Vì sao các thương vụ M&A bất động sản khó ‘giữ chân’ vốn ngoại?

Dòng thời sự đang diễn ra trên thị trường bất động sản cho thấy khối doanh nội địa đã bắt đầu khời động kế hoạch gia tăng quỹ đất với các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A), trong khi đó, dòng vốn ngoại rót vào lĩnh vực bất động sản dường như đang chững lại.

Nhiều chuyên gia cho rằng tính phức tạp của thủ tục pháp lý, cách tiếp cận định giá khác nhau giữa các bên và sự thiếu kinh nghiệm về M&A của khối doanh nghiệp trong nước đã khiến việc “giữ chân” dòng vốn ngoại trở nên khó khăn hơn.

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo “M&A bất động sản Việt Nam có sẵn sàng giữ chân nhà đầu tư ngoại?”. Đơn vị này cho rằng có ít nhất 3 rào cản khiến dòng vốn ngoại khó cập bến thị trường bất động sản, đồng thời làm doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Ba rào cản khiến vốn ngoại hụt hơi

Năm 2021 đã chứng kiến những con số ấn tượng của thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) tại Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt hơn 31 tỉ đô la. Trong đó, nguồn vốn đã được giải ngân năm 2021 là 2,6 tỉ USD, giảm 1,6 tỉ đô la so với năm 2020. Điều này cho thấy trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Các doanh nghiệp nội đã khởi động kế hoạch thâu tóm quỹ đất thông qua M&A. Ảnh minh họa: V.Dũng

Theo Savills, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết. Bất chấp việc cải cách thể chế của Chính phủ trong những năm qua, những thiếu sót này sẽ là yếu tố cản trở sự phát triển của các thương vụ M&A.

Xét về cấu trúc giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Mặt khác, trên thị trường vẫn còn tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân, phần nào do những hạn chế giao tiếp trong thời kỳ đại dịch.

Một lý do khác được Savills chỉ ra là các doanh nghiệp Việt quy mô vừa và nhỏ (SME) hiện chưa có sự chuẩn bị kỹ càng cho quá trình mua bán sáp nhập bất động sản. Trong khi đó, đối với những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, họ vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án. Điều này dẫn đến rất nhiều khó khăn phát sinh trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, cho biết những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành khi thu về tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỉ đô la, chiếm 30,4% thị phần. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.”

Tuy nhiên, đổi lại những cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới, hoạt động mua bán-sáp nhập tại nước ta vẫn tồn tại nhiều mặt hạn chế nhất định. Điều này khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A.

Tại thị trường bất động sản Việt Nam, người mua và người bán dự án đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của tài sản giá trị lớn. Chẳng hạn như bên bán thường định mức giá rất cao trong khi bên mua định giá thấp hơn do cần phòng ngừa rủi ro. Diễn biến này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

“Trên thực tế, các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp, nếu chỉ đánh giá giá trị tài sản ở tầm nhìn ngắn hạn là chưa đủ. Thị trường mua bán sáp nhập đòi hỏi các bên tham gia đàm phán cần lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai”, bà Lan cho hay.

Làm gì để giữ chân khối ngoại

Theo Savills, dù còn nhiều rào cản khiến các thương vụ M&A khó về đích, Việt Nam vẫn có nhiều chuyển biến tích cực để thu hút khối ngoại. Cuối năm ngoái, các phương án hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ đã ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội, giúp tạo dựng niềm tin của các doanh nghiệp FDI khi rót vốn đầu tư vào Việt Nam.

Đầu năm 2022, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội lớn nhất từ trước tới nay, trị giá gần 350.000 tỉ đồng. Trong đó, hơn 100.000 tỉ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng. Điều này đóng vai trò như một động lực “lan tỏa”, mang lại nhiều cơ hội phát triển sang các khu vực vệ tinh. Tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới.

Hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp là rào cản thu hút vốn ngoại. Ảnh minh họa: Quỳnh Trần

Việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn nhờ mở lại toàn bộ các đường bay và chính sách miễn thị thực nhập cảnh cũng sẽ thúc đẩy quá trình đàm phán mua bán sáp nhập và tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản.

Khi những rào cản du lịch được dỡ bỏ, các nhà đầu tư có thể trực tiếp di chuyển tới các dự án để nghiên cứu thị trường, tìm hiểu mô hình kinh doanh hay đánh giá tiềm năng của ngành. Từ đó, quá trình giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài sẽ trở nên thuận tiện hơn, góp phần gia tăng tỷ lệ thành công của các giao dịch M&A.

Bà Lan nhận định, thị trường M&A tại Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm tàng nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc. Các giao dịch M&A là một loại hàng hóa phức tạp. Do đó, các bên tham gia cần tìm hiểu kỹ càng cũng như lập kế hoạch chi tiết để hướng tới giá trị dài hạn trong tương lai.

“Mặc dù thị trường bất động sản sở hữu nhiều trợ lực để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý cũng như cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A vẫn sẽ kiềm chế khả năng chuyển đổi của các giao dịch. Đặc biệt, trong bối cảnh các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư được phép tự do di chuyển, đây là thời điểm vàng để thị trường giữ chân làn sóng thương mại đang dịch chuyển vào Việt Nam”, chuyên gia này cho hay.