Thị trường bất động sản hiện nay có giống giai đoạn khủng hoảng 2011-2013?

Tiềm lực nền kinh tế Việt Nam và sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay được các chuyên gia đánh giá là tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013.

Bắt đầu từ quý II, Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, thị trường đã có dấu hiệu chậm lại và đến nay rơi vào trầm lắng.

Với những khó khăn hiện nay về nguồn vốn và những vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ, không ít người lo ngại thị trường bất động sản sẽ rơi vào chu kỳ suy thoái, lặp lại kịch bản giai đoạn 2011-2013.

Khác biệt lớn về tiềm lực nền kinh tế

Trong một buổi tọa đàm hồi cuối tháng 11, Tiến sĩ Cấn Văn Lực- Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV - nhớ lại bối cảnh kinh tế Việt Nam giai đoạn 2011-2013. Ông chia sẻ, trong năm 2007-2008, khủng hoảng kinh tế thế giới diễn ra, thất nghiệp ở Mỹ lên tới con số 900.000 người. Tỷ lệ thất nghiệp là 9%. Khủng hoảng kinh tế thế giới nhanh chóng lan rộng và tác động mạnh tới châu Á. Nền kinh tế Việt Nam cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng sau sự kiện gia nhập WTO từ năm 2007.

Lúc bấy giờ nền kinh tế gặp 3 vấn đề lớn. Thứ nhất, lạm phát ở mức rất cao do những năm trước đó chứng khoán bùng nổ, tín dụng bơm ra nền kinh tế 1 năm khoảng 27-30%. Năm 2011, tỷ lệ lạm phát là 18%. Trong khi năm 2022, dự báo lạm phát chỉ 3,3%. "Đây là điểm khác biệt rất lớn", ông Lực nhấn mạnh.

Thứ hai, tỷ giá biến động mạnh. Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhớ lại ngày 11/2/2011, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có quyết định điều chỉnh tỷ giá thay đổi 9,3% trong một đêm. Ngoài ra, Nghị quyết 02 của Chính phủ ban hành ngày 9/12/2011 gần như đóng băng nền kinh tế.

Những chính sách điều hành vĩ mô giai đoạn này được ông Lực đánh giá là "giật cục".

"Không cho phép đầu tư, không cho phép giải ngân tín dụng ngân hàng, chỉ được cho vay sản xuất. Lĩnh vực phi sản xuất trong đó có bất động sản không được phép cho vay", Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhắc lại.

Năm 2011, lạm phát ở mức cao 18% thì sang năm 2012-2013 lần lượt giảm còn 6,81% và 6%. Cũng năm này, tỷ giá biến động 10% thì sang 2012 rút về mức 3%.

Thứ ba, nền kinh tế thực yếu, doanh nghiệp yếu ớt. Tăng trưởng kinh tế năm 2011 ở mức 6,2%, năm 2012 là 5,25%, 2013 là 6%. Nhưng năm nay tăng trưởng GDP được dự báo ít nhất khoảng 8%.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực (Ảnh: IT).

Nền kinh tế Việt Nam hiện tại có tiềm lực tốt hơn so với giai đoạn trước, quy mô GDP lên tới 400 tỷ USD. Dự trữ ngoại hối của Việt Nam gấp 6-7 lần thời điểm 2011-2013.

"Năm 2008, dự trữ ngoại hối chỉ có 8 tỷ USD, còn bây giờ là trên 90 tỷ USD. Quan trọng hơn là tiềm lực thực của doanh nghiệp rất ổn. Số liệu hơn 200 doanh nghiệp niêm yết tính đến hết 9 tháng đầu năm lợi nhuận trước thuế vẫn tăng 22%. Quý IV dù có thể xấu hơn nhưng vẫn tăng trưởng lợi nhuận 15-17% trong khi trước đây đa số là lỗ", Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản tốt hơn

Trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn như hiện nay, trong Báo cáo chiến lược đầu tư năm 2023, công ty chứng khoán VnDirect cho rằng tất cả dấu hiệu chỉ ra ngành bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm.

VNDirect dự đoán ngành bất động sản năm 2023 sẽ đối mặt với 3 vấn đề lớn bao gồm.

Thứ nhất là việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ hạn chế khả năng huy động vốn của nhà phát triển.

Thứ hai là lãi suất tăng sẽ cản trở quyết định mua nhà.

Thứ ba, Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa rõ ràng có thể gây tâm lý thận trọng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Tuy nhiên, tương tự nhận định tích cực về sức khỏe các doanh nghiệp niêm yết của Tiến sĩ Cấn Văn Lực, công ty chứng khoán này đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013. Cụ thể tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu hiện tại thấp hơn đáng kể so với trước đây.

Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu hiện tại thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2011-2013 (Biểu đồ: VNDirect).

Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với chu kỳ trước. Vì vậy, tình trạng "đóng băng" nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước.