Thị trường bất động sản sẽ trở lại vào quý II

Có những nút thắt cố hữu về chính sách, về dòng tiền, có những biến cố bất ngờ như dịch Covid-19… khiến thị trường bất động sản đầu năm nay có vẻ lặng lẽ hơn. Tuy nhiên, những điểm sáng khả quan như chính sách mới với quy hoạch Vân Đồn, với phân khúc condotel… và dịch bệnh được Việt Nam khống chế tốt khiến nhiều thành viên thị trường nhìn về quý II với cái nhìn lạc quan hơn, ít nhất là với bất động sản nghỉ dưỡng.

Nền tảng chính sách

Ngày 18/2 vừa qua, thông tin từ UBND tỉnh Quảng Ninh cho biết, địa phương này đã nhận được Quyết định số 226/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn đến năm 2040.

Theo đó, Vân Đồn được quy hoạch thành khu kinh tế biển đa ngành, đa lĩnh vực, trung tâm công nghiệp giải trí có casino, du lịch biển - đảo cấp cao, dịch vụ tổng hợp; là cửa ngõ giao thương quốc tế, tạo ra những sản phẩm độc đáo, chất lượng cao, có thương hiệu và cạnh tranh quốc tế.

Đến năm 2030, Vân Đồn có dân số khoảng 140.000 - 200.000 người, trong đó dân số thường trú khoảng 90.000 - 140.000 người, dân số quy đổi khoảng 50.000 - 60.000 người. Nhu cầu đất sử dụng khu chức năng khoảng 5.500 ha. Đến năm 2040, dân số tăng lên khoảng 300.000 - 500.000 người, nhu cầu sử dụng đất khu chức năng 12.050 ha.

Không chỉ giới đầu tư mà ngay cả các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc chính thức hóa quy hoạch khu vực du lịch mới nổi này sẽ tạo cú huých lớn cho Vân Đồn, Quảng Ninh và rộng hơn là toàn bộ phân khúc bất động sản du lịch.

Cùng với đó, dù còn những ý kiến khác từ giới luật sư nhưng các nhà đầu tư và giới doanh nghiệp tỏ ra rất hào hứng và vui mừng vì Bộ Tài nguyên và Môi trường ra văn bản hướng dẫn mới về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có condotel. Bởi đây được cho là một động thái sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Khách du lịch quốc tế đến Việt Nam liên tục tăng trưởng mạnh trong những năm qua.

Cụ thể, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, đây là tin vui cho cả thị trường bất động sản. Bởi khi condotel được “chính danh” thì sẽ cởi trói nguồn lực khổng lồ, có thể là điểm tựa giúp phục hồi một thị trường đang trong giai đoạn trầm lắng.

“Một điểm tựa như gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trước đây là điều rất cần cho thị trường lúc này. Dù không đầu tư bất kỳ căn condotel nào, nhưng với tôi, đây là tin đáng ăn mừng cho rất nhiều chủ đầu tư, người mua, nhà đầu tư cá nhân và cả thị trường du lịch”, ông Chánh chia sẻ.

Tương tự, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Netland cũng cho biết, vấn đề chứng nhận quyền sở hữu căn hộ khách sạn vẫn là vấn đề nóng trong suốt thời gian qua. Việc có hướng dẫn cấp giấy chứng nhận sở hữu cho căn hộ khách sạn, dù chắc chắn còn nhiều phức tạp, nhưng cũng là bước tiến đột phá làm cho tính pháp lý của sản phẩm condotel được hoàn thiện hơn.

Nếu có thể được cấp sổ, đó sẽ là cơ sở pháp lý cao nhất để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng khi mua sản phẩm. Khách hàng có thể sử dụng để thế chấp ngân hàng hay các tổ chức tín dụng để vay vốn. Đối với doanh nghiệp, đây là văn bản cực kỳ quan trọng, giúp tháo gỡ khó khăn khi đưa sản phẩm này tới khách hàng.

