'Phản đòn' siết tín dụng bất động sản: Chỉ mới nghe tin, giá nhà đã tăng

“Kinh tế Trung Quốc đã phải trả giá đắt vì việc siết tín dụng BĐS, buộc nước này phải nới lỏng chính sách từ cuối tháng 4 vừa qua. Đây chính là một bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc nhìn nhận đúng vai trò của thị trường BĐS”.

Nguồn cung tài chính và nguồn cung nhà ở đồng loạt lao dốc

Mới đây, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã phải cắt giảm lãi suất cho khoản vay thế chấp đối với những khách hàng mua nhà lần đầu. Trước đó vào tháng 4, PBoC và Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc đã triệu tập đại diện của 18 ngân hàng thương mại và 5 công ty quản lý tài sản (AMC) lớn của nước này nhằm thảo luận về việc hỗ trợ tài chính cho các tập đoàn địa ốc Trung Quốc.

Những động thái này nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở sau khi chính phủ Trung Quốc quyết định siết tín dụng BĐS, kéo tụt tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc, buộc chính phủ nước này phải nới lỏng dây cương với ngành địa ốc để tránh những hậu quả đáng tiếc hơn.

Theo các chuyên gia, cú sa chân của thị trường BĐS Trung Quốc là một bài học rất đáng lưu tâm khi chính sách siết tín dụng BĐS tại Việt Nam cũng đang cho thấy những hệ quả nảy sinh.

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, tháng 4/2022, trên cả nước không có doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu. Trong khi đó, từ trước tới nay, BĐS luôn là 1 trong 2 nhóm ngành có giá trị trái phiếu phát hành cao nhất.

Cùng lúc, dòng tín dụng chảy vào thị trường nhà đất cũng giảm mạnh khi nhiều ngân hàng dè dặt hơn trong việc cho vay. Theo VARS, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng BĐS chỉ tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% của cả nền kinh tế.

Vốn trái phiếu cũng như tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh BĐS giảm cả về tốc độ và tỷ trọng được xem là hệ quả trực tiếp của việc thắt chặt nguồn tiền đổ vào lĩnh vực này. Hậu quả nhãn tiền là nguồn cung nhà giảm mạnh, tình trạng khan hiếm leo lên một nấc thang mới.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý I/2022, chỉ có 24 dự án hoàn thành, bằng 47% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 54 % so với cùng kỳ năm 2021. Số dự án đủ điều kiện mở bán chỉ là 56 dự án, giảm tới 2/3 so với Quý IV/2021 - thời điểm trước khi có những biến động về nguồn cung tín dụng cho BĐS.

“Trừ nhóm có dự trù tài chính tốt, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, những doanh nghiệp dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị lập tức bị ảnh hưởng vì không có đủ nguồn lực để hoàn thiện, đưa dự án vào vận hành. Nguồn cung vốn đã khan hiếm nhiều năm nay lại càng thêm tắc nghẽn”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, phân tích.

Theo các chuyên gia, chu kỳ triển khai một dự án BĐS bắt đầu bằng việc doanh nghiệp tạo lập quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng, bảo lãnh xây dựng, xin cấp phép xây dựng… Khi bị cắt đứt cả 2 kênh dẫn vốn chính là trái phiếu và tín dụng, nhiều dự án bị “chết yểu” từ trong trứng nước.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết Quý I/2022, cả nước chỉ có 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với Quý IV/2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021.

“Trái phiếu giống như oxy, tín dụng ví như mạch máu, nay cả hai đều bị bóp nghẹt thì nguồn cung càng thêm suy yếu trong khi lực cầu vẫn tiếp tục tăng cao. Hệ lụy lâu dài là tình trạng thiếu hụt nhà ở sẽ ngày càng trầm trọng hơn, bài toán nhà ở cho người dân chắc chắn sẽ đi vào bế tắc”, một chuyên gia cảnh báo.

Giá nhà leo thang bất hợp lý

Bị bất ngờ cắt đứt 2 kênh dẫn vốn chính là trái phiếu và tín dụng, trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư đòi hỏi nhiều thời gian, nguồn cung BĐS vốn đã eo hẹp lại càng giảm sút, đẩy mức giá tăng lên một cách bất hợp lý.

Theo số liệu thị trường của batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng vọt. Riêng tại Hà Nội, mức tăng lên tới 9%, gấp 1,5 lần mức tăng trung bình của cả năm 2021. Quý I/2022, trước thời điểm các ngân hành “phanh” cho vay BĐS, mức tăng cũng giữ ở mức ổn định gần 5%.

Đà tăng ổn định và hợp lý của giá nhà trong quý I/2022 trước khi tăng sốc trong tháng 4 vì bị siết tín dụng

Đặc biệt, thị trường TP.HCM chứng kiến mức tăng mạnh nhất, lên tới 10% chỉ trong vòng 1 tháng, theo VARS. Cú “cua gắt” tăng sốc của giá nhà trong tháng 4 được xem là hệ lụy không thể tránh khỏi của việc chặn dòng tín dụng vào BĐS.

“Việc hạn chế tín dụng vào BĐS tương đương như động thái nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Thiếu vốn, thời gian triển khai các dự án cũng bị kéo dài và làm chi phí vốn trong kinh doanh BĐS tăng lên. Tất cả được cộng cộng vào giá thành và khách hàng là những người phải gánh chịu”, chuyên gia Nguyễn Hoài An, Trung tâm Kinh tế dự báo, phân tích.

Chuyên gia Nguyễn Hoài An chỉ ra rằng trong 2 - 3 năm qua, giá BĐS duy trì đà tăng liên tục do nút thắt về pháp lý, các địa phương hạn chế chấp phép dự án mới, cộng với việc chi phí đầu vào như tiền đất, giá xi măng, sắt thép… đều tăng cao. Tuy nhiên, giá BĐS chỉ thực sự leo thang đột biến sau động thái “khóa van” tín dụng, làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

“BĐS tăng giá mạnh vì bị siết tín dụng là điều rất khó chấp nhận bởi dư nợ lĩnh vực này vẫn trong mức an toàn, nhu cầu vốn còn rất lớn. Khi một chính sách không được xem xét thấu đáo, nhìn nhận hết mọi tác động thì cả thị trường và người mua nhà đều trở thành nạn nhân, lợi bất cập hại”, chuyên gia Nguyễn Hoài An nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cảnh báo, trước mắt các dự án tốt vẫn tăng trưởng ổn định nhưng về lâu dài, việc siết tín dụng BĐS sẽ khiến cả thị trường điêu đứng, gây hệ lụy tiêu cực cho toàn bộ nền kinh tế. Với tác động lan tỏa, BĐS vừa là kết quả vừa là đầu ra của tăng trưởng. Thị trường BĐS đình trệ sẽ kéo theo hàng chục lĩnh vực bị liên lụy, cả nền kinh tế có thể rơi vào suy thoái, lạm phát. Chính sách cần tạo động lực thúc đẩy thị trường phát triển. Nắn dòng vốn là để lành mạnh hóa thị trường, hạn chế rủi ro chứ không nên bóp nghẹt.

“Kinh tế Trung Quốc đã phải trả giá đắt vì việc siết tín dụng BĐS, buộc nước này phải nới lỏng chính sách từ cuối tháng 4 vừa qua. Đây chính là một bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc nhìn nhận đúng vai trò của thị trường BĐS”, chuyên gia Nguyễn Hoài An khẳng định.