Nghịch lý doanh nghiệp địa ốc lãi khủng mùa dịch

Bất chấp đợt dịch lần thứ tư diễn biến phức tạp khiến bất động sản trầm lắng, nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết vẫn báo lãi khủng.

Theo khảo sát của VnExpress, khi đợt dịch Covid-19 lần thứ tư bùng phát và diễn biến phức tạp từ tháng 5 đến nay, bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề hơn các đợt dịch trước. Từ giữa quý II trở đi, thị trường trầm lắng ở phân khúc đất nền, thanh khoản nhà ở sụt giảm, các tài sản thương mại, tiêu dùng đều bị giảm giá thuê với tỷ lệ trống tăng cao, tồn kho bất động sản leo thang.

Đợt dịch mới khiến nhiều tỉnh thành phong tỏa, các hoạt động của thị trường bị chặn đứng, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc quy mô vừa và nhỏ gặp khó khăn, thậm chí không cầm cự nổi, song các đại gia ngành này vẫn báo lãi khủng. Nhiều công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán công bố lợi nhuận quý II tăng mạnh, đạt hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng, thậm chí có đơn vị lãi ròng cả chục nghìn tỷ đồng trong những tháng dịch bệnh bùng phát.

Có thị phần bất động sản dẫn đầu các tỉnh phía Nam và miền Trung, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) công bố các chỉ số kinh doanh tăng trưởng mạnh giữa đợt dịch lần thứ tư. Tổng doanh thu hợp nhất của doanh nghiệp quý II đạt gần 7.097 tỷ đồng, tăng gần 282% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, doanh thu từ bán hàng đạt 6.344 tỷ đồng, tăng 541% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt 2.014 tỷ đồng, tăng 71% so với cùng kỳ năm trước.

Với vị thế "anh cả" phủ sóng thị trường bất động sản khắp ba miền Bắc - Trung - Nam, Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) cũng công bố doanh thu và lợi nhuận hợp nhất quý II tăng vọt so với cùng kỳ. Theo đó, tổng doanh thu thuần hợp nhất quý II của doanh nghiệp đạt hơn 28.700 tỷ đồng, tăng 75% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp đạt hơn 13.200 tỷ đồng, lãi ròng hơn 10.300 tỷ đồng, tăng gần ba lần so với cùng kỳ năm 2020.

Là cánh chim đầu đàn ở phân khúc bất động sản vừa túi tiền, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt 400,8 tỷ đồng, tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái. Kết thúc 6 tháng đầu năm, NLG đạt lãi sau thuế hơn 412 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ năm trước.

Báo cáo tài chính quý II của Công ty cổ phần Hưng Thịnh Incons (HTN) cũng ghi nhận doanh thu thuần 1.696 tỷ đồng, gấp 3 lần và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 82,4 tỷ đồng, gấp 31 lần cùng kỳ. Lãi gộp của doanh nghiệp ghi nhận 145 tỷ đồng. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đột biến 102,4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ âm 2,4 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần.

Tương tự, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) quý vừa qua có doanh thu thuần 3.563 tỷ đồng, gấp 6,5 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 298 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lỗ hơn 555 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 6.517 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế là 830 tỷ đồng, hoàn thành 61% kế hoạch lợi nhuận nămm.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) cho biết, quý II ghi nhận doanh thu xấp xỉ 1.150 tỷ đồng, gấp hơn 12 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty báo lãi sau thuế đạt 143 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ và đạt tỷ suất lợi nhuận ròng 12,4%. Luỹ kế nửa đầu năm, doanh nghiệp thu gần 1.200 tỷ đồng và lãi sau thuế 180 tỷ đồng, lần lượt tăng 418% và 147% so với giai đoạn sáu tháng đầu năm ngoái. Công ty đã hoàn thành 80% kế hoạch doanh thu và 95% kế hoạch lợi nhuận.

Tuy bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn mùa dịch, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) cũng công bố doanh thu thuần quý II tăng 65%, lợi nhuận sau thuế tăng 79% cùng kỳ, lần lượt đạt 343 tỷ đồng và 64,7 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm, công ty đạt gần 639 tỷ đồng doanh thu thuần và 143 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 78% và 82%.

