Thận trọng khi mua đất nền quanh sân bay Long Thành

Dù quy hoạch vùng phụ cân sân bay Long Thành vẫn chưa được phê duyệt, nhưng tình trạng mua bán vẫn đang diễn ra tấp nập. Để tránh tình trạng “tiền mất tật mang”, nhiều chuyên gia trong ngành đã khuyến cáo khách hàng cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định “móc hầu bao”.

Nhiều tiềm năng…

Trong khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng hạn hẹp và giá thành đã bị đẩy lên cao, thì bất động sản tại một số địa phương giáp ranh TP.HCM đang là điểm đến của nhà đầu tư. Trong đó, Đồng Nai được đánh giá cao về sức hấp dẫn bởi tiềm năng phát triển trong tương lai lớn, trong khi giá đất vẫn còn “mềm”.

Xét về mặt địa lý, Đồng Nai là cửa cửa ngõ của cả khu vực miền Đông Nam Bộ, được đánh giá cao với khả năng liên kết vùng với hệ thống hạ tầng giao thông khá toàn diện, gồm đường sắt, đường bộ, đường sông.

Tính đến nay, các tuyến đường huyết mạch quốc gia đều đã được nâng cấp, đưa vào sử dụng như Quốc lộ 1, Quốc lộ 51, Quốc lộ 20, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây và một số công trình trọng điểm khác như cầu Đồng Nai, cầu Hóa An, hầm chui Tam Hiệp, đường Võ Nguyên Giáp, nút giao Vũng Tàu…, làm cho bộ mặt hạ tầng giao thông trên địa bàn tỉnh thay đổi nhanh chóng.

Hiện một loạt dự án đường cao tốc đang được thực hiện và chuẩn bị đầu tư như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Tân Vạn - Nhơn Trạch, Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Liên Khương… Đặc biệt, sân bay Quốc tế Long Thành sẽ tạo nên hệ thống giao thông đồng bộ, hoàn chỉnh và hiện đại.

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, đang tiến hành thực hiện dự án xây dựng cầu Vàm Cái Sứt trên hương lộ 2 (TP. Biên Hòa) với tổng kinh phí hơn 330 tỷ đồng. Cầu có chiều dài khoảng 347 m, rộng 18 m. Tuyến hương lộ 2 bắt đầu từ vị trí giao với Quốc lộ 51 tại Ngã ba Bến Gỗ và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Bên cạnh sự phát triển mạnh của hạ tầng, theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, giá bất động sản tại Đồng Nai còn khá “mềm” so với các vùng phụ cần TP.HCM cũng là yếu tố tạo sức hút với nhà đầu tư.

Đơn cử, tại dự án Dreamland City - khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng do Donacoop làm chủ đầu tư, dù giáp ranh với TP.HCM và được quy hoạch đồng bộ, nhưng mức giá hiện dao động từ khoảng 8 - 12 triệu đồng/m². Trong khi đó, chỉ cách dự án này một con sông, giá đất tại quận 9, TP.HCM cao 2 đôi, thậm chí gấp 3 lần.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs, đơn vị phân phối độc quyền một dự án thành phần trong khu đô thị Long Hưng cho biết, chỉ tính riêng gần 1 tháng qua, đã có hơn 300 sản phẩm đất nền dự án Long Hưng đã chính thức được giao dịch. Còn nếu tính từ đầu năm đến nay, đã có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch.

Chia sẻ thêm với PV, bà Tú tiết lộ, thời gian gần đây, thị trường bất động sản Đồng Nai đang có làn sóng ngầm về săn quỹ đất nhằm đón lõng xu hướng thị trường, đặc biệt là với phân khúc thị trường đất nền.

Thật ra không phải đến bây giờ, mà từ nhiều năm trước, Đồng Nai là một trong những địa phương nhận được sự quan tâm khá đặc biệt của giới kinh doanh bất động sản.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai, hiện trên địa bàn tỉnh có hơn 200 dự án bất động sản, trong đó có nhiều dự án có vốn đầu tư “khủng”, từ vài trăm triệu USD trở lên, như dự án Waterfront City, Aqua City thuộc khu đô thị Long Hưng (TP.Biên Hòa), dự án Hoa Sen Đại Phước ở xã Đại Phước, Khu đô thị mới Đông Sài Gòn, khu đô thị mới Phước An, khu đô thị mới Nhơn Trạch, khu dân cư xã Vĩnh Thanh, dự án Sunflower City, dự án khu dân cư thương mại xã Long Tân - Phú Hội (huyện Nhơn Trạch)…

Theo phân tích của giới kinh doanh bất động sản, thời gian gần đây, trước sự sôi động của thị trường TP.HCM và sự khởi động mạnh của nhiều công trình hạ tầng, thị trường bất động sản Đồng Nai đã được giới đầu tư quan tâm nhiều hơn.

