Tháo gỡ nút thắt trên thị trường bất động sản

Việt Nam phải tính đến tương lai và xác định cách thức để vượt qua đại dịch Covid-19, vấn nạn đang làm rối loạn nền kinh tế toàn cầu. Về thị trường bất động sản, chính quyền Trung ương cần làm việc với các doanh nghiệp tư nhân để cải thiện khung pháp lý và bơm một lượng tiền mặt cần thiết vào các khu vực ngân hàng và cho vay tư nhân trên các thị trường vốn.

Đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản cần thúc đẩy tăng trưởng đất nước và phục hồi viện trợ trong trường hợp suy thoái kinh tế.

Giải quyết các vấn đề cố hữu

Bằng cách giải quyết các vấn đề cố hữu, Nhà nước có thể hỗ trợ hợp lý hóa một lĩnh vực tăng trưởng quan trọng và yếu tố hàng đầu là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Để làm được điều này, Chính phủ phải tháo gỡ nhiều nút thắt đang kiềm chế sự phát triển của nguồn cung bất động sản ngay trong thời gian tới.

Đầu tiên là cần chấm dứt bất ổn xung quanh việc xem xét giá chuyển nhượng đất hiện nay. Ngoài ra, việc xem xét các mức giá dự án đã được trả bởi các nhà phát triển bất động sản cần được đẩy nhanh và đưa ra khung pháp lý rõ ràng để giải quyết. Quá trình xem xét đã gây cản trở cho sự phát triển, ảnh hưởng đến thị trường thương mại và tạo ra những hạn chế về nguồn cung trên một thị trường đang lớn mạnh với nguồn cầu cao.

Kinh tế học dạy cho chúng ta biết rằng, những nút thắt về nguồn cung trong những thời điểm nguồn cầu tăng sẽ dẫn đến tăng giá đất, giá mua bán và giá thuê. Chúng ta đã kinh nghiệm điều này trong thời gian qua và hiện việc thẩm định tài sản sinh lời nói chung tại Việt Nam có ít mối tương quan với các mức giá chuẩn trên thị trường và tính khả thi nói chung.

Việc ban hành chính sách rõ ràng và khung pháp lý chặt chẽ cho các nhà phát triển bất động sản sẽ giúp giải quyết các vấn đề về cung mà không áp đảo thị trường hay làm thị trường mất ổn định. Việc xây dựng cơ chế rõ ràng để thẩm định giá trị đất trước kia và hiện nay mà không dựa vào đấu giá hay đầu tư công, sẽ là một động thái thận trọng của Nhà nước.

Một đề xuất đã được thảo luận bởi các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, đó là Nhà nước cần tiếp tục phát triển mô hình hợp tác công - tư (PPP) đối với đất do Nhà nước sở hữu. Mô hình này sẽ giúp tăng cơ hội tiếp cận đất phù hợp của nhà đầu tư cho mục đích phát triển và có thể được sử dụng bởi các chủ sở hữu đất để phát triển thêm các cơ sở dựa theo mức đầu tư. Những vị trí này sẽ giúp tăng FDI và thu hút các nhà đầu tư và người sử dụng trong các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và logistics.

Một đề xuất khác được đưa ra bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đó là phát triển quy trình áp dụng và phê duyệt thiết thực, minh bạch. Quy trình này sẽ đòi hỏi phải chỉ định 3 chuyên gia thẩm định độc lập để thẩm định giá trị tài sản của nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản. Việc thẩm định sẽ có tính chất bắt buộc đối với tất cả các bên và được đưa vào Quy trình Chuyển đổi và Định giá giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC).

Quy trình này sẽ đem lại niềm tin cho các nhà phát triển và các nhà đầu tư bất động sản để có thể tiếp cận các dự án theo cách thức kịp thời và các vấn đề về cung sẽ được tháo gỡ. Chính phủ có thể tăng cường quy trình này có đầu tư quy mô lớn trong đăng ký trực tuyến vì tổng quy hoạch nhiều tỉnh, thành phố đã được thực hiện trực tuyến. Việc truy cập công khai đối với các tài nguyên này cũng sẽ thúc đẩy sự minh bạch hơn.

Các quy trình và khung pháp lý cho phép quy trình này có thể được sử dụng để giải quyết nút thắt khác trên thị trường: thời hạn và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 50 năm là thời hạn thích hợp để các nhà đầu tư thu được lợi từ đất hoặc tài sản và họ có thể thu được kết quả trong thời hạn thuê này. Các thị trường khác trong khu vực đã tận dụng thành công thời hạn thuê đất.

Điều mà các nhà đầu tư không hài lòng đó là bất ổn gia tăng do thiếu đường lối chỉ đạo hoặc khung pháp lý rõ ràng đối với các vấn đề tiềm ẩn. Trong trường hợp này, việc hết hạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án hoặc tài sản, cùng với quy trình gia hạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến cho các nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản băn khoăn.

Dự luật mới về đất đai hy vọng tháo gỡ được nút thắt này. Tuy nhiên, chừng nào dự luật còn thay đổi liên tục, thì khung pháp lý sẽ còn cồng kềnh và ảnh hưởng đến hầu hết các khu vực bất động sản, dẫn đến dự án chậm trễ và tăng chi phí phát triển. Bằng việc đưa ra đường lối chỉ đạo, quy trình và mức giá rõ ràng, Nhà nước có thể mở cửa đón nhận các nguồn vốn chảy vào Việt Nam.

