Vùng trũng bất động sản: Doanh nghiệp "chết" trên đống tài sản, sếp "đi buôn" để nuôi quân

Thị trường không có thanh khoản cộng thêm động thái siết chính sách và dòng tiền vào bất động sản khiến các doanh nghiệp ở thế khó chồng khó. Không ít doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự, thậm chí dừng hoạt động, kéo theo hàng loạt lĩnh vực khác bị ảnh hưởng.

Nhân viên sale chật vật tìm việc mới, sàn môi giới đóng cửa

Tháng 11, tại một tập đoàn bất động sản hàng đầu phía nam, hàng loạt nhân viên sau 6 tháng thử việc không bán được sản phẩm đã bị cho thôi việc. Một lượng lớn nhân viên khác chưa hết thời gian thử việc nhưng không bán được hàng cũng nhận được thông báo cắt lương cứng hàng tháng từ công ty.

Nguyễn Văn Quân thuộc nhóm nhân viên bị cắt lương cứng hàng tháng và đã được cấp trên "bật đèn xanh" cho đi tìm việc khác. Từ ngày 22/11, Quân không còn phải đến công ty điểm danh như ngày thường nữa. Tuy nhiên, trên danh nghĩa, anh vẫn là nhân sự của công ty, vẫn được tham gia các khóa đào tạo về sản phẩm và chính sách bán hàng. Tên của Quân vẫn có trên hệ thống, vẫn được bán các sản phẩm của tập đoàn… chỉ khác là anh không được trả lương hàng tháng nữa.

Bình thường dù không bán được hàng, cứ đến tháng Quân vẫn nhận được khoản lương cứng gần 10 triệu đồng. Ngoài ra, mỗi tuần Quân còn được sử dụng 1 voucher trị giá 2 triệu đồng để ăn uống và sử dụng các dịch vụ của nhà hàng thuộc tập đoàn để phục vụ việc tiếp khách. Tuy nhiên, từ giữa tháng 11 này, Quân và hàng loạt nhân viên thử việc khác nhận được thông báo rằng tập đoàn đang gặp nhiều khó khăn nên sẽ không trả lương cứng vào tháng tới như thường lệ nữa. Thay vào đó, tập đoàn sẽ trả lương theo quý nếu nhân viên kinh doanh đạt KPI.

Cụ thể, nếu trong vòng một quý nhân viên bán được một sản phẩm của tập đoàn có trị giá trên 20 tỷ đồng và mời được trên 20 khách đến dự hội thảo thì sẽ được đánh giá là đạt 100% KPI. Quân cho biết, theo chính sách của tập đoàn, chỉ cần trong một quý mà nhân viên đạt từ 80% KPI sẽ nhận đủ toàn bộ lương cứng của 3 tháng cộng dồn và hoa hồng của sản phẩm bán được. Nếu KPI đạt dưới 50% thì nhân viên vẫn nhận đủ hoa hồng, còn lương cứng sẽ chỉ được nhận khoảng 50%, không bán được sản phẩm thì không nhận được đồng nào.

Từ nhiều ngày nay, Quân nộp hồ sơ xin việc khắp nơi, cũng đi phỏng vấn nhiều chỗ nhưng không tìm được việc phù hợp. Đa phần các công việc Quân đi phỏng vấn chỉ trả thu nhập theo doanh số, bán được hàng thì có tiền hoa hồng, không có lương cứng.

"Em làm nhân viên kinh doanh của tập đoàn này được 5 tháng rồi. 4 tháng trước dù không bán được em vẫn có gần 10 triệu đồng để xoay xở sinh hoạt phí. Nhưng bây giờ sắp hết tháng rồi em nhận được thông báo tháng sau không được trả lương. Đầu tháng tới em cũng chưa biết vay đâu tiền đóng nhà trọ, việc mới thì chưa tìm được…", Quân thở dài.

Anh Mạc Đức Lộc, một môi giới bất động sản chuyên bán đất nền và căn hộ cho biết, hiện giao dịch chậm lại so với thời gian trước rất nhiều. Anh Lộc cũng từng làm cho một tập đoàn lớn ở phía nam nhưng cũng mới nghỉ việc không lương. Anh cho biết, rất nhiều nhân viên bất động sản bị mất việc trong đợt khó khăn này. Họ chật vật đi tìm việc khác hoặc về quê khi không có tiền trang trải sinh hoạt phí tại TPHCM.

Theo anh Lộc, những năm trước, bình quân mỗi tháng anh Lộc bán được vài sản phẩm, và chỉ sợ thiếu hàng để bán. Nhưng từ đầu năm tới nay, hàng không thiếu để bán nhưng người mua lại không có. Theo anh, lý do chính là ngân hàng siết cho vay, cộng thêm các tin đồn bắt bớ và thanh tra khiến khách hàng e ngại không mua bất động sản. Hiện tại chỉ có hàng thứ cấp, sản phẩm đã bàn giao rồi, làm ở thị trường cho thuê với những khách có nhu cầu ở thực thì may ra có cơ hội. Theo anh Lộc, thị trường sơ cấp, sản phẩm hình thành trong tương lai hiện không ra được hàng.

