Thử vẽ bức tranh bất động sản hậu đại dịch

Đại dịch Covid-19 là sự kiện bất thường, hiếm gặp với tác động to lớn tới mọi mặt của đời sống con người và nền kinh tế trên toàn cầu. Trong bối cảnh các lệnh cách ly, giãn cách xã hội nhằm phòng dịch dần được gỡ bỏ, các lĩnh vực kinh tế, trong đó có bất động sản bắt đầu chặng hành trình “tái hoà nhập”, thiết lập chiến lược sinh tồn với những tiêu chuẩn mới.

Các hoạt động kinh doanh sẽ không quay lại phương thức cũ như chúng ta từng biết trước đại dịch. Thực tế, diễn biến của dịch Covid-19 đã tạo ra những thay đổi đột ngột, mạnh mẽ với cách thức con người sinh hoạt, làm việc, kỳ vọng, từ đó dẫn tới những biến đổi cả về lượng và chất với các lĩnh vực kinh doanh. Để tồn tại trong thế giới hậu đại dịch, các lĩnh vực kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng phải tự thay đổi bản thân để trở nên linh hoạt hơn, thích ứng với môi trường kinh doanh nhiều khác biệt và xem đây là một tiêu chuẩn bình thường mới.

Trước tiên, trong ngắn hạn, hoạt động đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu được dự đoán sẽ chậm lại, theo báo cáo của Jones Lang Lasalle (JLL). Các quy định phòng dịch khắt khe bóp nghẹt hoạt động, cùng những yếu tố mơ hồ, khó đoán định tác động tới khả năng phán đoán và đưa ra quyết định của nhà đầu tư, tạo nên thách thức lớn trong việc hoàn thành các thương vụ.

Trong thời gian qua, khi hàng loạt thành phố đóng cửa, công dân bị hạn chế đi lại, việc ra mắt dự án, ký kết thoả thuận mua hàng đều bị trì hoãn. Công nghệ đóng vai trò chính trong việc kết nối các bên và giảm thiểu bớt một số rào cản. Tuy nhiên, tính chất bất ổn của thời kỳ đại dịch, cũng như những rủi ro về giá cả sẽ là những rào cản chính đối với dòng vốn chảy vào bất động sản.

Sự chuyển mình của khu vực châu Á - Thái Bình Dương sau đại dịch được xem là những thử nghiệm bước đầu để các khu vực khác soi mình, bởi nơi đây chịu ảnh hưởng đầu tiên từ dịch bệnh và cũng quay trở lại cuộc sống bình thường sớm nhất.

Tại Trung Quốc, hoạt động sản xuất đã hồi phục 90% năng lực, trong khi bán lẻ đạt khoảng 80%, các nhà hàng, quán bar đã được phép mở cửa. Nhiều giao dịch bất động sản bắt đầu theo hướng leo dốc tại khắp châu Á và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện rõ rệt.

Tuy nhiên, mối lo ngại về làn sóng lây nhiễm thứ hai cũng rõ nét hơn, điển hình là Singapore và Hàn Quốc. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư tại thị trường bất động sản có xu hướng tiếp cận thị trường một cách thận trọng, từ từ khám phá các mức giá và gia tăng việc tìm tới các nhà quản lý tài sản để bảo vệ danh mục đầu tư của mình.

Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều thăng trầm, với những cú lao dốc ấn tượng trong lịch sử, tuy nhiên, một xu hướng xuyên suốt trong nhiều năm qua là định giá bất động sản ở mức cao hơn và hiện tại, chưa có lý do nào khiến con sóng này đảo ngược. Bất động sản tiếp tục là một loại tài sản đầu tư mang lại lợi nhuận tích cực, ít liên hệ với các loại tài sản đầu tư khác. Việc nhà đầu tư đa dạng hoá danh mục tài sản nắm giữ chỉ nhấn mạnh rằng, tính chất bất ổn gia tăng trong một thời kỳ nhất định tại thị trường chứng khoán và hàng hoá, không tác động lớn tới giá trị của bất động sản.

Đáng chú ý, lợi suất mà đầu tư bất động sản mang lại vẫn duy trì sức hấp dẫn so với đầu tư trái phiếu chính phủ, bởi vậy, theo JLL, dòng vốn đầu tư vào bất động sản sẽ có khả năng gia tăng trong trung và dài hạn.

Đại dịch Covid-19 hiện là mối lo lớn nhất và trên hết của nhân loại, nhưng đi kèm với nó là trăn trở về một loạt vấn đề của nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Theo đó, các chuyên gia đã dần xác định một số xu hướng đang manh nha hình thành tại mỗi phân phúc.

