Nhiều khách sạn 'chết' vì đầu tư theo phong trào

Covid-19 đã làm hàng loạt khách sạn phải đóng cửa, nhiều nơi thậm chí phải rao bán vì không có khách. Một số người kinh nghiệm trong ngành cho rằng, nguyên nhân sâu xa khiến một số khách sạn "chết" quá nhanh khi vừa có khủng hoảng là do các cơn sốt xây khách sạn trước đó.

Làn sóng bỏ vốn xây khách sạn, đặc biệt là các khách sạn nhỏ ở các thành phố lớn cùng các địa phương ven biển đã khiến thị trường thừa cung, công suất phòng thấp. Suất đầu tư quá và chi phí vận hành cao khiến thời gian hoàn vốn dài hơn, càng làm doanh nghiệp dễ lún sâu vào khủng hoảng khi khách giảm.

Hàng dài những khách sạn nằm cạnh nhau ở Đà Nẵng. Ảnh: Đào Loan

"Tôi không đời nào mua 1 khách sạn mini 18 phòng, đất chỉ gần 100 m² với giá 33 tỉ đồng như ở Nha Trang đang rao bán", một chuyên gia khách sạn nói sau khi đọc bài Doanh số về zero, nhiều khách sạn ở Nha Trang đăng trên TBKTSG Online hồi tuần trước.

"Và tôi nghĩ, chẳng nhà đầu tư thật sự nào lại chịu mua. Suất đầu tư quá cao trong khi thị trường không có kỳ vọng tốt với phân khúc này", ông nói tiếp.

Doanh nhân này đã có hàng chục năm quản lý các khách sạn cao cấp và tư vấn cho nhiều chủ đầu tư khách sạn. Ông cho biết, theo thông lệ quốc tế, với khách sạn 3 sao, suất đầu tư cho một phòng (giới đầu tư hay gọi là một key - chìa khóa) là từ 80.000 - 100.000 đô la Mỹ.

Khách sạn 4 sao có những mức như 120.000, 150.000, 180.000 và có thể là 200.000 đô la/key. Khách sạn 5 sao từ 180.000 đến 300.000 đô la/key.

Khoản đầu tư bao gồm tiền xây dựng, vận hành cùng tất cả các khoản để đưa khách sạn đi vào hoạt động. Ở một số dự án, tiền thuê đất và tiền xây hầm không được tính vào đây vì giá thuê đất ở chênh lệch rất lớn ở các địa phương.

"Dù đã tính tiền đất vào khách sạn mini vừa nói khi nãy thì tôi cũng thấy suất đầu tư cho khách sạn đó quá cao, bằng cả khách sạn 3 sao trong khi thị trường thừa cung là không hợp lý", chuyên gia này nói.

Theo ông, đầu tư vào những địa phương ven biển như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng... cần phải cân nhắc rất kỹ vì ở đó có quá nhiều khách sạn, đặc biệt là khách sạn nhỏ, condotel, khiến nguồn cung quá tải. Quá nhiều người đã bỏ vốn vào thị trường này trong những năm gần đây khiến thị trường không còn hấp dẫn.

Ở những thành phố lớn khác như Hà Nội cũng vậy, suất đầu tư quá cao khiến doanh thu tuy cao nhưng sau khi trừ chi phí thì không còn bao nhiêu. Điều này dẫn đến việc, nhà đầu tư phải lao vào kiếm tiền để khấu hao, không thể lập quỹ dự phòng và sẽ bị ảnh hưởng ngay lập tức khi có khủng hoảng.

"Ngay cả những nơi có công suất phòng tốt mà giá bán không tốt, chi phí vận hành quá cao thì cũng không xong. Thực tế, rất nhiều chủ đầu tư của các khách sạn nhỏ và vừa chưa kiểm soát tốt chi phí vận hành", chuyên gia này nói.

Giám đốc Tiếp thị và Bán hàng của một khách sạn tại TPHCM cũng có nhận định tương tự, cho rằng trong khủng hoảng suy giảm khách vì Covid-19 lần này, những nhà đầu tư nhỏ, đi vay tiền thuê bất động sản để kinh doanh khách sạn là những người khó khăn hơn cả.

"Có người phải chi vài chục ngàn đô la Mỹ/tháng cho mặt bằng của khách sạn mini chỉ 20 phòng hoặc hơn một chút ở những vị trí đẹp tại TPHCM, Hà Nội. Chỉ giá thuê mặt bằng mà đã như thế này thì công suất dù có cao cũng khó kiếm lời tốt", ông nói.

Lượng khách du lịch, đặc biệt là khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng đều đặn 2 con số trong những năm qua đã thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào khách sạn.

Trong Báo cáo thường niên du lịch Việt Nam 2018 phát hành vào tháng 7-2019, Tổng cục Du lịch nhận định, tiếp nối đà tăng trưởng của năm 2017, hệ thống cơ sở lưu trú tiếp tục là mảng thu hút vốn đầu tư trong năm 2018. Tính đến hết năm 2018, cả nước có 28.000 cơ sở lưu trú du lịch với 550.000 phòng.

Làn sóng đầu tư vẫn tập trung vào các khu nghỉ dưỡng biển, nghỉ dưỡng núi, nhà dân có phòng cho khách du lịch thuê (homestay) và khu căn hộ du lịch chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare) tại khu vực duyên hải miền Trung.

Thêm vào đó, loại hình condotel ở các điểm du lịch đông khách như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Tuy nhiên, dù khách du lịch vẫn tăng cao nhưng công suất phòng trong năm 2018 chỉ đạt 54%, giảm 3 điểm phần trăm so với năm trước đó. So sánh với số liệu đã công bố trước đó của Tổng cục Du lịch có thể thấy, chỉ trong vòng ba năm, từ 2016 - 2018, hệ thống cơ sở lưu trú trên cả nước đã tăng thêm 130.000 phòng.

Đến năm 2019, tình trạng thừa phòng tiếp tục xảy ra ở nhiều địa phương. Thậm chí ngay cả đảo Phú Quốc, nơi vài năm trước luôn trong tình trạng thiếu khách sạn thì nay lại thừa vì có quá nhiều khách sạn.

Chuyên gia khách sạn ở trên chia sẻ thêm, giá phòng khách sạn ở Việt Nam mấy năm nay không tăng. Thậm chí, nhiều nơi còn giảm giá để cạnh tranh. Trên thị trường còn có tình trạng, có những nhà đầu tư tranh thủ làn sóng đầu tư vào phân khúc này tăng cao đã xây khách sạn rồi bán ngay cho nhà đầu tư khác kiếm lời trước.

"Thị trường sau đó tốt xấu thế nào, có lời hay không là phần của nhà đầu tư kế tiếp. Covid-19 lần này tiếp tục là thử thách mới của nhà đầu tư, nếu không tỉnh táo và phân tích kỹ khoản đầu tư của mình thì sẽ rất dễ phải bỏ thị trường", ông nói.