Hàng không bán được đồng nghĩa với việc công ty không có nguồn thu. Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, trong 8 tháng đầu năm nay, cả công ty chỉ có 8 giao dịch. Trong khi đó, tiền trả mặt bằng công ty, lương cho nhân viên, điện nước… mỗi tháng phải chi 1 tỷ đồng.

"Giờ không thể gồng lỗ nên trong tháng 10 tôi quyết định tạm đóng cửa doanh nghiệp để chờ thời mở lại", vị giám đốc chia sẻ.

Không thể gồng lỗ, nhiều doanh nghiệp, văn phòng môi giới bất động sản đã phải đóng cửa (Ảnh: Hà Phong).

Theo Tổng cục thống kê, trong 10 tháng năm nay, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ năm 2021.

Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự.

Khó mới chồng khó cũ, áp lực dồn về cuối năm

Ông S., tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM, cho biết, càng về cuối năm doanh nghiệp càng bị áp lực về dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh ngân hàng siết cho vay bất động sản như hiện nay.

Doanh nghiệp của ông S. phải duy trì nguồn để trả lãi đến hạn trái phiếu, tiếp theo là thanh toán một phần gốc để chứng tỏ thành ý với trái chủ. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải quyết toán thuế cuối năm. Đặc biệt là lo tiền lương và thưởng Tết cho những nhân viên đã gắn bó trung thành nhiều năm với doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện tại ngân hàng không cho vay, công ty đang kiệt quệ về tài chính và đã phải dừng triển khai các danh mục dự án mới.

Các doanh nghiệp đang bị áp lực về dòng tiền khi ngân hàng siết cho vay bất động sản (Ảnh: Tiến Tuấn).

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Home, cho hay, trong 2 năm vừa qua, lượng tiền bơm ra thị trường với lãi suất thấp đã tạo ra sự lưu thông dòng tiền khá sôi động. Thời điểm đó, nhiều chủ đầu tư có gói hỗ trợ lãi suất cho khách hàng trong 24 tháng. Cuối năm nay hoặc đầu năm sau, gần như hết hạn mức hỗ trợ này, lãi suất bắt đầu thả nổi khiến nhiều khách hàng gặp khó khăn.

Khi ngân hàng thắt chặt tín dụng thì xảy ra 2 vấn đề, cả cá nhân và doanh nghiệp đều bị tình trạng đến hạn phải trả. Trong khi đó, thị trường không có thanh khoản dẫn đến không có tiền, doanh nghiệp không có tiền đáo hạn mà cá nhân thì không có tiền để thanh toán sau khi hết hạn được doanh nghiệp hỗ trợ.

Theo ông Chung, hiện cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều gặp những khó khăn về vốn và tâm lý người mua.

Lãi suất ngân hàng tăng liên tục khiến người dân cảm thấy gửi vào ngân hàng ở thời điểm này sẽ an toàn hơn là đầu tư. Những người có tiền mặt bây giờ họ sẽ quan sát xem thị trường thứ cấp chủ đầu tư đang giảm giá bao nhiêu, có giảm sâu hơn nữa không, bây giờ đã là đáy chưa, liệu mua bây giờ có bị hớ không?

Còn thị trường sơ cấp, với những tài sản hình thành trong tương lai, theo ông Chung, những sản phẩm nhà ở vẫn có khả năng thanh khoản nhưng chậm, còn những sản phẩm khác thì rất chậm và nhiều dự án không có thanh khoản.

Nhiều phân khúc đã giảm sâu nhưng vẫn không có thanh khoản (Ảnh minh họa: Hữu Khoa).

Trong tình hình khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, để doanh nghiệp tồn tại, một số chủ doanh nghiệp đã chọn giải pháp "đi buôn" để có tiền "nuôi quân".

Thủ lĩnh một công ty bất động sản tại TPHCM cho biết, người này đã đi các tỉnh lân cận TPHCM, mua quỹ đất rồi bán lại cho các nhà đầu tư khác. Đôi khi người này lại làm môi giới quỹ đất cho các bên, lấy tiền hoa đồng và dùng tiền đó để bù đắp vào các khoản chi phí của doanh nghiệp hàng tháng.

Không ít lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng tìm mọi cách để vượt qua khó khăn. Để bán được hàng, thay vì bán nhà thô, có doanh nghiệp quyết định hoàn thiện luôn nội thất sản phẩm rồi bán để khách hàng có thể mua để ở ngay.