“Hiện tại, khách hàng đang lo ngại vấn đề được cấp sổ hay không cấp sổ đối với các sản phẩm condotel sau hàng loạt vấn đề nổi cộm trong thời gian qua đối với sản phẩm này trên thị trường. Do vậy, khi văn bản được ban hành, chắc chắn khách hàng an tâm hơn. Đây là biện pháp tháo gỡ khó khăn, khơi thông thanh khoản rất kịp thời đối với dòng sản phẩm condotel”, ông Quang nói.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản chia sẻ, đây là một tín hiệu tốt đối với thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là dành cho các đơn vị đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi nếu văn bản hướng dẫn này được chính thức triển khai ở các các Sở Tài nguyên và Môi trường, sẽ là một cú đỡ, một đòn bẩy rất lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng, trong bối cảnh thị trường này đang bị ảnh hưởng sâu sắc từ dịch bệnh corona.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, về cơ bản, hiện nay các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoạt động dựa trên 2 nguồn thu nhập chính, 1 là bán biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ nghỉ dưỡng, và thứ 2 là từ các hoạt động, dịch vụ giải trí ở các dự án này. Nhưng trong thời điểm doanh thu của dịch vụ nghỉ dưỡng đang sụt giảm mạnh mẽ như hiện nay, chủ đầu tư sẽ tranh thủ tận dụng lợi thế từ việc người mua được quyền sở hữu sổ đỏ, sổ hồng trên tài sản sở hữu, để kích thích nhu cầu của người mua, từ đó bảo toàn được số vốn đầu tư ban đầu.

Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đây cũng được coi là một động thái tích cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, khiến nguồn cung hạn chế. Họ cũng sẽ yên tâm hơn trong việc chủ động gia tăng lợi nhuận bằng cách sở hữu một loại hình tài sản mới như biệt thự second home, condotel hay officetel…

Thị trường sẽ “ấm” trở lại

Dự báo xu hướng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2020, nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, nếu vấn đề pháp lý cho condotel được tháo gỡ thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ trở nên hấp dẫn ngay trong quý II/2020.

Cụ thể, TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính - kinh tế cho biết, dự báo của Ngân hàng Thế giới cho thấy, tại Việt Nam, trung bình mỗi năm có khoảng 1,5 triệu người gia nhập tầng lớp trung lưu, dự kiến đạt 33 triệu người ngay trong năm 2020. Do đó, nhu cầu về du lịch, nghỉ dưỡng và nhà ở sẽ tăng cao. Chưa kể, theo kết quả một khảo sát mới đây, có đến 65% nhà đầu tư lựa chọn bất động sản ven biển để đầu tư, 74,8% chọn căn nhà thứ 2 là vùng du lịch biển.

Nắm bắt xu thế này, thời gian qua, cơn lốc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng của nhiều tập đoàn trong và ngoài nước đang tăng mạnh, tập trung về các hướng như: Quy Nhơn (Bình Định), Hòn Lan (Bình Thuận), Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu), Ninh Thuận… Đây là những điểm thu hút đầu tư mới nổi trong một thời gian rất ngắn.

“Một điểm sáng về tài chính, đó là một số quỹ đầu tư nước ngoài đến từ châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc… đang tích cực tìm kiếm các khách sạn, dự án khu dân cư ven biển có sẵn, vị trí đẹp để có thể cải tạo phát triển thành một chuỗi khu nghỉ dưỡng khép kín”, ông Tín nói.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, không phải ngẫu nhiên mà số đông các nhà đầu tư lại lựa chọn phân khúc này. Nguyên nhân là do đầu tư vào 1 m² bất động sản du lịch mang lại giá trị gia tăng hơn hẳn các bất động sản loại hình khác.

Minh chứng cho nhận định của mình, ông Hiển đưa ra các số liệu tính toán cơ bản như: “Đơn giá phòng bình quân 1,4 triệu đồng/ngày, công suất phòng cho thuê khoảng 60%, số ngày khai thác 360 ngày; mỗi sản phẩm bất động sản đầu tư (trị giá khoảng 2 tỷ đồng), sẽ cho tổng doanh thu 302 triệu đồng; sau khi trừ các chi phí thì lợi nhuận gộp khoảng 215 triệu đồng. Tỷ lệ nhà đầu tư nhận khoảng 85%, tương đương số tiền thực nhận là 182 triệu đồng, nghĩa là lợi suất đầu tư khoảng 9,1%/năm”.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, lợi suất mỗi năm cho phân khúc này có thể tăng thêm từ 2 - 3%. Nhìn chung, tỷ suất lợi nhuận có thể dao động từ 5,4 - 13,7%/năm tùy theo mức giá phòng và công suất khai thác. Và đương nhiên, doanh thu và lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng còn quyết định do các yếu tố như vị trí, chất lượng thiết kế - xây dựng, quản lý vận hành.

Do đó, nếu nhanh chóng được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, không chỉ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà nhiều phân khúc khác cũng sẽ trở nên sôi động hơn. Khách hàng cũng an tâm hơn khi bỏ ra một số tiền lớn đầu tư, mà không còn lo mình bị đặt ở thế “cầm dao đằng lưỡi” như hiện nay.