Nút thắt thứ ba đó là thiếu hạ tầng làm cản trở thị trường bất động sản, đặc biệt ở khu vực miền Nam. Hoàn thành các đường vành đai bên trong và bên ngoài, kết nối các cảng và khu công nghiệp bằng các đoàn tàu chở hàng và phát triển các nút giao thông sẽ hỗ trợ cho việc sử dụng hiệu quả và thành công vốn đầu tư.

Ví dụ điển hình là các dự án PPP thành công tại Quảng Ninh, nơi Tập đoàn Sun Group đã cho xây dựng sân bay, bến du thuyền và đường cao tốc chất lượng cao. Mô hình tương tự có thể được áp dụng cho các nút giao thông công cộng bằng việc đầu tư vào các giải pháp vận chuyển liên hợp hiệu quả, bao gồm đẩy mạnh phát triển hệ thống đường sắt và cải thiện đường đi vào nội thành. Mô hình này sẽ giải quyết những hạn chế về hạ tầng đang cản trở sự phát triển và đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản.

Một sáng kiến do Nhà nước chỉ đạo mang lại kết quả, đó là kế hoạch 5 thành phần của kết cấu hạ tầng. Kế hoạch tập trung vào đầu tư hạ tầng đối với các khu vực kinh tế ven biển và cửa khẩu, cũng như phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu nông nghiệp.

Quy hoạch phát triển và phân bổ vốn đã được các khu vực tư và công xác định là cần thiết đối với sự phát triển bền vững của các thị trường bất động sản. Việc cung cấp cho các bên hữu quan hiểu biết rõ ràng về tác động của dự án đầu tư đảm bảo rằng dự án của họ đã được thực hiện theo cách thức hiệu quả. Tương tự, các nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các nhà đầu tư có thể thay đổi linh hoạt để phục vụ nhu cầu vốn của mình.

Yếu tố quan trọng nhất cho tăng trưởng kinh tế

Vào tháng 12/2019, tiếp cận tín dụng đã được Ngân hàng Thế giới xác định là yếu tố quan trọng nhất cho tăng trưởng kinh tế. Các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần giải quyết các hạn chế về tài chính nếu muốn quốc gia tiếp tục “tăng trưởng nhanh và toàn diện”.

Nâng cao quản trị và minh bạch thông tin sẽ đòi hỏi có sự can thiệp của Nhà nước. Tiếp cận tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản và chủ sở hữu tài sản là yếu tố then chốt để mở rộng cơ sở của nhà đầu tư tại Việt Nam. Hiện nay, rủi ro chính đối với những người cho vay muốn làm việc với những người vay rất đơn giản: trong trường hợp không thể thanh khoản, việc tịch thu tài sản thế chấp khá khó khăn nếu không có sự phân xử của tòa án.

Để giảm thiểu rủi ro, những người cho vay sử dụng các biện pháp kiểm soát tiêu cực như các vị trí trong Ban Quản trị, quyền chọn mua cổ phiếu của công ty vay nợ, kiểm soát tài khoản tiền, quyền phủ quyết đối với các quyết định của cấp Ban Quản trị, trong một vài trường hợp, kiểm soát giấy đăng ký của công ty. Điều này tạo ra trở ngại đối với hầu hết các nguồn vốn muốn chảy vào Việt Nam vì họ bị buộc phải hạn chế rủi ro, dẫn đến tăng chi phí vốn mà họ triển khai.

Do đó, việc giải quyết vấn đề thu hồi nợ sẽ giúp tăng tính thanh khoản. Các nhà phát triển và các chủ sở hữu có thể tiếp cận các nguồn vốn khác với chi phí rẻ và loại bỏ rủi ro đối với các ngân hàng.

Chúng ta có thể đang tiến tới một sự suy giảm có hệ thống của các nền kinh tế thế giới chưa từng thấy trong hơn 100 năm qua. Nếu giải quyết không đúng cách, các chuyên gia cảnh báo rằng đại dịch Covid-19 có thể gây ra ảnh hưởng giống như cuộc đại khủng hoảng trong những năm 1930. Đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản cần thúc đẩy tăng trưởng đất nước và phục hồi viện trợ trong trường hợp suy thoái kinh tế.

Sự tăng trưởng này phụ thuộc vào nguồn vốn FDI trong các lĩnh vực công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và cơ sở hạ tầng. Việc cho phép các chủ sở hữu tài sản sử dụng các tòa nhà làm tài sản đảm bảo cho các dòng tín dụng tư nhân, kích thích thị trường trong nước đối với các công ty và nhà sản xuất mở rộng hoạt động sẽ đặt tiền vào túi của người dân theo hình thức tiền công.

Chúng tôi cho rằng, Việt Nam có thể tháo gỡ nhanh chóng các nút thắt này, từ đó tăng niềm tin của nhà đầu tư và giúp thúc đẩy tăng trưởng nhanh nền kinh tế. Chính phủ có thể giải quyết một vài trong số những vấn đề này để nâng cao uy tín trên thế giới là một nhà nước có khả năng thích ứng với một thế giới luôn biến đổi.