Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã “cạn tiền”

Thị trường bất động sản 2020 thực sự cần ưu tiên vấn đề gì để phục hồi và phát triển bền vững trong giai đoạn đầy biến động do dịch Covid-19 như hiện nay?

“Kiệt sức” giữa bão Covid-19

Kết thúc quý I/2020, thị trường bất động sản ghi nhận giao dịch giảm xuống thấp nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tình hình thị trường quý đầu năm vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm về cả lượng cung, giao dịch, tỷ lệ hấp thụ.

Cụ thể, đối với các dự án nhà ở, tổng sản phẩm chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) chỉ đạt 53.236 sản phẩm, kém xa so với cùng năm trước với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,3%, tương đương 7.641 sản phẩm. Trong đó, lượng cung mới chào bán ghi nhận 18.695 sản phẩm với 8.363 căn hộ chung cư và 10.322 nhà ở thấp tầng, đồng thời lượng giao dịch hấp thụ trong các nguồn cung mới là 2.769 sản phẩm, chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ.

Xét riêng 2 thị trường trọng yếu là Hà Nội và TP.HCM cho thấy trong quý I, 2 thị trường này lần lượt chỉ có 8.632 sản phẩm (với 1.167 sản phẩm chào bán mới) và 8.421 sản phẩm (với 4.664 sản phẩm mới), đồng thời lượng giao dịch thành công cũng chỉ đạt vỏn vẹn lần lượt 1.307 sản phẩm và 1.409 sản phẩm. Nếu ngoại trừ các sản phẩm do Vingroup cung ra thị trường thì các sản phẩm mới của các chủ đầu tư khác rất hiếm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS cho biết, chịu ảnh hưởng từ tình hình dịch bệnh, các chương trình quảng cáo, tiếp thị, khuyển mại hấp dẫn để thu hút khách mua bất động sản không thể thực hiện được. Trong khi đó, khó khăn tác động trực tiếp đến thu nhập của đại bộ phận nhân dân, dngười dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư khiến các chủ đầu tư phải hoãn lại kế hoạch mở bán.

Thực tế, ghi nhận của VARS cho thấy, khoảng 50% số sàn giao dịch phải đóng cửa, có hiện tượng nhiều cá nhân môi giới bất động sản thất nghiệp. Trong bối cảnh tín dụng siết chặt cộng hưởng với không bán được sản phẩm do dịch bệnh, doanh nghiệp phải chịu rất nhiều khoản chi phí cố định như chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay. Tính thanh khoản thấp làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền.

"Trong bối cảnh tín dụng siết chặt cộng hưởng với không bán được sản phẩm do dịch bệnh đã xuất hiện dấu hiệu tìm kiếm nhà đầu tư của các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính để chào mời, chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A hoặc cổ phần, hoặc từng phần dự án", ông Đính cho biết.

Trong báo cáo vừa công bố, Công ty nghiên cứu thị trường CBRE nhìn nhận, tài sản thương mại, khách sạn, dự án nhà ở và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đều chịu tổn thất khi Covid-19 diễn biến phức tạp. Theo đơn vị này, Covid-19 đã tạo ra những mảng tối cho nền kinh tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương và toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Đơn vị này đã thống kê lại những loại hình bất động sản đang chịu tác động tiêu cực và phát sinh rủi ro do dịch bệnh trong hơn 2 tháng qua. Diễn biến của dịch ở Việt Nam nếu tiếp tục phức tạp thì doanh nghiệp sẽ phải nới rộng “biên độ chịu đựng” có thể đến hết quý II.
Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Maybank Kim Eng Việt Nam, thị trường bất động sản vừa trải qua 2 năm lao đao với thanh khoản cực thấp. Đến nay, tiếp tục với khó khăn khách quan như dịch Covid-19 có thể đẩy phần nhiều doanh nghiệp đi đến giới hạn “chịu đựng” cuối cùng. Căn cứ vào lượng phát hành trái phiếu, hàng tồn kho và tính thanh khoản của thị trường cho thấy nhiều doanh nghiệp đã phải “gồng mình” trong một thời gian dài. Lượng tiền mặt trong doanh nghiệp đang cạn dần, chi phí ngày một tăng, kênh huy động vốn đang dần siết lại, nếu thị trường vẫn trong trạng thái “đứng hình” như hiện tại thì nguy cơ đổ vỡ sẽ rất cao.