Bên cạnh đó, có tập đoàn xin trả nợ khách hàng bằng tài sản bất động sản hiện có của công ty, đồng thời cam kết mua lại giá cao hơn sau 12 tháng. Có một số tập đoàn sẵn sàng giảm giá từ 45 đến 50% giá trị sản phẩm nếu khách hàng mua nhà thanh toán 95% giá trị sản phẩm ngay khi ký hợp đồng mua bán. Một số doanh nghiệp quyết định bán bớt quỹ đất của mình để lấy tiền duy trì phát triển doanh nghiệp…

Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 - cho biết, hiện có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản ở tình trạng pháp nhân vẫn còn mà văn phòng phải giải tán. Một số sàn môi giới, trước kia có văn phòng riêng, nhà ở riêng thì giờ sát nhập lại, hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa tạm thời.

Theo ông Quê, trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, dự kiến đầu năm 2023 các ngân hàng cấp room tín dụng mới thì bất động sản, xây dựng, chứng khoán cũng sẽ được khôi phục lại. Từ tháng 11/2023, sau khi Luật Xây dựng, Luật Đất đai được thông qua, bước sang 2024 thị trường bất động sản sẽ tốt dần.

Thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào năm 2024? (Ảnh: Hữu Khoa).

Vị chuyên gia bất động sản này cho biết, có 2 cơ sở để khẳng định năm 2024 bất động sản sẽ hồi phục. Thứ nhất là căn cứ vào chu kỳ, Việt Nam có 3 giai đoạn ban hành luật. Một là giai đoạn trước và sau 2005, hai là giai đoạn trước và sau 2015, ba là giai đoạn trước và sau 2025. 3 giai đoạn này, theo ông Quê, cũng trùng hợp với 3 đợt khủng hoảng của nền kinh tế và khủng hoảng của bất động sản xây dựng. Điều trùng hợp nữa là sau khi luật và chính sách được ban hành thì bất động sản phát triển tốt trở lại.

Cơ sở thứ hai, ông Quê nghĩ rằng cuối năm 2023 là đáy bất động sản và sau đáy sẽ là hồi phục.

Hàng loạt ngành nghề "ăn theo" bất động sản bị ảnh hưởng

Một chủ đầu tư bất động sản cho biết, hiện tại doanh nghiệp ông đã phải ngưng triển khai nhiều hạng mục dự án, không tiến hành giải phóng mặt bằng vì đã cạn vốn. Ông này thừa nhận, mình cũng không còn tiền để thanh toán cho nhà thầu.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng vì bất động sản là ngành xương sống của nền kinh tế nên có tác động rất lớn. Khi bất động sản bị tắc thì cũng giống như máu trong cơ thể không lưu thông được nữa và sẽ bị đông lại, khiến các bộ phận trong cơ thể cũng bị ảnh hưởng theo. Đầu tiên là ảnh hưởng đến lực lượng lao động trực tiếp liên quan đến bất động sản và xây dựng, quy mô đến hàng triệu người. Tiếp theo là ngân hàng bị nợ xấu tăng, doanh thu giảm, lợi nhuận ngân hàng giảm.

Nguồn thu thuế của quốc gia sẽ bị thất thu hơn 10%, tác động ngược đến đầu tư cơ sở hạ tầng, y tế giáo dục… Bất động sản gặp khó nên ngành xây dựng cũng bị ảnh hưởng theo. Có những hãng cung cấp vật liệu xây dựng bây giờ không bán được hàng, có bán thì chỉ bán nợ. Hoạt động logistics cũng chịu ảnh hưởng, rồi du lịch, tiêu dùng bị ảnh hưởng, tóm lại sẽ ảnh hưởng liên quan đến toàn bộ nền kinh tế.

Bất động sản gặp khó khăn nên ngành xây dựng cũng bị ảnh hưởng theo (Ảnh: Coteccons).

Ông Quê lấy ví dụ khi nhà thầu không có tiền để trả cho nhà cung cấp, nhà cung cấp không cung cấp không có kinh phí sẽ phải dừng máy. Dừng máy thì công nhân không có việc làm, mà không có việc làm thì họ không đi du lịch, hạn chế mua sắm... từ đó dẫn đến các hoạt động kinh doanh hàng ngày bị cắt giảm nhiều.

Báo cáo của Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA) cho thấy, trong tháng 10, sản xuất thép thành phẩm đạt 2,046 triệu tấn, giảm 16,38% so với tháng 9 và giảm 28,7% so với cùng kỳ 2021; tiêu thụ thép các loại đạt 1,888 triệu tấn, giảm 5,53% so với tháng trước đó và giảm 29,4% so với cùng kỳ.

Không riêng nhóm doanh nghiệp thép, doanh nghiệp vật liệu xây dựng nói chung đang phải đối mặt với tình trạng đơn hàng trong nước và xuất khẩu giảm mạnh. Để có dòng tiền hoạt động trong lúc tiếp cận vốn tín dụng khó khăn, nhiều doanh nghiệp chấp nhận phải bán sản phẩm thấp hơn giá vốn 30-40%.

Một vị lãnh đạo tập đoàn chuyên vật liệu xây dựng cho biết, hiện nay một số doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng bị dừng hầu hết hợp đồng cung ứng vật liệu cho các công trình; các hợp đồng đã hoàn tất lại không thể thanh toán do chủ đầu tư không có tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng vật liệu.