Thị trường bất động sản: Nhiều luật chồng chéo, khó điều tiết

Lĩnh vực bất động sản có hàng chục luật điều phối nhưng lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn...

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, mỗi dự án mất nhiều năm để thực hiện thủ tục pháp lý mà vẫn khó xong. Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế lại ngày càng thắt chặt; hàng trăm dự án đang phải “đắp chiếu “ do vướng luật… Thực trạng này đang “bóp nghẹt” thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

"Có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối thị trường bất động sản. Nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đã lưu ý như vậy tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản tổ chức mới đây.

CÓ TỚI 400 DỰ ÁN BỊ ÁCH TẮC

Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc. Hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng. Từ đó gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do vậy, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này.

“Tại Hà Nội và TP.HCM, các chung cư ngày càng phát triển mạnh, tranh chấp chung cư cũng liên tục xảy ra, trở thành chủ đề nóng. Chính vì thế, rất mong Bộ Xây dựng chấn chỉnh lại: Thứ nhất, những người tham gia Ban quản trị phải đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và hiểu biết về pháp luật để giải quyết tranh chấp. Theo tôi, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh lại Thông tư 06 điều hành công tác quản trị chung cư rõ ràng hơn. Thứ hai, về phí bảo trì chung cư, những căn hộ chưa mua, chưa bán được nhưng phải nộp phí là bất công với nhà đầu tư nên Bộ Xây dựng cũng cần xem xét lại vấn đề này”, ông Hiệp chỉ rõ.

Cho rằng các luật có sự chồng chéo và mâu thuẫn, ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch CTCP Đầu tư DVL VENTURES, dẫn chứng: “Việc sửa Điều 23 Luật Nhà ở, Luật Đầu tư là luật gốc là đúng nhưng Quốc hội lại chưa thông qua. Cơ chế đấu giá đấu thầu cũng rất nhiều vấn đề. Trong khuôn khổ góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, cần làm rõ việc nhà ở xã hội có phải qua hình thức đấu thầu sử dụng đất không? Bởi thực tế là có tỉnh đấu thầu, có tỉnh không. Bất động sản công nghiệp cũng vậy”. Về Luật Kinh doanh bất động sản, cần phải sửa đổi và điều chỉnh nhiều vấn đề. Ví dụ như về điều kiện kinh doanh bất động sản: Luật mới có quy định chung chung, chưa cụ thể. Tôi cho rằng, Luật phải làm rõ, từng đối tượng phải tách ra với các yêu cầu khác nhau, chủ đầu tư và kinh doanh nhỏ lẻ phải có điều kiện kinh doanh riêng”.

Về hoạt động môi giới bất động sản, trước đây bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải qua một quá trình đào tạo nhưng sau dịch Covid-19 cho thấy ai cũng đi làm bất động sản. Việc này rất bất cập. Cần phải có quá trình đào tạo rồi mới thi chứng chỉ môi giới, nếu không sẽ không có chuẩn mực cho hoạt động này… Ngoài ra, còn những vấn đề liên quan đến bất động sản hình thành tương lai, chuyển nhượng bất động sản cũng cần được tháo gỡ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nêu hai kiến nghị đối với Luật Nhà ở.

Thứ nhất, về vướng mắc của nhà chung cư, Luật Nhà ở cần kiên quyết sửa đổi. Hiện, chúng ta đang bế tắc, không có hướng dẫn cụ thể.

Thứ hai, đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Cần phải quy định rõ hơn điều này.

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng có nhiều nội dung còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh. Có thể kể đến như: chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường; Chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: Tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm cho hoạt động kinh doanh bất động sản…; Chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, dẫn đến nguồn vốn cho thị trường hạn chế và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản.

THỊ TRƯỜNG CÓ THỂ ĐỨNG TRƯỚC BỜ VỰC

Liên quan đến nguồn vốn cho bất động sản, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch CTCP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, bày tỏ thêm: “Dưới góc độ doanh nghiệp, chúng tôi khẳng định thị trường bất động sản đang rất khó. Nếu không gỡ vướng được về vốn cho thị trường thì từ nay đến cuối năm sẽ có rất nhiều khó khăn, hệ lụy. Các dự án bất động sản lớn, nhỏ đều sẽ dừng triển khai, thị trường bị tắc nghẽn, thậm chí có thể đi đến bờ vực”.

Khi bàn về vấn đề sửa luật, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nhận định, có 8 vấn đề cần quan tâm, tháo gỡ, gồm: bất động sản phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chúng ta chưa có định hướng dài hạn cho thị trường này. Công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả, dẫn đến hệ lụy là cung cầu bất cân xứng; “sốt” đất ở nhiều nơi. Chính cung cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng. Thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật. Tài chính bất động sản chưa bao giờ được quy định trong luật.

Có sự giao thoa giữa các bộ luật, vậy thì luật nào là luật tổ chức gốc? Cơ quan nào đứng ra tổ chức và thống kê các vấn đề chồng chéo giữa các bộ luật?; các chỉ số, dấu hiệu của thị trường bất động sản như chỉ số về giá, về sự lành mạnh của thị trường bất động sản được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên, thế nào là thị trường lành mạnh? Chỉ số nằm ở đâu? Khi ngành ngân hàng, chứng khoán đều đang có chỉ số lành mạnh thì bất động sản lại chưa có; chi phí giao dịch của bất động sản cao nhất trong khu vực, làm thế nào để giảm thiểu chi phí này?

Về Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Cấn Văn Lực nêu ba đề xuất:

Một là, nên thêm chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây chính là những tài nguyên rất quan trọng. Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này là hết sức cần thiết. Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh.

Hai là, có những điều khoản, quy định nào khác mới xuất hiện thì nên lấy luật nào để điều chỉnh? Đây cũng là vấn đề cần được quan tâm. Ví dụ như trần lãi suất, tín dụng đen.

Ba là, liên quan đến vấn đề quản lý kinh doanh bất động sản, nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó. Ngoài ra, vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, vừa “dính” Luật Đất đai vừa dính Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề này phải làm theo Luật Đấu giá tài sản.

Trong khi đó, theo LS. Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản của chúng ta đang không đi theo quy luật cung - cầu. Cầu cao, cung ít khiến giá tăng cao, nên vấn đề then chốt nhất là cần phải có giải pháp để gia tăng nguồn cung trên thị trường. Thị trường bất động sản nóng lên bởi yếu tố đầu cơ. bởi vậy, Luật Kinh doanh bất động sản phải ngăn chặn vấn đề đầu cơ bằng việc đánh mạnh vào vấn đề tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật…

Nhìn nhận về sự cần thiết của việc sửa đổi các luật liên quan đến bất động sản, ông Vũ Tiến Lộc, nguyên Chủ tịch VCCI, nêu quan điểm: "Hiện nay, chúng ta đang ở thời điểm phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng ảnh hưởng đến sự phục hồi này. Vì vậy, việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển sẽ giúp nền kinh tế phát triển, hồi phục...".