"Bơm vốn" hay nên làm gì?

Các doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một năm 2019 hết sức khó khăn về thanh khoản khi thị trường đang nằm ở cuối chu kỳ tăng trưởng. Bước vào năm 2020, thị trường này vốn dĩ đã yếu ớt lại bị dịch bệnh tấn công. Tình hình dịch bệnh phức tạp hơn đang khiến nhiều khuyến nghị, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp cần được triển khai sớm. Trong đó, giải pháp được nhiều đại diện doanh nghiệp mong muốn có được là gói hỗ trợ tín dụng để vượt khó vào giai đoạn này.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, trong khi những khó khăn từ những năm trước chưa được giải quyết thì kế hoạch mở bán để tạo dòng tiền của nhiều chủ đầu tư gặp khó do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Cộng với động thái siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản đã được triển khai từ lâu, nếu không có giải pháp hỗ trợ để tạo dòng tiền thanh khoản cho thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trước nguy cơ vỡ nợ lương, tiến độ dự án bị hủy bỏ, rơi vào cảnh phá sản, khi đó sẽ làm gia tăng nợ xấu, ảnh hưởng tới nhiều ngành, nghề, lĩnh vực khác.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, thị trường bất động sản đang đứng trước những khó khăn chất chồng trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khi tất cả dường như “bất động”. Chúng ta đều thấy dịch bệnh còn kéo dài và phức tạp nên chắc chắn sẽ tác động lâu dài đến nền kinh tế, cộng đồng doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, đây chính là lúc ngân hàng và khách hàng cần chia sẻ khó khăn cho nhau. Nhà nước có chính sách hỗ trợ người vay tiêu dùng cũng là hỗ trợ những người tiêu dùng cuối cùng, kích cầu, giúp tăng trưởng kinh tế.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, so với các đợt khủng hoảng trước đây, khủng hoảng 2020 lại hoàn toàn không bắt nguồn từ nguyên nhân tài chính và bản chất cũng không phải là cuộc khủng hoảng tài chính hay bất động sản. Các lĩnh vực này chỉ là nạn nhân của đại dịch Corona - một nguyên nhân mà không ai ngờ tới. Với vai trò là một trụ cột của nền kinh tế, Chính phủ cứu trợ ngân hàng, bảo hiểm, sản xuất… thì bất động sản cũng cần được cứu trợ vì đây là lĩnh vực liên quan đến các ngành nghề như dịch vụ du lịch, dịch vụ khách sạn, vật liệu xây dựng, quản lý khách sạn, chung cư…

Theo phân tích của ông Hiếu, ở Mỹ, gói cứu trợ 2.200 tỷ USD được "bơm" trực tiếp đến tay người tiêu dùng, tại Việt Nam cũng có gói hỗ trợ trực tiếp người nghèo, người mất việc vừa được Chính phủ ký ban hành khoảng hơn 60.000 tỷ đồng. Còn với gói vốn hỗ trợ, thúc đẩy sản xuất - kinh doanh, hiện tại, Chính phủ công bố gói cứu trợ 280.000 tỷ đồng với số tiền thực của Chính phủ là 30.000 tỷ đồng và số còn lại là hỗ trợ lãi suất của các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, nhiều ngân hàng thương mại cũng đang khó khăn và thực sự khó để cứu trợ doanh nghiệp địa ốc ngoài việc giãn nợ, cơ cấu khoản nợ… Giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng” cách đây gần 10 năm, Chính phủ đã đưa ra gói 30.000 tỷ cho người dân mua nhà và ở nhiều góc độ, gói kích cầu này đã thành công.

“Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại và cuộc khủng hoảng bất động sản của Việt Nam trước đó là khác nhau nên cách giải quyết cũng không thể giống. Hiện tại, Chính phủ nên có gói cứu trợ "bơm" tiền trực tiếp cho doanh nghiệp để hỗ trợ thanh khoản, trả lương nhân viên, thanh toán tiền thuế, tiền lãi ngân hàng, cầm cự trong thời kỳ đại dịch Covid-19. Trong đó, một cách bơm tiền trực tiếp khác, đó là thông qua cơ chế quỹ bảo lãnh tín dụng. Các doanh nghiệp khó khăn có thể nhận tiền từ quỹ bảo lãnh tín dụng này”, ông Hiếu khuyến cáo.