Phân lô bán nền lấy "mỡ nó rán nó": Thảm cảnh khu đất 1 tỷ USD bỏ hoang

Khu đô thị thông minh không bắt đầu bằng công nghệ và không kết thúc bằng công nghệ; tạo ra được một đô thị còn nhiều vấn đề từ chính sách tổng thể, đến vận hành.

Những khu đô thị "ảo"

Mặc dù đã sát nhập về Thủ đô những năm 2008-2009, nhiều khu đô thị mới ven đô Hà Nội từng gây sốt một thời giờ vẫn là những khu đất trống, những khu nhà xây dở dang lâu ngày không một bóng người.

Tại Hoài Đức, một số dự án đã từng làm "dậy sóng" thị trường BĐS phía Tây Hà Nội giai đoạn 2007-2010, giá bán liền kề bị "thổi" lên đến 50-60 triệu đồng/m2. Đến nay, sau gần 10 năm, vẫn chỉ là khu đô thị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, chôn theo hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư. Thậm chí, nhiều dự án được xem là dự án "ảo" vì bỏ hoang lâu năm không ai về ở.

Về thực trạng này, ông Nguyễn Công Hồng, Phó TGĐ Tập đoàn Ecopark, nhận định, nhiều địa phương bỏ hàng ngàn ha để phân lô bán nền nhưng đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều không có, đó là sự lãng phí.

"Chuyện hạ tầng xã hội phải đi trước. Đô thị đáng sống thì đây là điều kiện sống tối thiểu. Đặt mình ở vị trí là khách hàng thì thấy những nhu cầu cơ bản cho một nơi đáng sống là nhu cầu về trường học, y tế, dịch vụ", ông nói.

Biệt thự hoang và những khu đô thị ma

Dẫn chứng từ thế giới, ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng Giám đốc enCity, cho rằng, nhìn vào bức tranh đô thị Việt Nam hiện nay có thể thấy nhiều nơi hạ tầng đã xong nhưng không có người ở, hiệu quả sử dụng đất sụt giảm, hình thành nên những khu đô thị bỏ hoang... Khi quy hoạch bị phá vỡ, sức ép hạ tầng gây ra các hệ quả cho xã hội như tắc đường, kẹt xe, ngập lụt,... Tình trạng này diễn ra ở cả những khu đô thị được cho là đáng sống ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Ông Dũng nêu ví dụ, một khu đô thị mới hiện đại, nơi sống hấp dẫn nhất tại Mỹ, nhà đầu tư đã phải chịu thiệt hại tới 1 tỷ USD để duy trì sự phát triển. Hay như thành phố mới Songdo (Incheon, Hàn Quốc), Chính phủ nước này đã buộc phải mua lại dự án bởi mục tiêu phát triển thành một trung tâm tài chính - kinh doanh đã không thành công,... Qua đó để thấy đây là một bài toán, thách thức lớn của nhiều quốc gia trên cả thế giới chứ không riêng gì Việt Nam.

Công thức cho đô thị thông minh

Trong khó khăn mang tính sàng lọc cao như Covid-19, nhiều doanh nghiệp đã nhận ra cơ hội bằng sự thích ứng nhanh, đẩy mạnh hơn bao giờ hết việc ứng dụng các thành tựu của Cách mạng 4.0 vào quy trình kinh doanh. Đặc biệt là xu hướng phát triển bền vững hơn, nhân văn hơn bằng cách đầu tư, kiến tạo nên những khu đô thị thông minh và đáng sống.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng nhấn mạnh, khi xây dựng các khu đô thị thông minh phải đạt được hai mục tiêu. Mục tiêu ngắn hạn là tạo được dự án cạnh tranh và hấp dẫn cho nhà đầu tư. Mục tiêu cuối cùng là chất lượng sống cho con người, bảo vệ môi trường để đảm bảo chất lượng sống. Tất cả những gì chúng ta làm chỉ là để tạo nên khu đô thị đáng sống.

Ở góc độ tư vấn, ông Dũng cho rằng, khi nói về vấn đề tài chính và dòng tiền thì nhà đầu tư cần cân đối dân cư theo từng giai đoạn. Theo đó, mỗi giai đoạn có sự hình thành khác nhau. Yếu tố lấy "mỡ nó rán nó" chính là bán sản phẩm rẻ tiền trước, bán đắt tiền sau để có thể có tiền tạo ra tiện ích, tạo ra cộng đồng cho giai đoạn sau. Phải có người dùng mua thì mới có tài chính để thực hiện giai đoạn khác nhau.

Tương lai đô thị Việt Nam

Bài toán vận hành cũng là bài toán quan trọng trong phát triển dự án. Bán một dự án có lời thì rất dễ đó là bán đất nền rồi chủ đầu tư rút khỏi dự án nhưng bài toán vận hành bán thương hiệu duy trì về sau lại khác. Câu chuyện ở đây là, tiền phải đi với chất lượng, không thể mâu thuẫn với nhau, nó đã được chứng minh qua các khu đô thị chất lượng.

Dựa trên kinh nghiệm của mình, ông Pablo Acebillo, Chuyên gia cao cấp về Quy hoạch và Hạ tầng đã đưa ra công thức phát triển khu đô thị thông minh là 4x4x4. Theo đó, 4 lớp quy hoạch bao gồm quy hoạch hạ tầng dịch vụ, hạ tầng số, hạ tầng kỹ thuật, nền tảng tự nhiên. Bốn bên hữu quan hay mối tương tác quan trọng giúp xây dựng khu đô thị thông minh gồm chính quyền, chuyên gia, doanh nghiệp và cộng đồng.

Bốn giai đoạn phát triển là khu đô thị đang ở giai đoạn phát triển ban đầu; Khu đô thị đã phát triển xây dựng và có nhu cầu ứng dụng thông minh; Khu đô thị đã phát triển và muốn tìm giải pháp để vận hành thông minh hiệu quả hơn; Khu đô thị đã phát triển và muốn tăng tính cạnh trên thị trường, muốn đổi mới để gia tăng giá trị. Mỗi giai đoạn có những ưu tiên phát triển khác nhau và có giải pháp khác nhau để khiến đô thị thông minh hơn.

Kinh nghiệm của chủ đầu tư, ông Nguyễn Công Hồng cho rằng, quan trọng nhất với một dự án là nhà đầu tư và tư vấn phải xác định được tính chất dự án này phải làm gì. Bên cạnh đó, có tư vấn giỏi nhưng phải là những người, những đơn vị có bản lĩnh và lương tâm. Tư vấn mà chiều lòng nhà đầu tư, không có phản biện và tính toán thì không ổn.

Trong bối cảnh hiện nay, phát triển đô thị thông minh là xu hướng tất yếu. KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kết luận, trải qua một năm 2020 đầy sóng gió của dịch bệnh và những bất thường của biến đổi khí hậu, người ta mới thấu hiểu rằng, phát triển bền vững không còn là mục tiêu mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Đó là yêu cầu phải phát triển các dự án thông minh và đáng sống để hướng đến sự bền vững trong tương lai.