Thị trường chưa khỏi sắc, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tạm thời đóng cửa

Cuối tháng 4, một công ty môi giới bất động sản thông báo đến nhân viên việc dừng hoạt động do thua lỗ kéo dài, cạn tiền duy trì hệ thống.

Ông Minh, lãnh đạo doanh nghiệp này nói với VnExpress, suốt một năm nay nỗ lực bán hàng nhưng công ty chỉ giao dịch được 3 sản phẩm do thị trường trầm lắng, doanh thu không đủ trả lương và các chi phí vận hành. Lỗ chồng lỗ kéo dài nhiều quý liền khiến công ty kiệt quệ trong khi các khoản hoa hồng (chi phí môi giới) của năm trước đến hạn thu tiền về lại bị các chủ đầu tư bất động sản khất nợ.

Từ lực lượng nhân sự gần một trăm nhân viên năm 2022, đến đầu năm nay chỉ còn lại 25 nhân sự, tháng 3 cắt giảm lương nên người lao động tiếp tục rút dần chỉ còn 10 người. Đến giữa tháng 4, ban lãnh đạo họp mặt tạm chia tay mọi người vì công ty gần như mất thanh khoản.

Ông Minh cho biết đã áp dụng đủ mọi biện pháp cắt giảm 75% nhân sự, giảm 50% lương, thậm chí nợ lương, thanh lý các mặt bằng đang thuê làm chi nhánh văn phòng nhưng đến tháng 4 không thể gồng gánh thêm nữa. Sau khi đóng cửa các chi nhánh, trụ sở công ty dời về một địa điểm nhỏ, chi phí thuê thấp để duy trì các công tác hành chính, tất toán thuế, thu hồi công nợ.

"Việc đóng cửa tạm thời là phương án cuối cùng, sau khi cân nhắc những rủi ro, thách thức của thị trường có thể kéo dài, nguồn lực kiệt quệ không thể gồng lỗ tiếp", ông Minh nói.

Trường hợp như công ty của ông Minh khá phổ biến trên thị trường bất động sản TP HCM trong 4 tháng đầu năm. Ông Hiếu, chủ sàn địa ốc quy mô dưới 30 nhân sự tại TP Thủ Đức đã đóng cửa đầu năm nay cho biết, công ty không có nguồn thu suốt 4 quý liền, hàng mới không bán được, hàng cũ đã bán xong từ tháng 1/2022 lại bị các chủ đầu tư chậm thanh toán hoặc chuyển công nợ thành sản phẩm để cấn trừ nhưng bị bế tắc khi không chuyển thành dòng tiền được vì sức mua kém.

"Do mất khả năng chi trả các khoản nợ đáo hạn và thua lỗ kéo dài nên công ty đóng cửa tạm thời. Đây là tình trạng chung của các sàn bất động sản quanh khu vực quận 2, TP Thủ Đức", ông Hiếu cho hay.

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM, khu vực dọc theo tuyến Metro số 1. Ảnh: Quỳnh Trần

Ngay cả công ty phát triển dự án (là chủ đầu tư) cũng bị mất thanh khoản, nợ bủa vây. Ông Ngọc, Giám đốc marketing công ty bất động sản có trụ sở tại quận Bình Thạnh là chủ đầu tư đang phát triển các dự án nhà ở tại TP HCM, Bình Dương và Đồng Nai chia sẻ, hiện trụ sở chính công ty hoạt động cầm chừng, các chi nhánh đóng cửa để giảm chi phí và lánh nợ.

Ông Ngọc thừa nhận đã 11 tháng qua doanh nghiệp không có nguồn thu do thị trường đóng băng, không bán được hàng, khách cũ trả hàng đòi thanh lý ngày càng đông. Nhân sự đã giảm 80% vì giảm lương và nợ lương khiến người lao động nghỉ việc hàng loạt. Quỹ đất công ty vẫn còn nhưng khó bán vì giá trị lớn trong khi thanh khoản thị trường yếu. Tiền mặt không có nên doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và không còn nguồn lực để trả nợ.

"Công ty đang phải chấp nhận đàm phán với chủ nợ định giá tài sản để gán nợ dù bị ép giá 50% so với đầu năm 2022. Khó khăn hiện nay trầm trọng nhất trong vòng 2 thập kỷ qua", ông Ngọc nhận định.

