trưởng tín dụng. Tại cuộc điều tra xu hướng tín dụng quí 3-2021 do Vụ Dự báo thống kê (thuộc Ngân hàng Nhà nước) thực hiện, đa phần ngân hàng cho rằng dự kiến tiếp tục “nới lỏng nhẹ” tiêu chuẩn tín dụng tổng thể đối với hầu hết nhóm khách hàng trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nhưng sẽ tiếp tục thắt chặt dòng vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Một ý kiến khác từ phía nhà băng cho biết, vì hạn mức tăng trưởng tín dụng trong năm nay hạn chế, nên sẽ tập trung vào các lĩnh vực ngành nghề ưu tiên thay vì lĩnh vực bất động sản. Do đó, mỗi ngân hàng sẽ có có danh mục ưu tiên hỗ trợ rất khác nhau. Tuy nhiên, rủi ro khoản vay mua nhà trở thành nợ xấu trong thời điểm cuối năm cũng là hiện hữu.

Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cả người mua nhà và cả ngân hàng. Người đi vay thì bị liệt vào danh sách nợ xấu, giảm tín nhiệm, ngân hàng cũng gặp hệ lụy không kém khi giảm thu nhập, khó xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản và hạn chế tăng trưởng tín dụng sau này.

Do đó, theo ông Hiển, trong giai đoạn này thì giải pháp tốt nhất và khả thi trước mắt vẫn là ngân hàng có thể giãn trả nợ từ 3-6 tháng để người mua không chịu áp lực trả nợ trong giai đoạn này. Sau khi hết thời gian giãn cách, tùy thuộc vào tình hình mà ngân hàng và người vay thỏa thuận tiếp phương án tháo gỡ khó khăn. Ở trường hợp này, ngân hàng cũng có những khó khăn riêng của mình, vì nếu giảm dòng tiền đi vào do giãn, hoãn trả nợ thì ảnh hưởng đến thanh khoản, trong khi dòng tiền đi ra vẫn đều đặn.

Đại diện Hiệp hội Ngân hàng trước đó cũng nhiều lần khẳng định ngành ngân hàng sẽ là ngành chịu ảnh hưởng sau cùng của đại dịch và yếu tố an toàn hệ thống vẫn được đặt lên hàng đầu. Thực tế cho thấy các hoạt động vay mua nhà vẫn đang sôi nổi, một phần nhờ lãi suất cho vay mua nhà hiện được đánh giá là phù hợp trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thấp.

Với góc nhìn từ thị trường bất động sản, theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, nhóm khách vay tiền ngân hàng mua nhà để ở thực nên có sẵn ít nhất 50% giá trị bất động sản. Nhóm này tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và số tiền trả lãi không nên vượt quá 50% tổng thu nhập hàng tháng. Công thức “2 lần 50%” này cần được áp dụng để mức trả lãi hàng tháng không quá lớn và vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống tốt, có thể tái tạo sức lao động về lâu dài.