Làn sóng báo lãi của các công ty bất động sản niêm yết cho thấy nghịch lý đang diễn ra xét trên tương quan môi trường kinh doanh kém (do tác động đại dịch) nhưng kết quả kinh doanh lại rất tốt, doanh thu, lợi nhuận tăng đột biến so với năm Covid thứ nhất 2020.

Trao đổi với VnExpress, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, thị trường bất động sản giảm tốc, trầm lắng do tác động của đợt dịch lần thứ tư nhưng các doanh nghiệp niêm yết vẫn báo lợi nhuận khủng là nghịch lý khó tin nhưng có thật.

Ông Quang phân tích, nghịch lý này tồn tại vì 2 đặc điểm cá biệt chỉ những doanh nghiệp địa ốc niêm yết mới có, các doanh nghiệp bất động sản chưa lên sàn hầu như khó có thể thực hiện được điều này.

Thứ nhất, doanh nghiệp bất động sản niêm yết được hưởng lợi nhờ lực đỡ rất lớn từ thị trường chứng khoán. Quan sát trong quý II, dù dịch bệnh bùng phát và diễn biến khó lường, thị trường chứng khoán vẫn ổn định và hút vốn tốt giữa đại dịch. Diễn biến này giúp các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận khá tốt.

Ông Quang dẫn lại câu thần chú của giới tài chính bất động sản: "chứng còn xanh nên sản vẫn còn tươi" để ngụ ý rằng chừng nào chứng khoán còn tăng trưởng ổn định thì chừng đó bất động sản niêm yết vẫn có đủ nguồn lực để báo lãi. Đây là đặc điểm cá biệt chỉ các doanh nghiệp địa ốc đã lên sàn mới có, các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết không thể tận dụng được cơ hội này giữa đợt dịch lần thứ tư.

Thứ hai, đặc thù của ngành bất động sản chỉ khi bàn giao nhà, nền đất, sản phẩm mới được phép ghi nhận doanh thu theo tiêu chuẩn kế toán hiện hành. Trung bình một dự án từ lúc chào bán đến khi bàn giao sản phẩm thường có độ trễ một vài năm. Với đặc thù ghi nhận doanh thu này, các doanh nghiệp niêm yết không phụ thuộc vào tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu. Điều này lý giải vì sao thị trường bất động sản trầm lắng suốt quý II nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn báo doanh thu và lợi nhuận khủng.

Ngoài hai đặc điểm cá biệt trên, theo ông Quang, doanh nghiệp bất động sản niêm yết thường có kế hoạch kinh doanh dài hơi và quy mô, nguồn lực lớn hơn so với doanh nghiệp cùng ngành chưa lên sàn. Với tiềm lực dồi dào, khả năng xoay sở trong giai đoạn dịch bệnh hoành hành của nhóm doanh nghiệp niêm yết vẫn tốt hơn phần còn lại của thị trường nên các chỉ số kinh doanh "đẹp" hơn.

Tuy nhiên, CEO Việt An Hòa cho rằng, cuộc đua báo lãi khủng cũng có thể là con dao hai lưỡi đối với doanh nghiệp niêm yết nếu đơn vị nào "thùng rỗng vẫn cố kêu to". Bởi lẽ, áp lực buộc phải đạt kết quả kinh doanh tốt để giải trình cổ đông, đối tác khi đến kỳ báo cáo tài chính có lúc dồn ép doanh nghiệp phải sắp xếp dòng tiền vượt quá năng lực hiện hữu hoặc sử dụng trước hạn các nguồn lực hình thành trong tương lai, dẫn đến đuối sức khi phân bổ dòng tiền và kết quả kinh doanh cho giai đoạn cuối năm 2021.

"Nghịch lý địa ốc lãi khủng mùa dịch chỉ thật sự xảy ra đối với nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính nằm trong top đầu của thị trường. Nếu chạy đua thành tích khi tiềm lực hạn chế, doanh nghiệp sẽ phải hụt hơi giải quyết việc thiếu hụt dòng tiền, hàng tồn, nợ đọng, lãi cao... vào cuối kỳ báo cáo tài chính hoặc cuối năm", ông Quang cho hay.