Thế khó của các doanh nghiệp bất động sản cũng được cơ quan quản lý ngành dọc ghi nhận. Theo thống kê của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến cuối tháng 4, doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp nhiều khó khăn. Số doanh nghiệp thành lập mới trong quý I giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn số doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt tăng 30% và 61%.

Các sàn giao dịch địa ốc chung cảnh ngộ khi 30-50% sàn phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động so với quý trước. Số môi giới hoạt động cũng chỉ còn 30-40% so với đầu năm 2022.

Các doanh nghiệp mới đóng cửa tạm thời trong quý I/2023 là những đơn vị đã dốc toàn lực gồng lỗ trong thời gian dài (một năm). So về thực lực, các đơn vị này đều có sức chống chọi với khủng hoảng tốt hơn các đơn vị đã đóng cửa sớm từ giữa cuối năm 2022. Phản ứng đóng cửa tạm thời nhưng vẫn giữ lại tên công ty, vẫn duy trì công nợ cho thấy các doanh nghiệp này chỉ "đình chiến" một thời gian để dưỡng thương chứ chưa bỏ cuộc hoàn toàn và nhiều khả năng họ sẽ quay lại thị trường ngay khi có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, do toàn cảnh thị trường bất động sản có quá nhiều biến số bất định, nguồn lực hao hụt quá nhiều, họ chọn hướng cắt lỗ thay vì gồng lỗ.

Quan sát thị trường bất động sản hai thập niên qua, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, cho rằng hiện nay số doanh nghiệp bất động sản gồm chủ đầu tư lẫn đơn vị phân phối gặp vấn đề mất thanh khoản dòng tiền, dẫn đến phải hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa tạm thời.

Theo ông Nam, sau những nỗ lực vượt khó bất thành trong năm 2022 và thị trường 2023 chưa có tín hiệu phục hồi rõ rệt, nhiều doanh nghiệp địa ốc quyết định cắt lỗ thay vì gồng lỗ, dẫn đến tâm lý "nghỉ đông" khá phổ biến trong ngành bất động sản. Ông nhận xét, đây là diễn biến bình thường trong bối cảnh nguồn lực của các doanh nghiệp bất động sản đang rất eo hẹp hoặc đã cạn kiệt.

Dù quy mô và cách vận hành khác nhau, các doanh nghiệp bất động sản nhìn chung phân thành 3 trường phái. Ở trường phái thứ nhất là nhóm chuyên săn cơ hội, năng lực chuyên môn không cao, nhân sự mỏng, tầm nhìn và nguồn lực ngắn hạn, hoạt động khi nóng sốt và sớm "bỏ cuộc chơi" khi thị trường khó khăn. Nhóm này đa phần đã đóng cửa chỉ sau vài tháng hoặc nửa năm hoạt động kém thuận lợi.

Nhóm thứ hai là doanh nghiệp theo trường phái thực lực, tầm nhìn và nguồn lực trung hạn trở lên, có năng lực vượt khó và vững chuyên môn, có khả năng chống chọi với khủng hoảng dài hơi hơn và thường bám trụ thị trường lâu hơn nhóm 1. Các doanh nghiệp đóng cửa tạm thời hiện nay rơi vào nhóm thứ hai này.

Nhóm thứ ba là doanh nghiệp quy mô lớn, có tầm nhìn dài hạn, cấu trúc doanh nghiệp có chiều sâu, nhiều tài sản đảm bảo hơn, đủ sức chống chọi với khủng hoảng hơn. Các doanh nghiệp này cũng bị tổn thương nguồn lực nghiêm trọng thời gian qua nhưng vẫn còn cầm cự được. Tuy nhiên, nếu khủng hoảng kéo dài, rất khó đoán nhóm doanh nghiệp này có thể chống chọi được trong bao lâu.

CEO Nam Phát phân tích 4 thách thức của thị trường địa ốc hiện nay gồm thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, các kênh huy động vốn bị thắt chặt, thanh khoản sụt giảm mạnh một năm qua và chưa có dấu hiệu dừng lại, đã bào mòn khả năng cầm cự của doanh nghiệp. Nguồn lực của các công ty bất động sản chủ yếu nằm trong quỹ đất hoặc dự án đang triển khai, thuộc nhóm tài sản có giá trị lớn, thường khó chuyển đổi sang tiền mặt trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường lao dốc.

"Thực trạng của ngành địa ốc còn nghiêm trọng hơn cả cuộc khủng hoảng bất động sản từng diễn ra 15 năm trước nên cuộc sàng lọc, đào thải sẽ còn tiếp diễn", ông Nam dự báo.