… Nhưng vẫn nên cẩn trọng

Với những lợi thế trên, đặc biệt là việc Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết sẽ dành 23.000 tỷ đồng ngân sách chi cho công việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để triển khai dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành (Đồng Nai), thị trường bất động sản Đồng Nai, nhất là vùng quanh khu vực được quy hoạch làm sân bay Long Thành, được giới đầu tư săn đón từng ngày.

Để đề phòng bong bóng bất động sản, gây rủi ro cho thị trường, UBND tỉnh Đồng Nai có quy định ngừng tách thửa. Tuy nhiên, theo nghi nhận thực tế của phóng viên, việc phân lô bán nền theo hình thức “giấy tay” vẫn đang diễn ra phổ biến và giá vẫn đều đặn tăng.

Ông Tài, người dân tại xã Lộc An, huyện Long Thành (Đồng Nai) cho biết, thời gian gần đây, đi đâu cũng nghe bà con bàn tán chuyện mua bán đất và hoa hồng cho người môi giới bao nhiêu phần trăm.

“Vừa qua, có một người tới hỏi mua mảnh đất gần 1 ha của tôi, do vẫn là đất nông nghiệp nên mức giá chỉ 3 triệu đồng/m². Nhưng mấy tháng trước, người ta cho xe tới làm đường bê tông trên mảnh đất đó, phân ra làm nhiều mảnh rồi rao bán với giá 20 triệu đồng/m²”.

Tìm đến một dự án nằm trên tỉnh lộ 769, một “cò” đất giới thiệu với chúng tôi một loạt tiện ích như chỉ cách cổng sân bay Long Thành khoảng 4 km, đối diện khu tái định cư, gần khu công nghiệp… Vừa nói, “cò” đất này vừa đưa bản đồ được cho là quy hoạch khu dự án có quy mô tới 21.000 ha ra và cho rằng, dự án này nằm ngay đường vào cổng số 1 của sân bay trong tương lai, nên nếu đầu tư sẽ sinh lời rất cao.

"Hiện Đồng Nai tạm ngưng tách thửa, nhưng bên em là dự án lớn, chỉ 1 tháng sau sẽ ra sổ đỏ cho anh, xây dựng tự do lên đến 5 tầng", cò đất này nhấn mạnh.

Tương tự, tiếp tục tìm hiểu, chúng tôi thấy tình trạng phân lô bán nền ăn theo dự án sân bay Long Thành còn diễn ở các xã lân cận của huyện Long Thành như Cẩm Đường, Bàu Cạn, Phước Thái…

Ông Hoàng Văn Dung, Giám đốc Văn phòng Đăng ký nhà đất tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh đang tạm ngưng tách thửa để rà soát lại các quy định, phù hợp với thực tế, nên việc một số người hứa hẹn tách thửa được là không đúng. Trong khi đó, quy hoạch dự án 21.000 ha vùng phụ cận quanh sân bay cũng chưa được phê duyệt.

"Ngoài việc kiến nghị chính quyền địa phương vào cuộc, chúng tôi khuyến cáo người dân thận trọng trong việc mua bán đất, đặc biệt là các dự án không đủ pháp lý. Đồng thời, cần quản lý chặt chẽ, thường xuyên thanh kiểm tra để có biện pháp chấn chỉnh kịp thời", ông Dung nói.

Đứng về góc độ chuyên môn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, cần phải cẩn trọng và cân nhắc thật kỹ trước khi “xuống tiền”.

Khách hàng cần phải tỉnh táo, thận trọng trước khi quyết định đầu tư đất để ăn theo dự án sân bay. Bởi đây là sân bay trung chuyển quốc tế, mang tầm cỡ khu vực Đông Nam Á, nên khi dự án đi vào hoạt động, khách đến rồi lại đi, chứ không phải để ở.

Hơn nữa, sân bay không phải là nơi để ở đơn thuần, ngoài việc bị hạn chế về độ cao khi xây dựng, thì bà con cũng nên để tâm tới việc tiếng ồn quanh khu vực hành lang đường băng do tàu bay cất, hạ cánh tạo ra…

Phân tích thêm về việc săn đất nền gần sân bay Long Thành vừa qua, ông Châu cho biết, trước khi quyết định, khách hàng cần phải tìm hiểu rõ 2 vấn đề là giá và tính pháp lý của khu đất định mua. Phải tìm hiểu kỹ xem pháp lý có minh bạch không và với giá thành như vậy có hợp lý không…, chứ không nên chạy theo tin đồn.

“Việc cò đất nói là bảo đảm sẽ có sổ đỏ khu phân lô bán nền là không có căn cứ. Bởi lãnh đạo tỉnh đã công bố, ở đây chưa có quy hoạch. Trong khi đó, giá đất bị đẩy lên quá cao thì sẽ thiệt hại đối với những người đầu tư bằng nguồn vốn đi vay mượn. Nếu đầu tư bằng nguồn vốn nhàn rỗi của chính mình thì không có gì phải bàn…”, ông Châu nhấn mạnh.

Việt Dũng / Báo Đầu tư Bất động sản