Bất động sản văn phòng – nhu cầu với không gian linh hoạt

Các không gian văn phòng cho thuê, không gian làm việc chia sẻ (co-working) nổi lên trong những năm gần đây như một giải pháp thích hợp cho doanh nghiệp tìm kiếm không gian làm việc tiện nghi, chi phí hợp lý. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 bùng nổ khiến nhu cầu trầm lắng hơn hẳn và nhiều khả năng sẽ tạo chuyển biến dữ dội tại phân khúc này, khi làm việc tại nhà, hội họp trực tuyến trở thành điều bình thường.

Trong trung và dài hạn, nhu cầu với không gian văn phòng linh hoạt sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng với sự phát triển của phân khúc bất động sản cho thuê. Nhiều doanh nghiệp sẽ không muốn gắn bó với các văn phòng lớn, cho thuê dài hạn, do đó, các không gian làm việc chung vẫn được ưa chuộng và có tiềm năng phát triển. Đáng chú ý, trải nghiệm làm việc tại nhà trong thời gian qua sẽ tạo động lực buộc các chủ đất, doanh nghiệp phát triển bất động sản nhanh chóng thích nghi, biến đổi không gian làm việc vật lý một cách phù hợp để kết hợp với chức năng kết nối trực tuyến.

Không gian bán lẻ - hướng tới mô hình đa kênh

Đối với các nhà bán lẻ, ưu tiên hàng đầu hiện tại là duy trì nguồn tiền mặt trong ngắn hạn. Nhiều nhà bán lẻ, doanh nghiệp cho thuê không gian bán lẻ tìm cách hạn chế thua lỗ từ các cửa hàng truyền thống bằng việc chuyển đổi mô hình, hướng tới đa kênh. Chẳng hạn, các phòng tập gym chuyển hướng cung cấp bài tập thông qua stream online, nhà hàng hạng sang sẵn sàng vận chuyển đồ ăn tới tận nhà hay các cửa hàng kiêm nhiệm siêu thị mini…

Trong hoàn cảnh khách hàng phải chấp hành các lệnh hạn chế đi lại, cách ly, giãn cách xã hội giữa đại dịch Covid-19 và nhìn về tương lai xa hơn, khi làm việc tại nhà trở nên phổ biến, nhiều nhà bán lẻ đang định hướng lại cách thức tổ chức hoạt động cũng như chuỗi cung ứng. Do đó, nhà phát triển bất động sản cho thuê cần có các cơ sở vật chất đáp ứng được xu hướng mới như mua hàng online, giao dịch điện tử…, hướng tới không gian có thể chuyển đổi linh hoạt theo mô hình đa kênh và thiết lập mối quan hệ bền vững hơn giữa chủ đất, người cho thuê và người thuê.

Không gian sống - Chịu tác động từ thu nhập giảm sút

Trong thời gian đại dịch bùng nổ, phân phúc bất động sản để ở duy trì được sức mạnh, đồng thời gia tăng tính hấp dẫn bởi nó thể hiện đúng tính chất của “nơi trú ẩn an toàn”. Tuy nhiên, trong tương lai, mỗi ngách khác nhau của thị trường sẽ có những chuyển biến khác biệt.

Phân khúc nhà ở chứng tỏ sức tăng trưởng bền vững bậc nhất trên thị trường bất động sản giữa đại dịch Covid-19, nhưng trong thời gian tới sẽ phải đối diện với những thử thách nhất định. Theo đó, việc tỷ lệ thất nghiệp gia tăng sẽ tác động tới khả năng chi trả các khoản thuê nhà, nhiều hộ gia đình chứng kiến thu nhập giảm sút, không thể nhắm tới các bất động sản có diện tích lớn hơn… Điều này phần nào sẽ tác động tới các giao dịch trên thị trường nhà mới xây, cũng như nhà ở có sẵn.

Ở khía cạnh khác, các bất động sản được xây dựng phục vụ nhu cầu sinh sống của đối tượng học sinh, sinh viên sẽ chịu tác động mạnh từ đại dịch. Thực tế, kể từ đầu năm tới nay, nhiều nhà tổ chức ký túc xá, khu sinh hoạt sinh viên phải vật lộn để tồn tại bởi các trường học chưa hoạt động. Không chỉ vậy, tại một số quốc gia phương Tây, nơi đón nhận dòng học sinh/sinh viên du học lớn từ châu Á, nhu cầu đối với loại bất động sản này có phần bấp bênh hơn.

Những khó khăn về chi phí có thể khiến các học sinh/sinh viên lựa chọn cách thức khác để tiết kiệm, chẳng hạn học sinh trong nước lựa chọn học tập gần nhà, trong khi các học sinh nước ngoài trì hoãn kế hoạch du học. Chưa kể, sự tiến bộ của công nghệ cũng tạọ lực đẩy cho nền tảng giáo dục trực tuyến, thúc đẩy khả năng học tập ngay tại nhà, điều đã được chứng minh trong đại dịch vừa qua.